调控的“深水炸弹” 物业税序幕拉开

调控的“深水炸弹” 物业税序幕拉开


房地产门户-搜房 2007年01月13日10:54 xxx 孟坚



去年底，建设部官员称拟对大户型住宅开征保有税。一时间，有关这方面的消息一直受到社会各方的密切关注。近日坊间传言，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在2007年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。由此，人们纷纷猜测，这“大户型税”是否就是前两年政府所说要开征的物业税呢？

调控的“深水炸弹”

令许多房产投资者感到不安的是，政府要征房产保有税了。北京房地产业界某机构市场调研员告诉记者，相对于营业税、所得税、契税等流通环节税种而言，真正让房地产投资者感到恐慌的是房地产保有税。因为当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价卖出，并且可以不费力地将各种税费转嫁到下一个买家头上，从而变现投资收益。但如果开征房地产保有环节税，情况就不一样了。这不仅让投资者持有成本增加，而且还会让接手的买家忖思再三：买大房子的居住成本能否承受？

事实上，开征房产保有税的说法已经让部分投资者感到恐慌。一位手中握有7套北京房产的投资客本打算等房价涨到理想的预期价位再出手，但现在感觉政策有变，决定还是要提前作些准备为好。另一个有3套房的北京业主，近来也一直感到担心，虽然有两套房一直出租着，但如果一旦开征保有税，投资收益率肯定会大大降低。“说不定，到时还不如买货币基金的收益高呢，”这位业主不无忧心地说。

京城一家大型房产中介公司的客户经理也证实，近一个月来，的确有不少握有大户型住宅的业主，前来咨询卖房事宜，他们普遍担心未来大户型保有税的开征，会使他们的投资陷入进退两难的境地。“相比较去年政府在市场流通环节新增的税种来说，保有税才是‘深水炸弹’，它令部分投资者感到了震撼，”这位客户经理这样认为。

如果说“深水炸弹”对一些投资者形成震慑，那么其“威力”会不会伤及无辜？据北京房地产咨询机构《楼市》市场调研部的统计，去年北京上市的144平方米以上的大户型为25445套。业界估测，在北京地区，大户型住宅在整个市场中的占比也相当不小。“我买房时已交足了政府要收的70年税费，如果再征收所谓的大户型保有税，是否不太公平？我认为对于自住型买家与投资性买家应区别对待，不应该用投资客犯的‘错误’来惩罚普通消费者吧，”一个刚买了一套大房子的IT经理对记者说。另一位业主也认为，政府要开征的新税种是不是应实行差别税率，对于已经买房并且是自用的家庭不应与投资买房的人一样对待。

此税非彼税

如果是对房地产税种有所了解的人，也许不难发现，现在政府有关部门所说的大户型保有税与两年前财政部以及国务院发展研究中心所设计的物业税是不尽相同的。虽然都是主张在房产保有环节征税，但税收对象和计税标准却大相径庭。尽管目前还不太清楚建设部主张的“大户型税”具体内容是什么样，但根据已有信息推测，大户型保有税征收对象的一个重要标准是户型面积。而两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》中，所提到开征房地产保有税的一个重要原则是，从价计税方式。即，开征这一税种要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。举例来说，假如一个人拥有5套小面积住宅，那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额，而不管其是否面积大小。据了解，这一税改方案不仅是经过深思熟虑的，而且也是当时（2005年）最具权威性的官方版本。客观地说，该方案的设计理念与国际上许多发达国家现行的税制是相同的。其立意不仅仅着眼于房地产市场调控，还在于公平分配社会财富。

那么，为何当年花了许多时间与精力设计的物业税方案，却迟迟不见动静？据推测，这或许与该税种的操作难度以及征管成本有关。目前，我国房地产税管理中的核心问题是评估体系不健全，而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量之少，还不足以胜任如此巨大的评估需要；第二，出于对控制税收征管成本和保证征管效率的考虑，还需要培养公民对此项税收的纳税意识以及建立有效的信息系统技术支持和提高银行服务效率；第三，由于房地产价值评估是决定征税多少的主要依据，因此既为了公平也为防止腐败行为发生，对房地产评估人员和评估机构也需建立有效的监督机制与机构。由此看来，从完美的税制设计到完美地操作实施还有相当一段路要走。

新税种开征有难度

尽管“大户型税”操作难度要比原先设计的物业税要小的多，但是它所能达到的功效也要小的多，并且征管效率仍有待验证。近年来，在人民币升值的大背景下，投资性购房已成为拉动房价上涨的重要力量。从目前国内各大城市的房产投资情况看，大户型房产并非是大多数投资者的首选。

据京城一位房产中介公司经理介绍，在北京一般房产投资者实际上是偏爱小户型、低总价的房产。这是因为房地产市场大致是呈“金字塔”状的，低端客户构成金字塔塔基，而高端客户则处于塔的顶端。这就决定了小户型产品无论是租还是售，其市场流通性均要好于高端产品，而且小户型的投资平均收益率并不比大户型低。所以说，开征“大户型税”与其说是要打压房产投资客，还不如说其真正目标是调整市场结构。

可以想象的是，“大户型税”将沿着这样一条路径来影响市场：首先，人们在购房时会反复测算今后的居住成本，这有可能将相当一部分购买力“挤”出市场；其次，这一市场需求的变化传导至开发商时，房地产企业在做市场规划时就会相应缩减大户型产品的市场供应量。“可以说，开征大户型房产保有税也算是政府调控市场的一个‘次优’选择吧。”这位房产中介公司经理认为。

大户型房产保有税的开征或许也不是件容易事。因为，这一按年征收的税种能否顺利征收在很大程度上取决于人们的纳税意愿。在很多发达国家，政府的税收政策有一个很重要的理念就是“纳税受益”原则，尤其是由地方政府征收的财产税（如不动产税）有很大一部分比例用于政府的社会公众福利开支，并且政府的财政支出是受地方议会监督的，这就在很大程度上化解了民众的抵触情绪，同时也大大降低了税收的征管成本。在我国，税收征管一直强调的是强制性、无偿性、义务性。从房地产领域的税收征管情况看，流转税缴率之所以比较高是因为如果不交税则无法进行产权过户，而房屋租赁的所得税征收率奇低也许与政府缺少强制性的征管手段有关。上个世纪政府废止的自行车捐，或许也是与老百姓纳税意愿不强以及征管成本过高有关。

开征房地产保有税可以说是政府运用税收杠杆进行市场调控的一种新尝试，也可为今后物业税的开征（假定还要征收）获取一些有益的经验，但从根本上讲，房地产税制改革是一个庞大的社会系统工程，需要从全局的角度通盘考虑，才有可能取得进展。