香港豪宅价疯狂飙升原因何在？内地资金涌入成主因

最新一期香港《经济导报》载文称，香港经济虽然仍未完全复苏，楼市却屡创天价成交，豪宅市况疯狂。尖沙咀豪宅新盘名铸一个816平方呎的一厅一房单位，以天价2,450万元售出，呎价逾3万港元，成为全港最贵一房户，甚至比英国伦敦市中心豪宅新盘贵近六成。另一豪宅盘天玺的特色户更叫出每平方呎逾7万元的天价，最新推出的富甲半山更是有价有市，而最新一手注册比率高达62%；二手住宅也不遑多让，其楼价指数已于月初升破去年水平，个别屋苑的呎价更创出历史新高。豪宅价猛升是否虚火呢？其原因何在？会否突然逆转呢？

　　　　两个因素令豪宅价畸高

　　香港豪宅已成稀有珍品，不足一年间，价格由平变贵再变癫，将以往三至五年的上升周期，浓缩至少于一年，楼巿亦由不自觉的非理性亢奋，演变成狂性大发。

　　中原集团主席施永青指出，香港的投资巿场往往会在极度乐观或极度悲观下突然出现逆转。1997年第三季前，楼巿升势比现时更急更劲，结果年底就出现金融风暴；2003年沙士后，巿场极度悲观，结果楼价于同年第三季开始上升。

　　他指出，近日豪宅楼价飙升与实体经济不太配合，本港总体经济虽已暂告见底，但上季GDP依然按年下跌 3.8%；最新失业率高达5.4%，高过去年同期的3.2%，失业人口更大幅增加近七成。由此可见，普罗市民的置业能力并未在过去一年间被神奇提高，经济基本因素根本不足以支撑目前的豪宅楼价水平。而豪宅楼价快速节节高攀主要有以下两股特殊的因素，以致出现目前楼价畸高之异状。

　　首先是本地因素。全球央行连手减息救市，联汇制下的本港，不得不随美国把息口调低；而在量宽币策下，美元近期颓势毕现，港汇长处7.75的强方兑换保证水平，金管局不得不向市场斥出港元，导致市场资金泛滥；再加上按揭市场的恶性竞争，业界争相调低按息以薄利多销方式抢客，选用最优惠利率(P)供款者的实际按息低至约1.8厘(P-3.25厘，P为5厘)，以银行同业拆息(H)的更不足1厘(H+0.7 厘，一个月和三个月拆息最新只报0.14厘及0.21厘)，买家供楼乃至炒楼的成本可谓似有若无。

　　其次是外来因素，现时本港楼市的销售对象广泛，其中内地买家不断增加，单凭港人本身的负担能力已不足解释当前市况。内地有钱一族青睐本港豪宅早非新闻，阔绰出手扫楼更是屡有所闻，有豪宅的内地客比例高达两至三成，内地因素日渐影响本港楼市，已是不争的事实。

　　　内地资金成主力

　　戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿亦称，目前本港豪宅楼价已非由港人支持，在整个珠三角的资金支持下，加上中港两地的利率都低企，买楼保值成为主导思想，推动楼价上升。不过，陶汝鸿警告，近期二手成交明显放缓，反映用家入市转趋审慎，楼市仅靠内地资金支持，且中央政府早前轻微收紧贷款政策，对市场亦响起警号，建议投资者要留意内地政策变动。陶汝鸿估计，短期内中央政府为保经济增长，相信不会调整政策。

　　高力住宅买卖部行政董事潘伟基更指出，内地客将成为未来支撑本港豪宅市道的主力之一，他说，相对于与美元挂的港元来说，人民币表现强势，内地客买港楼更可以在汇率中获利，更吸引内地客投资港楼。

　　他估计，长远来说，本港豪宅市场将由目前二至三成为内地客，提升至近半数将为内地买家，这些内地资金成为楼价主导力量，使楼市与本港经济脱，相信本港豪宅价格仍有5~10%升幅。

　　　　天价成交谷高地产股

　　地产界人士人认为内地资金成主力，而证券界亦同样认为，内地资金推升楼市格局仍然未变，豪宅新盘天价成交谷高地产股。

　　汇业财经证券部主管熊丽萍指出，现时本港豪宅市场主要是由外来资金推动，加上部份投资者经过金融海啸后，投资态度亦可能有变，转为投资物业，而有实际需要的买家则见息口低企而入市，为地产市道带来支持。本地地产股中，她较为看好龙头新地及长实，中线以前者较佳，后者则有机会短线跑赢，但以现水平而言，估计地产股的升幅亦仅得约10%。

