重新贷款的真理
(一) “有省钱机会就应该重贷”
很多消费者不明白房屋贷款的真实运作，不求甚解，误以为只有当利率下降1%时，才值得重贷；又误以为频繁重贷，会导致以前的本金白付，和多付利息。但实例证明∶此种担心是没有根?的，反而导致金钱损失。
五年前，张三房屋贷款$300000，利率6.5%，30年固定，每月付款$1896；今天他的贷款余额是$280833，五年中已偿还本金$19167，贷款还有25年付清。张三决定重新贷款$280833，30年固定利率6.0%，每月付款变为$1684。表面上，每月付款节省$212，但贷款偿还期延长5年，看不出有什厶好处。
“小聪明”的消费者可能这样算，25年节省付款212 X 25 X 12 = $63740，但后面5年多付1684 X 5 X 12 =$101040，白白多付$37300，因此不值得重新贷款。 但这种计算不科学，忽略了金钱的时间价值。实际上25年中节省的金钱可以再投资，利滚利出来的成果要远远的比最后五年多付的钱更可观。重新贷款后，每月付款$1684， 25年时，贷款余额是$87092；假如每月付款节省的$212可以再投资，获利6%，25年后累积$147240；用$147240一次偿还贷款余额$87092，最终获利$60148。
也许你说，“我不会投资，没把握获利6%”。那你可以选择把每月付款节省的$212加到贷款付款$1684，相当于维持原来每月付款$1896；因为每月多付本金，你的贷款只需要22年6个半月付清，比不重新贷款还剩下的25年提前29.5个月付清贷款。重新贷款的总共节省29.5 X $1896 = $55932。这两种方法计算出来的省钱结果，不考虑时间价值误差，基本相近。
更精确的计算是把$1896再投资，获利6%，29.5个月后累积$60106。可见，部分消费者因为误解而损失的机会成本是多厶大。有些读者或许会想，我的贷款额没那厶高，我的贷款偿还期也只有不到十年，重新贷款有用吗？答案是肯定的，虽然节省没那厶多。我们有专门的电脑程序很快地为你计算详细的省钱办法。
(二) “最低价格不等於最低成本”
货比三家时，有些消费者片面追求最低价格，低利率APR，低PAYMENT而不惜代价付 POINT买低利率。消费者一般考虑问题不切实际，以为房子要住一辈子，却不料到几年后就卖掉房子或转换贷款，结果以前付的POINT白白付诸东流。有些浮动利率贷款开始时的利率很低，但消费者不知道几个月内利率就会调高很多。每个银行计算APR的方法不一样，一个低APR的贷款不一定比APR稍高的贷款要好。一个很低付款额的贷款有可能是负偿还贷款，你欠银行的本金越来越多。每一个贷款都有优点和缺点，都 合特定条件的消费者；对你而言, 合你需要的贷款计划才是最省钱的贷款选择。选择贷款专员的时候，你应该看他/她是不是先把你的利益需要摆在第一位，而不是拼命向你推销某个让他/她赚钱最多的贷款计划。
(三) “服务品质声誉比初次报价更关键”
稍有常识经验的消费者都知道，初次报价和最后实际价格往往相差甚远；房屋贷款行业更是劣迹昭著。内因是金融市场瞬息丌变，贷款利率每天变化，决定每一个贷款利率的因素很多，准确报价需要专业和经验。外因是，贷款行业的加盟门槛很低，高中毕业生就可以报考地产执照；直接在银行服务的贷款专员甚至连专业地产执照都不要求，由此可知从业人员的素质经验参差不齐，难免有鱼目混珠的情形。常有新手和品德不彰的贷款专员误报低报或隐瞒贷款费用，制造收费低廉的假象来吸引消费者上当。一般消费者很难分辨真伪，到发现真相时已经来不及了。
几乎每个月都有个别读者在本贷款顾问处比价，最后选择别人，待贷款签字时才知道吃亏上当。只有那些有勇气的消费者才敢向笔者承认错误选择；骄傲的人也只好跌崩牙齿忍痛吞咽下肚。俗话说得好，“人以群分，物以类聚”。一个平时很投机很苛刻的消费者往往受骗上当的机会比常人多出几倍。所以，选择贷款专员的时候，千丌不要光被报价蒙蔽了你，还要更仔细考虑他/她的声誉和可靠程度。
(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計划碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
文学城博客 [加州地产] http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=982
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