“美国梦”正在远去？越来越多美国人不买房了

世世代代以来，拥有一套属于自己的房子一直是美国梦的基石，但现在，越来越多的人却希望一辈子租房住。

这些“永久租客”不追求自置居所的原因各不相同。

有些人放弃买房只是因为负担不起。现下，美国房价已攀升至创纪录的水平，抵押贷款利率也飙升至数十年来的高点，随着生活成本的不断飙升，攒首付买房已变得越来越困难。而另一些人则更喜欢当租房者所享有的搬迁灵活性和免去所有权费用的自由。

买房和租房各有利弊，很难说这些选择当“永久租客”的人是精明行事还是大错特错。

《商业内幕》采访了4位学者，就越来越多人成为“永久租客”这一趋势发表看法。以下是他们的评论：

1. 里贾纳大学（University of Regina）营销与创新助理教授Grant Wilson

有一种误解认为，所有租房者都是因为买不起房。事实上，个人和家庭选择租房而非买房的趋势越来越明显。人们选择租房与买房的决定反映了市场条件，如通货膨胀、利率和首付要求等。

我的研究发现，那些选择租房而不是买房的人会认为“租房比买房更具有可负担性、灵活性、地理位置和更少的责任”等优势。

2. 辛辛那提大学房地产助理教授Eunjee Kwon

自置居所非常重要，因为支付房租并不能积累资产，而且房租总会上涨，随着时间的推移，租房的可负担性会降低。租房者还面临着被驱逐或无法续租等风险，因此稳定性较差，尤其是在美国大城市。

不过，与买房相比，租房有几个优势。租房为搬迁提供了更大的灵活性，这对寻找工作机会的年轻人来说很有好处。租房者可以避免支付大笔首付款，也不用承担买房之后的各种费用，如月供、地税、保险和维修等。此外，房地产是流动性较差的资产，但在家庭资产中又占了很大比重，可能使家庭面临市场波动的风险。

3. 辛辛那提大学考茨政治经济学讲座教授David Brasington

过去50年来，美国人拥有住房的历史回报率约为每年4%，而同期拥有股票的平均回报率为10%。从表面上看，持有股票是没有问题的，但股票回报的波动性更大。拥有房屋的最大回报是，你可以想象一个画面，当你卖掉房子时，你可以赚回你的租金，就像多年免租住在那里一样。

但是，你必须计算拥有房子的所有成本，比如维护和修理、修剪草坪、保险等等。还有一个融资问题。租房，你需要付月租和押金。而买房，则需要支付约20%的首付款，此外还有买卖房屋的中介费用。因此，更换租住的地方也比买房更便宜和快捷。

4. 剑桥大学房地产金融学教授Colin Lizieri

在英国，似乎有一种不言而喻的说法，即住房是顺其自然而来的。而在美国，“拥有一套房子和一辆车的美国梦”被强化了。

在其他成功的西方经济体中，许多成年人一生中大部分时间或全部时间都在租房住。例如，在德国或瑞士，一半以上的家庭租房居住，这种现象在城市中占比则更高。

如果市场是健康的，那么家庭就可以在租房和买房之间自由选择，前者的低成本和更自由的流动性能与后者的投资潜力相抵消。住房的可负担性本质上是供应问题，而不是所有权问题。

一个老生常谈的问题

“永久租客”，无论是被挤出买房市场的，还是选择长期租房每月向房东支付现金的，都是一种损失。他们可以通过偿还房贷来逐步获得房屋所有权，并有可能将房屋出售获利或传给下一代。

租房者对居住环境的控制力和确定性往往也较弱。但与此同时，他们可以更方便地收拾和搬家；他们可以避免支付巨额首付，避免将净资产的一大部分绑在单一资产上；他们可以免去维护和保险等所有权成本；他们可能更有能力每月储蓄和投资，并获得比房主更好的回报。

什么才是正确的选择？显然取决于个人和家庭的财务状况、目标以及所在地的租房和住房市场。

但值得注意的是，政府的激励措施会使住房需求远远超出供应量，从而推高房价，加剧可负担性危机。这是我们每个人都应该关注的问题。