正现金流 - 房产投资的梦想
by bayfamily
房产投资的全部秘密就是金融杠杆，借鸡生蛋，以租养房。 如果做不到较高的金融杠杆，地产长期回报肯定不如股票好。 不如买个 index, 坐享其成。
负现金流的项目，如同天天失血的病人一样。 月月都要割几块肉，来封住鳄鱼的嘴。 一时半会还挺得住，时间长了，多半会和秦可卿一样一命呜呼。 也有人长年坚持流血苦战，却在升值来临之前，来个壮士断腕，一脚踩空，令人叹息。
所以说，正现金流是每个投资人的梦想。其程度，如同老鼠爱大米，老美爱打伊拉克，老中爱好学区一样。都是爱你没商量。
问题是怎样才能做的正现金流。 在有望升值的地方，比如弯曲啦，上海啦，不可能存在正现金流的房子。因为，每天都有那么多饥饿的眼睛盯着。 捡到正现金流的房子，和看电影被章子怡爱上的几率一样。 觉得自己命好的，可以每个周末去 open house 撞撞大运。 我觉得自己命相平平，还是剩下时间来灌水好玩。
在静态过程中，只有升值无望的地方，才可能有正现金流的房子。 比如现在的 Buffalo, 大家把房产当作 fixed income 来投资。 对于相对 hot 的地方，只有在动态中，才有可能找到正现金流的项目。美女是等不来的，要你主动去找。
先讲个例子。
我的一个朋友，从 70 年代在弯曲开始投资房产，从他那里，我收益良多。 这也是我想坚持待在弯曲的一个原因。 其他地方，没有那么多不同背景的中国人。 老美嘛，是从来不会和你谈论他的经济情况的。在弯曲，消息相对灵通。
70 年代的时候，这位老兄也是 live paycheck by paycheck. 不知道动了那根筋，决定要告别看人脸色的日子，追求自由幸福的生活，开始投资地产。 在那个年代，弯曲房价比其他州要贵很多，同样压根没有正现金流的项目，尽管当时的房价只有 6 万美元左右。
70 年代中，美国有过能源危机引起的高通货膨胀。 Fed 为了抑制通货膨胀，把贷款利率一路提到 20% 。 这时候，他出手了，由于高昂的利率，银行紧缩银根，贷款很难。 他当时是把所有的钱都掏出来，不但如此，他还向所有的亲戚邻居，还把所有的能借的钱都借来，才买了个房子。 用他的话说，买完后，不但房子四壁空空，连买锅的钱都没了。
按当时的计算，这个房子觉对是个负现金流。 当时，他只所以出手，是因为这个房子在大学附近，租金有保障。 Recession 对他的威胁不大。 而另一方面，他不认为高涨的通货膨胀会长期持续，利率也会下来。
果不其然，他买的时候，利率是 21% 。 但等到他要 close 的时候，利率已经降到 16% 了。 一年以后，利率降到 14% 。 同时，由于飞涨的物价和房租， 一年以后他的房子就是正现金流了。 由于他买的是个 duplex, 三年以后，他发现他不用付 mortgage 了。 因为，出租那部分的房租可以支付所有的 mortgage.
这就是这位老兄的第一桶金。由于他没有 mortgage 要付了，摆脱了 live paycheck by paycheck 的日子。可以拿出更多的工资收入来投资。 以后的投资是一路顺畅，越滚越大，直到现在和石头的盘面差不多大。
但对于这个房子而言，直到今天，没有任何一个时候是有正现金流的。 可他在动态过程中把握机会， 实现了正现金流。这是个利率下降过程中， mortgage payment 减少，动态寻找正现金流的例子。
再讲个例子。 2002 ，在中国的第一个公寓买的时候，市面上同样的房子的房租是 4000 元的样子。 mortgage 的支付额是 6000 元。也是负现金流。 不合算。 但是，国内的收入增长的很快，高端房租在涨。 等到房子交割的时候，房租已经涨到 6000 元。 两年以后，布置上好的家具，房租涨到 8000 元，实现了正现金流。 同样，在这个过程中，也是没有一刻，相对于当时的市场价格，这个房子总是没有正现金流的。
其实，现金流的计算很简单，向所有的商业活动一样， revenue and cost. 主要就两个因素。一个是 mortgage, 一个是租金。拿邓爷爷的话，这是由国际大气候，国内小气候决定的。
可以利用宏观大气候 , 来实现正现金流：
1） 利率下滑。 Interest payment 下降。（我的朋友的例子）。
2） 经济好转，通货膨胀，租金上调。 （谷米的建议）。 未来几年很有可能。
也可以利用具体地区、房子的小气候来实现现金流：
1） Upgrade. 比如小小石头的第一桶金，买个破房子， upgrade 后，涨租金。
2） Duplex 是个好办法。 比如我这位朋友和东门庆 shnn88 买的不是 duplex, 可策略相同。
3） Interest only mortgage. 这个办法弯曲很流行。
4） 加大首付，改变功能，变度假房 miat42 的建议。
5） Play with rent control. XX 的建议。
总结这么多，天上掉馅饼的事情是很难遇到的。 要投资房产的朋友，不要妄想会有静态的好项目等着你。 如果你觉得房价看涨， 可以用以上手段在运动中做到正现金流。 不过，运动的方向要搞对， 要看清形势，不要站错队。 房价要是跌的话，正现金流可以让你安心等待，等待下一个激动人心的时代的到来。
