郞咸平8月17日博鳌房地产论坛上的演讲

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以下为实录


　　下面用30分钟的时间我想和各位剖析一些房地产问题。首先我想请各位来宾思考一下，中国28年改革开放，市场大进程，你认为达到目的了吗？中国今天真的做到市场化了吗？房地产市场是一个真正市场化的市场。那么我可能告诉你，我们中国的改革，包括房改、医改、教改，基本上都是市场严重不足，而需求和市场化严重过渡，样才会产生房地产泡沫。

　　在这里我不想多谈宏观调控，我想市场发展前景，地产共计面积是市场化，地产共计的热情，第一是两大核心，第二是长期合作发展，第三政府卖地给企业。第一，什么叫两大核心，一个是银行，一个是土地开发商。如果这样做就很腐败，这是永久性失败，任何地产商和开发商从立项到开工到销售等等整个流程算一下，大概一百多个环节，每一个环节都受限制。第三项，我认为是非常关键的一项。那么我想请问大家，地方政府卖地的心态是什么？那就是地方政府以发展为理念，这种理念在十七大以后一样改不了。假如地方领导上任之后他什么事都不做，光卖地，GDP就上升得快。你买两块地，GDP上升一快，你卖得越多，GDP上升越快。

请问各位来宾，这个地是谁的，是属于老百姓的。地方政府只是代理，我想请问各位，你拿这么多钱把地买了，不是增加地方政府财政这么简单，而是要给老百姓构建一些老百姓应该享有的住房。出去考察现象、政绩工程各式各样，什么事不做可能还拿钱，一做事可能就亏钱。让地方政府卖地，使得地产价格大幅上升，这些涨价问题几乎都是掌握在地方政府手中，地方政府使得供给市场化严重不足，地价太高房价太高，那么还有没有这样的经济适用房呢？太有了。

今天不是说谁有暴利的问题，而是老百姓得到实惠，得不到实惠的老百姓是地方政府腐败行为，在需求面上，老百姓说这么高成本这么高房价谁去买呢？那么我想请问各位一个问题，你们的母亲存有20万钱，你问她准备做什么投资？当你投资之后，因为这几年中国的迹象是地方投资环境的需求，企业家应该投资而不投资的钱请问你放在哪里？这么多钱去了哪里？


　　我给大家说一例子，北京市的一个最著名的地方，是由北京市政联合开发商抢夺，存在行政和司法的勾结，这种情况北京有，而上海松江区政府，也是一样。那么这种行政司法权益的勾结，已经不是简单的腐败问题，而是某些地方干部嚣张，无视于国法的存在，那么象这种现象，要坚决处砉?洗?怼?

　　你千万不要认为这只是我们这样做，今年二月两会期间，通过了《关税法》，也就是外资企业不能享受税务优惠。世界500强发表声明，发表什么声明呢？世界 500强的要求是政府给他们提供一个干净、公平、公正的营销环境。各位来宾朋友，一个公平、公正的营销环境不但是老百姓的要求，也是企业家的要求，更重要也是世界500强的要求。因为我们既不干净又不公正，投资环节恶化，就使企业家不敢投资，使这一部分资金大范围转让。


　　我再请问大家，这些钱去哪里，把这些钱汇集在一起，形成了中国特有的虚拟资金，这个虚拟资金不是所谓经济学家流动过程，是两回事。这四个款项所获虚拟资金打到哪里，哪里就泡沫，打到股市，股市泡沫配合上因为腐败而导致投资环节继续恶化，联合了大量资金，这两个勾结在一起，任凭你政府提供多大的宏观调控力度，也解决不了问题。

　　所以这个虚拟资金是我所发现的新名词，你知道虚拟资金有多厉害，打到哪里，哪里就泡沫，比如说深圳楼盘是虚拟。但是虚拟资金有三大特色，第一，不可监管；第二，不可预测；第三，不可控制。有一个领导跟我讲，他那儿房价五六千块。然后我问他：“你们外来资金有多少”？他说：“统计大概有一半”。我又问了一句话：“你们估计一下外来资金比例是多少”？然后他回答是百分之十，你听到什么，10%外来资金。我在最后一句话提醒，你千万不要以目前泡沫为目的，你这个钱一旦收到新概念以后，只要新概念一处理，吸引了虚拟资金。特区概念一出来，虚拟资金大量涌入进去，房价两千多接近三千多，这就是虚拟资金的扩大。因为虚拟资金是不可预知、不可控制、不可坚固的。这才是今天房地产价格居高不下的原因。

　　我们建设部所推出的政策，包括金融政策为什么失效，原因就是没有把握住这个行业的本质，这个本质是什么？首先腐败的问题要解决，你怎么解决腐败的问题？最近有一个相关的事情出来，一月份羊肉价格大幅上涨，五、六、七月份猪肉、鸡蛋、价格大幅上涨，猪肉价格上涨10%，五、六、七月份涨幅上调。我看了一下七月份鸡蛋、鸡、鸭上涨30%到60%，大部分上涨，你知道为什么吗？这个通货膨胀，和我前面讲的虚拟资金是一样的。我想请大家注意一下，你做家庭理财，如果你把你家里的钱全部拿出来投入房地产，有的时候会造成家庭财政危机，国家财政也是这样的。我注意到这样一个现象，中国经济和其他国家不一样，中国是二元体系经济，这个是什么意思呢？当你问某个人或者某个专家学者，中国经济是过热和过冷同时存在，为什么？哪些不能过热呢？当然是股票市场，过热还是过冷，中国经济是过热和过冷同时存在，为什么呢？哪些部门经济过热呢？当然是房地产、金融、股票等等。所以过热部门大部分都是民营企业，那这怎么办呢？在去年年底粮食丰收情况下，今年年初粮油价格上升，你们认为粮食丰收粮食价格上调，告诉你经济学理论这个是没用的，经济学告诉我们，政府提高利率，股价价格上涨这正好是相反。

