上海、香港房市泡沫比较

上海、香港房价比较
by Bayfamily

中国房地产价格连续飙升。到底是泡沫还是反映了经济的基本面。众说纷纭。各种分析也是汗牛充栋。带形容词的、气势磅礴的分析，通常没什么用。经济现象毕竟是用数字说话的。

先来看一组数字。这是上海和香港的GDP、人均收入、价格的分析表。大家知道，香港在97年以后，经历的严重的房地产价格下滑。不少人，心有余悸地认为上海在走同样的道路。价格严重脱离现实，面临崩盘危机。

这里我比较了两个ratio, 一个是GDP对房价，一个人均收入对房价。 GDP总量决定了地价。连我们李鸿章老爷爷在一百多年前都明白，土地+劳动力+资本决定了财富。劳动力和资本是可变得。土地价格和GDP长期涨幅一致。不明白其中道理的，参见我的文章，《房子长期涨幅是多少》。

所以第一个ratio反映了相对成本，也就是supply. 第二个ratio反映了大众对价格的承受能力，也就是demand. 比较香港和上海的这两个参数，大体可以帮助我们对市场的基本面有个了解。

从上海来讲，全市的平均价格并没有严重超出历史水平。除非你要是1994房价就有严重的泡沫。相反根据income计算下来的比例在下降。主要是因为市区扩展，外围廉价的房屋冲淡了整体价格。但今年的income ratio开始有抬头之势。如果超过40，就有重蹈香港覆辙危险了。也就是说，上海的泡沫还在形成当中，并没有到达大的不可思议的地步。

GDP ratio也说明同样的问题。比例在逐年下降，并不存在有人翻炒地皮。两个政府的土地供应还是跟的上的经济需求的。每年城市规模都在扩大，大量生地变成熟地。上海的GDP ratio 没有什么大的变化。土地局的老爷们说他们清白是对的。土地供应合理。香港以前港英当局实在太黑了。现在ratio 降的厉害。

政府现在需要靠土地收入过日子。以上海为例，市政府的一半的收入来源于土地的收益。要想指望政府突然一夜之间成倍加大土地供应量，降低房价，无异于与虎谋皮。想想看，公务员的工资、奖金从哪里来？中央可以不用管这些事情，天天喊口号打压房价，到下面具体的官员，动机很小。这就是为什么江湾五角场这样偏远的地方，光土地的楼板价已经到了2万元一平米了。

但是光靠政府的垄断，只是supply这一面出来问题。如果价格太高，没有demand,价格一样会跌下来。好比是娶媳妇，全世界的女孩子团结起来，来个彩礼垄断价，1百万。很多人就会选择打光棍，或者来个黑箱交易，不搞形式搞实质。北京上海出现的小产房，就是土地垄断价格太高，地下交易的产物。香港97年后的价格严重背离基本面，政府再怎么垄断Supply也没用。

上海的房价有没有背离基本面呢？从上面的数据来看，2003年前没有。现在有。但现在刚刚是泡沫的开始。才到香港94年的水平。何时破裂不知道，在中国泡沫经常要达到不可思议的地步才会破灭。现在离不可思议还很远。

建议：有房子的，不必急于卖出，泡沫没那么大。要投资买房子的，别往火抗里跳了。建议持币观望。没钱的，赶紧攒吧，过两年，还能赶上买个自主的。

附件：

	Shanghai					Hongkong
	GDP	income (RMB)	RMB/m2	Income ratio	GDP ratio	GDP	income (HK$)	HK$/m2	Income ratio	GDP ratio
1994	15204	7020	2090	29.8	13.7	170622	72967	28569	39.2	16.7
1995	18942	8890	2572	28.9	13.6	178078	82319	26680	32.4	15.0
1996	22275	10051	3200	31.8	14.4	188163	86013	29067	33.8	15.4
1997	25275	10771	3199	29.7	12.7	207194	91671	40554	44.2	19.6
1998	28240	12944	3493	27.0	12.4	195585	99291	29116	29.3	14.9
1999	30805	15644	3422	21.9	11.1	188622	98944	24865	25.1	13.2
2000	34547	17185	3565	20.7	10.3	193299	102360	22279	21.8	11.5
2001	37382	20406	3732	18.3	10.0	188835	104729	19568	18.7	10.4
2002	40646	22083	4134	18.7	10.2	183790	103544	17380	16.8	9.5
2003	46718	25477	5118	20.1	11.0	179308	99752	15316	15.4	8.5
2007	108240	33641	11355	33.8	10.5