两房改八房、泡沫砖隔断…谁来管管这些“天才二房东”

房屋被违规隔断

80平方米的住房被改造成8个房间

房间内电器和插线板密集

……

像这样的房中房

在“北上广深”这些大城市

还有很多

那些设计、改造房屋的人

被戏称为“天才二房东”

然而

这些群租房虽然租金便宜

却存在着重大安全隐患

正在侵蚀着城市安全的最基本防线



尽管狭小、老旧

依然很抢手

近日，南方都市报记者对深圳的“房中房”乱象进行了暗访。

循着报料线索，记者来到一个建成于1980年代的老小区，在一栋单元楼内，记者见到了一间“房中房”，尽管此时外面阳光明媚，但单元房内却是昏暗一片，一条1米宽的过道两边堆满了打扫工具、鞋架。

狭窄的通道两侧门挨着门，记者数了数，该单元房被改建成了八个“房中房”。每户单间门框上面装着电表和电闸，部分路由器的布线凌乱，转角处除了3扇紧闭的房门，还有两个干粉灭火器被随意放在地上，红色瓶身上积着厚厚的油污。



几乎每栋楼的外墙、单元楼门上都贴了租房广告。记者随机挑选了一则广告，拨打了上面的电话，没过多久，接电话的中介便赶来带记者看房。“每间一个月1300元，短租、长租都行。”说着，中介打开一扇房门，只见墙皮脱落，天花板布满霉渍，房内摆着一张上下床和一个简易衣柜，空间显得局促。

迈过台阶，里面“别有洞天”，左边是刚好能蹲下一个人的洗手间，右边一个不大的阳台上放着一张桌子，中介说可以在这里做饭，而这整个空间面积加起来不到10平米。



据中介介绍，屋内墙面都是用泡沫砖隔开的，隔音效果比三合板好。随后，中介又带记者去看了旁边小区的房子，其推荐的几处房间里面构造大同小异，同样的逼仄和杂乱。

南都记者注意到，房中房的楼道间摆放的手提式干粉灭火器上布满灰尘和墙灰，合格证日期已经模糊不清；另一楼道间的灭火器旁边就是已经灭掉的烟头；还有消防器材箱上被贴满租房和售房的贴纸，并且有反复撕毁的痕迹。

记者流露出对消防隐患的担忧，一旦出现安全隐患，在这样狭窄的迷宫，人员将怎样迅速撤离？中介却说，“没听说过有危险，而且每个楼层都有两个灭火器，完全符合规定。”

见记者犹豫不决，中介则表示，符合1300元预算要求的房间都是如此，并且很抢手、不愁租不出去。





改造后租金翻番

“二房东”的生意经

记者所探访的这两个小区地理位置优越、交通便捷，成为外来务工人员租房的“香馍馍”。

在附近做生意的老何告诉记者，这些房子都是二房东收来按公寓式单间改造的，房间一般都在10平米左右，通常有独立卫生间，但有些房型没有厨房。

“整租的两房要5000多元每月，但是改成7间房后，每间月租可能只有1500左右，如此一来，改出来的房间越多，二房东的收益就越大。”老何说。

一个自称是业主的大叔告诉记者，这种改造是门稳赚不赔的生意，改造后房间数量成倍增长，房租收益也能翻番，因此，二房东在利益的驱使下，往往会在仅有的空间里尽可能地塞进更多的房间。

当记者问及消防安全是否过关、相关部门对“房中房”现象的态度时，老何表示，这边改了十来年都没事，“反正人家改成这样了也没人查，相当于默认了，而且也能办下居住证。”



刚参加工作不久的小东也住在“房中房”里，他告诉记者，自己来自农村，刚毕业、没什么钱，“哪还能挑”。一同居住的人白天通常在外上班，晚上回来各自回房锁门，也互不干涉。

记者调查发现，房中房交款方式灵活，可按月或按季度付款，入住者多是刚踏上工作岗位的新员工或外来务工人员。

小区住户张女士则称，“房中房”是一个不出事时没人注意、一出事就会惹大麻烦的存在。租房人舍弃居住舒适度和安全，捞个便宜；出租者将一间房化整为零，多得租金。然而，双方均心存侥幸，对安全隐患视而不见。

张女士表示“房中房”的危害不小：二房东违规改造，增加了楼层的重量；改变了楼层原有的规划和结构，在房间加装卫生间，隔音差让她不堪其扰，而且卫生和排水隐患增加了，“房中房”往往存在消防设施安装不到位、用电用气不规范等一系列安全隐患，如果因煤气漏气等原因引发火灾，容易导致群死群伤。



压缩空间背后的安全隐忧

社交平台的投诉声浪与租房市场的火爆行情形成呼应。记者检索发现，存在“二房东改造”“群租房”乱象的城市，不只有深圳。

2024年8月，家住上海浦东的王女士在装修婚房时，发现主卧天花板出现了渗水的现象，上楼查看后发现，楼上80平米左右的房子被“魔改”成了四个隔断房，并各自加装了卫浴。原主卧阳台的位置装上了马桶和淋浴，这才导致王女士家天花板漏水。