那这二元经济，造成粮油价格的上涨，你知道上涨了多少吗？10%到20%之间，到五、六、七月份，家禽鸡蛋蛋类，价格上涨1.3%，原因有猪瘟、养猪的不养小猪。你为什么不养小猪呢，请记住下面这个问题，是非常非常可怕的，为什么控制猪瘟，应该是各级政府的控制，老百姓不可能控制住，到今天猪瘟显然没有控制，在猪瘟问题上，我建议中共中央严肃处置，对失职地方官员要加紧惩治。猪瘟造成投资环境恶化，猪瘟造成养猪环境恶化，再加上猪肉价格波幅太大了。如果投资环节恶化，这些养猪户也是某种意义上的民营企业家，他们应该养猪的钱不养猪，钱去哪里了？虚拟资金干什么去了？炒股去了。养猪户缺少还是地方政府的失职行为，如果你没有猪瘟的环境，一个良好的价格，为什么不去养猪？他何必去炒股呢？这种养猪的现象，应该投资而不投资的钱在中国各地是非常普遍的。好了，猪肉价格大幅度上涨，那么我想请问你，这些通货膨胀的原因又是什么？原因都和政府腐败而且和失职有关系，也就是你们在座各位来宾，每次吃饭时吃一口猪肉，就为这些官员买单30%一40%，你凭什么买单？你凭什么替地方政府买单？所以各位来宾，你们所看到的表面现象，包括楼市的泡沫，包括所谓的股市泡沫，至于失职泡沫更严重，股市泡沫通货膨胀等等。

你发现它的来源好些都跟政府的失职还有腐败有关系，那么如果我讲这是本质问题，你所看到的不是这样，那么这是为什么？到最后由于我们不理解本质问题，我们政府所推出的宏观调控政策，包括银行，包括建设部门，其最后结果基本上是还好的，到最后你才发现腐败的问题不解决，这些表面现象，那些真正想买房子的老百姓赶快买了一个房子，房价就上涨。

但是，我在这呼吁这种大面积的腐败，其必然结果就是你们在座各位来宾所经历到的一切，这一切都让你的每一个人都付出沉重的代价。所以今天大会上，在十七大召开之前，我必须提出一些我个人的观点，中央观点必须彻底推行反腐败斗争，因为腐败是大面积，不是我们地方政府，不是老百姓要中央政府统筹安排，甚至我们整个发展理念需要重新整治，十一届三中全会邓小平提出以经济发展为中心的理念，这是正确的。由于地方政府的执行错误，使以经济发展为中心的理念，到了1990年以后变成以钱为道理，地方政府向钱看，老百姓的基本权利不重要，医改、教改、房改是不是都是这个样子？一切向“钱”看，当你们到医院看病时候，你还记不记得医生问的是什么？医生问的是：“你带了多少钱啊？”这种医疗改革不要也罢，教改的目的是什么呢？腐败制度。房改也是这样，所以我们今天的胡**政府，再一次整治腐败，就是以公平、公正为中心的理念，公平、公正不是老百姓的要求，也是民营企业家的要求，也是世界500强的要求，每一个企业家都有这种想法，那么对老百姓也是公平、公正的理念，每个老百姓都有生存的权利，都有退休的权利，等等。我们国家说，年均每人800美元才是小康社会，我告诉，你住得起房退得起休才是真正的享受。我告诉你要是真正的小康社会，已经是非常的艰难，你要走到这一步，我首先问你一句话，我们的改革到底是指引什么？我们的路这么好，我们的房子这么漂亮。

什么叫腐败减灾，那就是某些腐败动作，勾结某些腐败的企业家，勾结某些腐败的专家学者，形成了一个生物链连在一起，欺骗社会大众，误导老百姓，那么腐败袭击我们的生存，所以我认为中央政府应该体现真正的反腐败阶级，就必须大规模肃清腐败，只有通过意识形态改变，改成以公平、公正，才能改变现在的问题。我想告诉各位，你们每一个人都觉得奇怪，为什么早上宏观调控，到了下午股价打仗？再回想一下，当早晨假设政府提出地方预计之后，它进一步打击投资意愿，打击投资意愿结果是积压出更多的虚拟资金。虚拟资金进入股市，是由于腐败造成的，我们腐败力度不但要大而且是长期的，我倒有一个想法，那就是地方政府用这种外地的资金，这些基金或者与房地产有关的收入，我们是不是可以允许地方政府随意调动，我们应不应该要求地方政府，你拿老百姓的钱去替老百姓做事，比如说你该廉价租房等等。在这个上面你还要关注地方政府腐败行为，就是分配行为，不信，中纪委查一下第一手买方是谁，很多都是干部的朋友。真正需要买房的朋友，买不到经济适用房，甚至租不到廉租，这就是腐败引起的严重社会问题，因此我才要求地方政府用卖来的钱去替老百姓盖廉租。首先想到分配的问题，当然这个问题有方法可以解决，比如说所有申请资料由老百姓介入，这方面还要做更多的工作。

我讲这么一大套理论，传达一个什么样的信息，那就是在今天的中国，要解决房地产房价居高不下，看起来是经济问题，你就不能在经济圈里找问题，你一定逃出经济圈才能够解决经济问题，所以我认为政府应该双管齐下，第一，大力长期反腐败，第二，强烈要求地方政府，将卖地所得款项即房地产的款项。在意识形态方面，要改变过去以钱为中心的理念，同时发扬公平、公正的理念，我想请问这是不是在座来宾所希望达到好的经营呢！今天我的的演讲到此结束，谢谢！