　　泓福资产管理执行董事兼研究部主管邓声兴也说，豪宅市道未必受按揭影响，由于息口仍然低企、一手楼供应少、新盘仍然受追捧，地产股中线仍然值得看好，首选同样为新地及长实，建议可于100元以下买入长实，三个月目标价为120元，跌穿88元止蚀；新地则可于110元吸纳，上望130元，跌穿 100元止蚀。

　　　调整勾地政策 避免陷入泡沫化

　　市场扭曲虽成就一时荣景，但潜藏极大风险。一方面，一旦美国退市加息，港元拆息势必抽升，在息差早已严重偏低的情况下，银行必须以更大的加息幅度来保住利润，金管局已作预警；对买家来说，超低息环境不再，面对的更是息率数十个的巴仙增幅，炒家必先离场，用家供楼亦倍艰难，炽热楼市肯定无以为继。另方面，依靠外来需求带动楼市亦难稳定持续。

　　施永青认为，虽豪宅屡创天价，但本港整体楼市尚未现泡沫。他说，曾历泡沫之苦的香港，还是应预防风险，须密切留意楼市动态，加强楼按监管，合理增加土地供应，通过调整勾地政策、加快市区重建及港铁上盖的招标步伐等，以平衡理顺楼宇供求关系，避免本港楼市再次陷入全面泡沫。

　　他更认为，政府应关注香港的民生，帮助年青人置业，香港政府应订立制度，限制某一类楼宇，只准香港居民购买，以防海外人士炒得太过份。

　　　　附：豪宅租金升幅创新高

　　半年豪宅租金升幅远远落后同期楼价，幸好踏进8月租赁旺季，租金升势明显加快。全港35项指针豪宅8月份平均成交呎租报28.8元，数字较7月份飙升4.3%，升幅高于同期楼价升幅(35项指针豪宅加权平均成交呎价于8月份录得2.4%升幅)，并创2007年11月以来单月最高升幅。

　　有物业代理研究数据显示，九龙站君临天下及漾日居租金升势最强劲，上述两个豪宅物业租金分别按月飙升11.4%及11.2%，港岛区三个主要豪宅包括贝沙湾、宝翠园及赛西湖大厦的租金亦分别录得7.9~8.8%升幅，表现理想。

　　租赁成交方面，楼市气氛炽热，不少租客决定转租为买，买卖交投显著加快，导致租赁成交减少。

　　豪宅定义被扭曲

　　豪宅定义众说纷纭，不少新盘经过铺天盖地的宣传攻势，以及在美轮美奂的包装下，均被称为新晋豪宅，但对于资深投资者及用家，豪宅必须合乎地区所处的原则。

　　全球各地，物业价值在乎Location。豪宅不单是金光灿烂的表面，而是具充实的“上等"内涵。传统而言，本港公认的“纯正"豪宅，主要分布于山顶、深水湾、浅水湾、中半山及跑马地等港岛区的高质素物业，这几乎成为地产老行尊的铁律，至于周围的邻里身份及社会地位，也可显示物业的市场地位。

　　不过，近年各大发展商就将豪宅定义扭曲，发展商推盘为求突围而出，不断硬销“新豪宅”概念，售价也往往高于同区二手楼价20~30%，且部份分层住宅的价格更超越1997年传统豪宅的造价水平。如名铸一个816平方呎的一厅一房细户可卖到2,450万元，呎价逾3万元，反映出今日的豪宅已不再视乎面积究竟有多大，最重要还是其位置、景观和独特性，豪宅概念已重新定义，有别于以往至少有过千方呎单位，才可称得上为豪宅。

　　又如西九的天玺及凯旋门，最高呎价达7.5万元，造价已高于1997年传统豪宅区浅水湾或中半山物业的呎价。但如天玺及凯旋门，除有3000多平方呎的大单位，也有几百平方呎的上车盘，如此混杂组合，犹如“大大老板与小小职员同处一厦”，又是否称得上真正豪宅？更甚者，现时新盘愈见不实用，根本不能与传统豪宅相比，故价钱差距实不应如此大。但发展商仍不断推高新盘售价，进一步拉阔一手与二手楼价差距，令一手业主放售单位时有价无市，当楼市表现欠佳时，便可能在楼盘入伙前出现大量业主挞定离场，影响楼市良性发展。

　　传统豪宅定义是在贵重地段，单位面积较大及拥有靓景观，住客非富则贵。新豪宅的特点则无地点、规模及面积大小限制，连果栏隔离或土瓜湾都算是豪宅，只有部份特色单位如多层复式或相连户，和配上名贵用料及大会所便称为豪宅。