关于英国房地产走势的探讨 －－3 原创

原本打算写完了第三章，但是有几位朋友留下message让我同时分析一下中国的房地产业。我们都讲市场经济，所以既然有大量需求，那就单开一张。 所以又返工加了不少内容，把英国和中国当前形式一起说看的有些纷乱。但是实际都是几个经济学基本原理在作用。中国唯一特殊的地方就在于又有了一层制度经济学在作祟。 所以这一章就是强调了中国的房地产的现状和我自己的预测，关心英国房地产的朋友们实在不好意思。我只有2只手，24小时。等我把这一段告一个段落，我会继续着重写英国的房地产业的。 好了先读读近几天的报纸， 2006-07-26（今天）国务院7月26日召开全国电视电话会议，通报上半年经济形势，部署下半年经济工作。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在会上作重要讲话。让我们看看部署了哪些下半年经济工作重点？9条重点，那么有几条涉及房地产的啊？3条半，分别是：二) 三) 九) 那半条－八)。 有兴趣的去新浪一看，就不浪费笔墨转载了 再看昨天中国建设部、商务部、工商总局、外汇局等国家六部委会签并出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，7月21日，北京市建委也向各开发企业出台了北京市《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，明确：港澳台地区居民在北京暂定只能购买一套住宅。 再往以前的“国六条”，让我恍惚想起了当年朝廷的“十二道金牌”。不过本质区别是：十二道金牌是丧江山，而国六条，及最近的政策是保江山。 回首往事不说远了，从2003年开始说起，2003年年底之前，开发商需要绞尽脑汁考虑楼盘的销售问题，要考虑产品定位、客户定位、价格定位这些东西，新概念、价格战、广告轰炸是必需的。简单一句话——开发商想挣钱还是要动动脑筋的。但是，04年，一切都改变了！大家都知道什么改变了。04年是地方政府公开参与炒作的一年！这是一种爆发？还是地方对中央的要挟？抑或示威？简单的比喻：地方就是国有企业。土地从没有像04年那样疯狂过！70万/亩疯狂的涨到200多万/亩！而且70万/亩开价的时候，就以令众多开发公司都心惊胆战（如果你由此想到了中国式的GDP增长，说明你的知识不错）。 04年的房子不用脑子就能卖，而且又出现了96年那个时代才有的排队场面！这里，地方政府和媒体功不可没，当然股市也贡献了自己的力量。但是，开发商没有被胜利冲昏头脑，有实力的开发商开始考虑其他的资本投资渠道了，投资水电、发电站、煤炭、天然气甚至大学，因为现在的地价太畸形了，这一切都建立在地方政府一厢情愿的虚幻世界里！开发商不是傻－X，我买你政府的高昂土地都是有条件的：土地置换、政策支持、付款方式的宽松等等。一旦条件不能接受，开发商根本不会去捧政府的臭脚。 隐隐约约感到唐代藩镇割据的味道！中央和地方政府利益竟然不能统一！中央代表的是全国民众，因此才会有以前的一系列措施和最近的12道金牌 地方政府代表的是既得利益集团（看看哪个省得头头不是老一代革命家之后？），现在的局势很象一个工厂或一个企业，老板雄心勃勃想干出一番事业，但是摊子太大了，具体执行必须依赖企业管理层，但是，现在管理层毕竟是打工的，在利益面前，私心是无法回避的，出卖老板和工人的利益换取自己的利益是非常正常的！ 地方政府为了自己的业绩（什么是衡量中国式业绩的只要标准？如果你答GDP又对了）不断加大对房地产的投入，导致中央对房地产的政令失灵。其实，一直以来，房地产市场都是较为良性发展的，至少，04年前是这样。就我个人来说，04年前，从来没有怀疑过房价会下降！但是从来没有认为房价会在一年内涨幅达20%！现在呢，有兴趣的朋友可以查查，房价一年内飙升了多少？ 去年年底回国和朋友吃饭的时候，谈起了这件事。我的朋友向我诉苦说买房啊，买不起。我说别急，等着最后一根稻草，当最后一根稻草压上的时候，就是房价大幅度下跌之时。也是有些封疆大吏人头落地之日（有点夸张）。到时候肯定有不少省级，市级领导因为“健康原因”，和“生活作风”问题“主动”辞去领导职位。 那有人要问最后一根稻草是什么？在哪里？什么时候？ 我认为，如果你说中国利率，你说对了30％，你说美国利率，你说对了50％，如果你说汇率，那么我觉得你是100％正确了 （当然，这是我的观点，有没有理，有多少理，由读者您去判断）。 为什么呢，因为游资，对！就是。 在上一章（2）中我已经提过的虚拟资本。那么我可以很负责的告诉你－在中国徘徊的游资比英国多的多。 来，先告诉大家一位学者－谢国忠，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话（譬如老访：） ），他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？）。 为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长。几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？ 