上海学区房降温一年:各区230所学校换校长

随着上海教师轮岗制度逐步落地，上海 " 天价老破小 " 逐渐退出历史舞台。

此前，上海二手房房价最高的房源，往往在中小学名校附近。" 老破小 " 的房东们不用担心学区房贬值，因为不管卖多少钱，不管小区有多破，总会找到买家。

但这一切，都在过去一年中悄然发生了改变。

2021 年 3 月 16 日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，对 2022 年起参加高中阶段学校招生录取的考生实施 " 名额分配综合评价录取 "，将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。

近期，上海黄浦区正式宣布，全区约 100 名教师将从本学期开始交流轮岗，入选教师原则上将流动至所在教育集团内的薄弱学校。流动教师将在课堂教学、教育科研等方面进行带教，轮岗流动期限为 3 年。

除了黄浦区外，过去一年，上海各区累计 230 所学校都换了校长，各区先后推行教师轮岗制度，进一步推动教育资源的均衡。

学区房小区降价明显

目前，教师轮岗制度已在上海多区落地，" 学区房 " 概念有所弱化。

9 月 14 日，杨浦区某中原地产门店负责人告诉时代周报，当天上午，鞍山四村的一位房东在得知黄浦区教师轮岗制度落地后，决定以 7.2 万元 / 平米的价格急售房源。而鞍山四村正是上海杨浦区重点小区打虎山路第一小学所对口的学区房。

时代周报记者查询兔博士 App 获悉，近 30 天内，杨浦区鞍山板块整体成交均价为 8.58 万元 / 平米，月环比涨幅在 3%。但鞍山四村第三小区的月环比价格跌幅 4%。可见，板块均价整体上涨，但该学区房小区的价格却在下跌。

不仅是杨浦区，以往上海知名的学区房小区的价格也都出现了回落。

以 1988 年建成的黄浦区市民新村为例，2020 年 12 月 28 日，该小区单套最高均价为 18.46 万元 / 平方米，为建成以来的最高成交单价。但在 2022 年 8 月 3 日，该小区成交单价已经回落到 15.92 万元 / 平方米，9 月该小区的挂牌均价则降至 16.14 万元 / 平方米。

图源：兔博士 App

浦东 " 老破小 " 学区房——梅园三街坊的价格也出现了回调。据时代周报记者此前报道，去年 3 月，梅园三街坊二手房成交均价一度达到 18.06 万元 / 平方米，单月累计成交 8 套。

而最近 90 天内，该小区的成交均价为 14.37 万元 / 平方米，3 个月累计成交 8 套。挂牌价方面，同处源深板块的其他小区的月环比涨幅为 11%，但梅园三街坊小区月环比挂牌价却跌了 7%。

买家恢复理性

对于家长们而言，一些冷门的、过去不为购房者所看好的初中，后续入读优质高中的机会大增，" 含金量 " 有所增加。

在此类心理的推动下，" 老破小 " 学区房 " 光环 " 不再。

在多位业内人士看来，于 2021 年开始执行的二手房核验价政策，使得部分天价学区房，无法在市面上公开挂牌，一些非理性的挂牌价格消失。

长期关注学区房的家长李静（化名）告诉时代周报记者，从孩子出生后，自己就一直持续关注市中心的学区房，但教育政策推动教育资源均衡后，自己购房的心态也在一轮轮调整中平和了不少。

9 月 15 日，上海中原地产首席分析师卢文曦向时代周报记者表示，近两年，随着新政策的不断出台，购房者对于学区房不再像以前那样狂热，盲目跟风 " 热炒 " 学区房的现象逐渐消失。

" 纯粹用来挂户口的‘老破小’学区房，投资风险增加了很多，大家对它的投资热情慢慢降了下来。" 卢文曦对时代周报记者表示，梅园三街坊就是典型案例，去年该小区价格受到较大冲击，尤其是在价格核验、三价就低政策出台后。

黄浦区大规模的教师轮岗制度，对学区房价格有何影响？卢文曦认为，目前还很难判断政策对楼市影响效果。

" 一般来说，9 月份并不是学区房的重点交易期。每年学区房交易最火热的时间是 3- 4 月，后面就会趋于平稳。所以现在还看不出教师轮岗落地对市场的影响，市场需要一定的消化时间，但估计对明年的学区房市场一定有影响。" 卢文曦指出。