华盛顿周围房地产可能受联邦政府裁人的估计

华盛顿周围房地产可能受联邦政府裁人的估计

星期天早上趁脑子清楚写点正经的文章。

我们首先看历史。九十年代，克林顿裁减了大概30几万联邦雇员。这个是在若干年之间完成的，见下图。



我们看到，从93年初到98年初，这5年期间，裁减了大概30万人。这30万人当然不是都分布在DC周围，我们只是用它做相对的比较。

那么我们再看DC这段时间的房价指数:这5年里大概增加3％，显然是很平缓的一段曲线，没什么增值。



而再看相同时期，美国全国的房价指数，增加了21％，也就是说，DC地区，相对全国平均水平，损失了18％的价值。这个对比，是把其他经济因素排除出去的，所以比较反映当地就业对房价的影响。



同样的办法，我们看最近5年，从2020年初到现在，联邦雇员增加了15万人。那么再看房价指数，全国的同期增加了31％，而DC增加了37％，比全国的增长多了6％。

所以，大概的估计，每裁5万人，大概对DC的房价会有2-3％的负影响。

当然，影响房价的不仅仅是当地就业人口，还跟就业人口变化坡度有关系。5年里裁5万人，房价会慢慢降我上面所说的2-3％，但是几个月里一下裁5万人，可能在短期里会有一个远大于2-3％的变动，因为突然的大量人口流动和房子上市，造成短期的供过于求。

另一方面，从裁人到房子上市之间有一个时间差。大部分人还是会在当地找工作，而且即使没工作了到交不起贷款不得不卖房子之间也有一定时间。这段时间一个实际的估计是多少呢？

说了这么多，我们现在有一个大体的尺度，从新政府的裁人进展可以推算对房市的影响。比如我具体的估计，是如果在半年内裁了15万人，那么我的推测是到年底左右房价会有一个大概10％的跌幅。