集体大甩卖，名媛曾拼团抢的五星级酒店要凉了？

近日，位于北京三里屯的北京瑜舍酒店宣布将于2024年6月30日正式关闭。近两年，诸多定位高端、奢华的酒店资产被房地产企业甩手出售。

五星级酒店在中国有怎样的狂飙发展过程？为何如今纷纷被甩卖？五星级酒店还是一门好生意吗？

狂飙发展

星级酒店评价是指按照国家或国际相关标准对旅游饭店进行等级评定的一种制度，通过一系列严格的标准和程序，将酒店按其设施水平、服务质量、管理水平等综合条件划分为不同的星级等级。我国开始进行星级酒店评价的时间可追溯到20世纪80年代。

目前我国的酒店星级由低到高分为一星级至五星级。星级越高，表示酒店的设施越完善、服务越优质、管理水平越高，能够提供的客户体验越好。

比如一星级酒店，设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。三星级酒店不仅提供食宿，还有会议室、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。最高的五星级酒店，设备十分豪华，设施更加完善，包括各种各样的餐厅选择，较大规模的宴会厅、会议厅，提供全方位、个性化的客户服务，能够满足所有的商务及旅游需求。

从改革开放到1990年代，我国酒店业逐步与国际接轨，五星级酒店作为一种新兴业态崭露头角。1984年，北京长城喜来登饭店开业，成为首个在中国大陆开业的国际五星级酒店。

此后，国内也开始尝试创建自己的高端酒店品牌，如北京的昆仑饭店、上海的和平饭店等，它们既承担接待国内外重要宾客的任务，也是展示国家形象和提升服务标准的窗口。

进入新世纪，随着中国加入WTO，以及国民经济的快速增长和对外开放程度加深，五星级酒店进入快速发展的市场化阶段。2008年北京奥运会和2010年上海世博会，进一步推动了高端酒店的需求。外资酒店集团看到了中国市场的巨大潜力，纷纷加快在中国市场的布局。

从新世纪初到2010年代末，是我国五星级酒店狂飙突进的发展阶段。五星级酒店如雨后春笋般在全国各大城市涌现。不仅仅是外资品牌酒店纷纷入驻，一批国内高端酒店品牌也发展壮大，如锦江国际、首旅如家、华住集团等旗下的高端品牌。

因何甩卖

然而，2020年以来，五星级酒店的发展转入平淡期，尤其是后疫情时代，五星级酒店甚至出现甩卖现象。

据南方都市报统计：近两年，诸多定位高端、奢华的酒店资产被房地产企业甩手出售。2023年，上海万达瑞华酒店被万达集团出售；天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店与光合谷温泉酒店三家酒店被当作抵押物以20亿拍卖；万科以4.8亿元向悦榕控股出售多家悦榕酒店管理权；新华联以3.95亿公开出售其持有的唐山铂尔曼大酒店资产；今年年初，碧桂园挂牌转让了包括广州市增城区凤凰酒店在内的一系列资产。

五星级酒店何以从狂飙发展转向集体甩卖？要厘清这一问题，首先必须明确一个重要前提：五星级酒店从来都是一项风险很大、短时间内不一定能赚到钱的投资。

五星级酒店建设，需要高昂的初始投资，包括土地购置、建筑设计、建造施工、豪华装修、设施设备购置、品牌授权（如果是加盟）以及筹备开业等众多环节，每一项都需要巨额资金投入。

五星级酒店的回本周期又很长。五星级酒店的建设时间本身就很长，从选址、设计、施工到开业运营，可能需要数年时间。开业后，由于其定位高端，房价、餐饮及服务价格相对较高，客源群体相对有限，市场培育和达到稳定的入住率需要时间。投资者需要承受较长时间的资金占用压力。

五星级酒店的持有成本很高。五星级酒店需要配备高素质的专业团队，提供高标准的服务，这必然带来较高的薪酬开支。要保持其高端形象和品质，五星级酒店需要持续进行设施的维护和更新，比如豪华家具的保养、高科技设备的更新换代、精细服务的维持等，都是不菲的支出。即将关闭的瑜舍，业内早就传闻人工成本极高，“开了16年，亏了16年”。

问题来了，为什么建设五星级酒店成本和风险那么高，此前却出现五星级酒店建设热？

这背后是房地产热，房地产热与五星级酒店建设热呈现直接的正相关关系。房地产市场火爆时，伴随着城市化进程加速和城市建设规模扩大，城市形象和功能提升成为重要议题，地方政府积极推动五星级酒店的建设。在土地出让阶段，地方政府会对地块设定附加条件，比如要求建设一定规模的商业体或五星级酒店。

开发商为了获得土地使用权，必须按照规定进行相应建设。当然，五星级酒店的存在能够提升地产项目的整体品质和价值，有助于地产的销售和推广。

在经济发展高速、房地产市场火热的时候，也是开发商资金充裕的时候，很多投资者看好酒店业的投资前景，认为五星级酒店虽然前期投入大，但在房价上涨和消费需求旺盛的情况下，未来可获取稳定现金流和资产增值。

然而，后疫情时代，经济环境的变化，尤其是房地产市场由热转冷，房价增速放缓甚至出现回调，影响了房地产企业的销售预期和现金流状况。在这样的环境下，企业需要出售非核心资产以回笼资金，保障公司的流动性。酒店资产通常价值较高，出售这类资产可以帮助企业迅速获得大量现金，从而缓解资金压力。

房地产公司持有的高端酒店集体甩卖的情形，由此出现。

生意难做

在当前的情势下，五星级酒店还是一门好生意吗？

如果是要新建五星级酒店，可能需要更充分的考量。一方面，五星级酒店的投资成本大、回报周期长，是摆在面前的事实，投资者要考虑清楚，自己是否具备长期投资的实力、视角和耐心。

另一方面，部分市场区域，尤其是大城市和热门旅游地，高端酒店供应可能已经过剩，新建项目面临激烈的市场竞争，可能导致客房出租率和平均房价承压。

对于市场上现存的八百余家五星级酒店而言，需要考量的是如何更好地活下去，或者不至于亏得太惨。

五星级酒店高度依赖于宏观经济环境、旅游市场和商务活动的繁荣程度。在经济繁荣时期，酒店业务蓬勃发展；但在经济发展出现波动时，会导致高端酒店消费需求下降，直接影响酒店入住率和收入。

外在环境不容易，很多五星级酒店自身也不争气。它们在建筑设计、室内装饰、服务流程、餐饮选择、客房设施等方面呈现出高度相似的特点，缺乏鲜明的个性和特色。消费者在不同品牌的五星级酒店中，却如同置身于一个标准化模板中，这种雷同感使得消费者产生审美疲劳和消费倦怠。

前有悬崖，后有追兵。共享住宿平台（如Airbnb）、精品设计酒店、生活方式酒店、奢华度假村等新兴住宿业态以其独特的体验、个性化服务和灵活定价策略吸引了一部分高端客户，尤其是年轻一代和追求新奇体验的消费者，对传统五星级酒店的市场份额构成挑战。

这样的情境下，五星级酒店生意更加难做——这也是真正考验各大酒店运营者的时候：活下来，甚至活得更好，还是被甩卖，被淘汰。