图源：上海电视台

王女士所住这栋楼内同样张贴着租房广告，记者随机联系了上面的一位中介，对方称“有进门就是四户的”房间出租，每个隔断房内都装了厨、卫、浴设施。“这边两间是独立卫生间，这堵（隔断）就是一层砖，卫生间在阳台上，到时候会在这里弄个卫生间，这里可以简单做下饭。”中介现场介绍。

记者查询相关条例得知，在原本不具有厨房、卫生间用途的房间，加装厨卫浴设施，属于擅自改变房屋用途，违反了《上海市住宅物业管理规定》和《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定。



记者随即将相关情况反映给了小区物业和属地城管。城管执法人员第一时间至现场进行核查，发现该处涉嫌存在擅自改变物业使用性质的情况，目前违法违规行为已经消除，房屋恢复到原始状态。

不过，对于这样的核查，中介似乎已司空见惯，自有一套熟练的应对方式。“到时候把马桶卸掉就可以了，暂时等风声过去了，再装上去就可以了，等个几天。”还没安装马桶和淋浴的房间，中介称“正在避风头”，但中介也给出保证，称入住进来之前，淋浴设备等“都会搞定”。



在松江区的另一个小区，隔断房改造也让邻居们深受其扰，但因为月租金只要1200元/间，部分房源甚至是即出即租。居民透露，物业其实有装修登记的要求，也会对装修中的房子进行日常巡检和竣工验收。但违规改造现象为何依然屡有发生？物业工作人员则表示，竣工以后，他们会去检查，“但后续如何就不知道了。”

在张女士所居住的小区，物业也有装修登记的流程。但物业表示，如果二房东不开门、不配合验收，也没办法。

对此，上海市人大代表金缨建议，执法部门可以利用大数据，对多次违规违法的房东从重处罚，绝不能只是走过流程，整改了就算结束。“如果是初次违法，情节轻微的话，也有可能整改完以后就不罚，但是如果说是第二次、第三次违法了，那会有一个大数据收集环节，在这种情况下，顶格处罚也是可以的。”



除了噪音、上下水方面的烦恼，改造群租房背后更大的隐忧在于居住安全方面。隔断间又打眼又接线、破旧的消防设施，无一不让人担忧。

在这场危险的生存博弈中，就曾有租客用生命安全为“隔断房”改造买单的案例——深圳市中级人民法院曾公布一起案件，长租公寓托管机构为了保证和扩大利润，在装修时会把公共空间分割成小房间再对外出租，一租客高某向房屋托管机构公司租下由客厅改造为卧室的房间，因为房间窗口面积较大，床铺临窗摆放，且没有安装护栏，租下不久，高某从“房间”窗户处坠亡，最后法院判决托管公司对损害后果承担30%的责任。



群租房乱象难根治

到底难在哪？

即便是经正规平台管理的群租房亦无法确保绝对安全，更何况是私自改造的‘房中房’？

广东天梭律师事务所合伙人律师万江南指出，单套住房被违规分隔为多间出租时，建筑结构安全、消防疏散、电路荷载等各类隐患随之凸显。尽管各地近年来针对群租房问题已开展多轮专项整治行动，但该乱象仍屡禁不止。

究其根源，一方面在于高额非法利润驱使房主铤而走险，另一方面则因现行监管存在执法成本高、违法成本低的制度性矛盾——既有职能部门权责划分模糊导致的“踢皮球”现象，也存在取证难、执行难等现实困境，最终造成问题处理低效、维权周期冗长，客观上形成了违法获利的灰色空间。

在中国法律实践中，“任何人不得从其违法行为中获利”是一项基本原则。以深圳为例，群租房通过普遍压缩使用面积、空间、功能最大化的方式，牟取非法利益的现象由来已久。如何遏制，一直考验着当地司法机关的智慧和担当。《深圳市出租屋管理若干规定》明确“违法改建出租的收益应予追缴”。这些群租房乱象，归根到底还是执法、司法不到位导致的问题。

万江南表示，“目前，确实也有很多人需要租住廉价的出租房，所以如果一棍子打死这样的房中房也不现实，可以通过法院发布惩罚性赔偿的案例让房东和租房者心中有根‘法律红线’，从而遏制群租房普遍违规的现象。”



图源：视觉中国

从规则、执法、监督等多个层面来看，多个环节均存在系统性短板，问题的根源并非单一环节的失守，制度性困局导致中央规章与地方细则存在执行温差；在执法层面，多部门协同治理常常陷入“九龙治水”的困境；而在监督层面，投诉渠道的不畅通和执法反馈的滞后，使得问题长期得不到解决，悬而未决。

房屋隔断出租乱象成为基层治理难题的一个典型缩影，其背后映射出的制度性困局与执法困境，恰似一个难解的“连环扣”，导致整个治理链条陷入低效循环。

“房中房”现象的出现已非“一日之寒”，解决问题之道，还在于有关职能部门要走出靠发通知、拟规定的思维，填补立法空白、明确责任、严格执法、一抓到底，在群众中解决群众反映的问题。

当城市天际线不断刷新物理高度，这些承载着城市运转基石的“蜗居者”，理应在治理重构中获得更有尊严的栖居方案。