日本投资骗局？︱中国人为移民买寺庙旅日同胞：交智商税

据《新周刊》报道，近年中国社交平台频现“百万购日本古寺”“买寺庙换移民资格”广告，吸引新中产目光。这股热潮始于2023年日本媒体披露多宗中资收购案：标价数亿日圆的带墓地寺庙、宗教法人执照交易，甚至京都爆发700万日圆（约37.4万港元）寺庙交易纠纷致买方血本无归。投资者瞄准宗教法人免税特权与墓地经营商机，却因法律陷阱、经营成本与文化隔阂陷入“投资骗局”。有旅日不动产从业者直言，寺庙交易虽是“专属财团的避税工具”，普通投资者涉足等同“智商税”。

两岸三地占35%寺庙交易

东京新宿区早前一座江户时代古寺以2.3亿日圆（约1228万港元）售予香港投资公司，成为日本寺庙交易潮缩影。《朝日新闻》数据显示，2024上半年全日本147座寺庙易主，35%买家来自中港澳台。大坂宗教法人仲介山本隆雄分析，寺庙出售主因除负债外，更多源于后继无人。随著少子化与老龄化加剧，日本18万家宗教法人中超过4000家处于“休眠状态”，7000家因无人继承面临出售。

小红书上出售的和歌山寺庙。小红书@和风资产荟

小红书上出售的大坂寺庙。小红书@和风资产荟

小红书上出售的长野寺庙。小红书@和风资产荟

中国资本近年大举收购日本寺庙。新华社

小红书上有大量买卖寺庙相关信息。

小红书上有大量买卖寺庙相关信息。

郊区人口流失加剧危机：如三峡川地区仅500居民却需支撑3座寺庙寺、1座神社和1座教堂，住持被迫借贷维生。寺庙逐渐沦为“地方负资产”，衍生拆寺建停车场、迁墓开发地产等灰色交易，更有寺庙因负债数千万遭拍卖。

免税红利与移民诱因

日本《宗教法人法》成双面刃：虽要求严格认证程序，但同时赋予宗教活动免税、固定资产税减免及十年以上资产转售免税等优惠。税务专家估算，宗教法人综合税负可比企业低42%，吸引中国富裕阶层涌入。2024年6月Japan Today报道，中介接获大量节税需求咨询，中资已成宗教法人收购主力。

化名王秀英的中国女富豪直言偏爱“带新墓地寺庙”：日本年150万死亡人口催生2万亿日圆（约1068亿港元）殡葬市场，新墓地法事频繁（单场收费3-4万日圆，约1602-2136港元），配合派遣住持月薪20万日圆（约1.1万港元）的低成本模式，利润率远超房地产；以及“信仰体验经济”：将寺庙改造为高端民宿，结合茶道坐禅吸引“寺泊”游客。更深层诱因在宗教法人的免税特权与移民捷径——归化成功率被宣传高于普通企业主，这成为许多中国家庭为子女规划身份的“捷径”。

签证陷阱

日本的经营管理签证旨在鼓励外籍人士通过合法投资和经营，促进日本经济发展。旅日博主伊森指出，宗教法人本质非营利，其资金来源多为捐赠，不符合签证要求的商业盈利条件。购寺成本动辄数千万日圆，加上维护费与法规风险（如文化遗产寺庙外资收购需国家审批），稍有不慎即面临罚款、签证吊销。日本文化厅已将“非宗教目的买卖”定性为逃法行为。宗教活动收入免税，但非宗教业务（如民宿、停车场）需正常纳税，若发现个人收入与法人财务混同，将面临重罚。此外，外国经营者更易遭社区排斥。

专属财团的避税工具

旅日不动产从业者邓肯直言，寺庙交易是“专属财团的避税工具”，普通投资者涉足等同“智商税”。他解释，寺庙土地多属风水宝地，单价高、面积大且限制住宿开发。中国客群虽从数十万到数十亿人民币投资皆有，但正规业者根本无暇处理边缘业务，“买寺换签证”实为击鼓传花骗局。“移民成功者只有两类：专业经理人或砸6-10亿日圆（约3200万至5300万港元）请代营的富豪，散户100%入坑。”

尽管当前受骗案例尚少，但邓肯警告：“傻子永远比骗子多，宰一单够吃十年。”