去中国人民银行网站上把那些数据看过了，00年底比99年底增长了多少啊？7.05%，1656亿美元。05年底比04年底增长了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。）这是多么大的成就啊！！！！！这速度用不了10年，中国是世界上最富裕的国家。 你知道为什么吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会告诉你们，经济学家更不会。但我会。 第一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快，04年顺差有3百亿。（商务部数据） 第二个原因：就是我们的商务部长（又是一个高干子弟），要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据） 第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇，汇回国内，现在不了。通过继续投资，一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继续合法逃汇、套利）。这两块就是一千多亿。 现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的。 首先那几千亿美元的游资来中国干什么？赌升值，赌人民币对美元升值。 国外资本来中国套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基本不存在了），他要选择什么对象（即什么样的资产）呢？一般有几个原则，流动性，收益性是重要原则。那么他们的选择对象是什么呢？证券市场和房地产市场。参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好的载体。 股市，是个很可笑的地方。别的我不说，就从其3年前的最“牛”点，跌到今年7月的千点，蒸发市值4万亿人民币，中国的8000万股民，平均每人被人拿走了4万。既得利益者这么一抬一拉，就是4万亿人民币到手了。制定规则者和庄家乃是穿一条裤子的，这样的股市，摆下套子等你上钩，以国外基金的老辣狡猾，是不会轻易涉足的。 　　 而楼市，则是另外一个情形。简单说来，就是地方政府为了贪污和政绩，以其控制下的银行作为资金支持（中国的地方的各个银行，都直接听命于其所在地的地方政府官员），勾结房地产商、妓者、叫兽等等，爆炒房地产，利用老百姓必须住房子的事实（刚性需求），无耻掠夺老百姓的一点点血汗钱。 虽然目前已经被炒成了巨大的泡沫，中央政府也严令禁止其再次膨胀下去，但是地方政府的政治利益和经济利益与楼市关系密切相关，这就决定了他们必然在暗中力挺楼市，具体的动作，就是怂恿其控制的银行，提供资金支持，从而实现楼市的坚挺，须知，一切泡沫，必须由强大的资金作为支持，才能撑得起来，而地方政府控制下的银行，迫于政治压力，和垂涎于爆炒房地产的经济收益，就半推半就地承担了这个光荣的任务，做了房地产商和地方政府的共同的小老婆。 　这种局面，决定了楼市必然短期内依然坚挺，中央的调控，鉴于稳定宏观经济的考虑，雷声虽然很大，但是实际的措施都打在虚处。要回归楼市的健康，很简单，将银行的直接隶属，收归中央，一截断泡沫的资金支持，泡沫立刻轰然崩塌。 但是中央没有这样做，其苦衷建立在这样一个尴尬局面上，中央开始一手纵容出来的房地产泡沫，已经变成了一个巨大的肿瘤，直接或者间接与房地产相关的贷款，已经达到四大国有银行全部贷款的一半，一旦泡沫骤然破裂，立刻就是全国的经济动荡，失业、物价飞涨、社会动荡将从电影中走下来，进入我们的生活，变成非常“亲切”的事情，呵呵，所以说，“房地产崩溃房价下跌时不正好可以用手中的人民币购买吗？”这个假设是完全不可能成立的。所以中央幻想，通过其他的操作，慢慢将危险降低下去。这就是我前面强调的十二道金牌。 而且中央适时的推出了外国人只能买一套房的强硬政策。但是由于松散的户籍制度操作起来很难。 以上的一切，也就造成了目前这个滑稽的局面，虽然全国上下一片喊打，但是房地产依然稳定在高位，国外的游资看准了这点，其落脚点和存在方式，于是就放在这个看似十分危险，其实稳如泰山的楼市。嗯，没错，就是“稳如泰山”。 综上所述，房地产泡沫崩溃，以我的观点看，必然由国外游资撤退引起。我上面提到了，地方、开发商、银行都是房地产泡沫的制造者、或者维护稳定者，而中央是不希望泡沫（在没有被其控制下的情况下）破裂的，这样的前提下，他们都不会是房地产泡沫的掘墓人。 这个历史性使命的担当者，必然由进入中国的国际游资的撤退来扮演。 　　 国际游资的目的，就是赌人民币升值，从中获利。一旦他们达到目的，或者发现不可能达到目的，其必然立刻离开。他们离开，所导致的抛售潮，即使不大，也足以致房地产泡沫于死地了。 好了，今天就写到这里，原本想仔细谢谢英国的房地产市场，但是众多朋友来信询问中国问题。所以在商言商，既然需求大了，腾出点时间谢谢中国。其实这也可以作为英国的遗补吧？毕竟英国的房地产市场也徘徊这游资的影子