——谈物业公司运作不为人知的方方面面
现在业主普遍都对于物业的收费有很大的心理抵触情绪，成立业主委员会后也是希望把物业费打压的越低越好，但是实际情况是怎么样的呢？物业公司不赚钱就不干了，正规渠道不赚钱就想歪门邪道了，还有就是如美丽园那样搞人间蒸发，如果真的是物业公司甩手而去，最终倒霉的肯定是业主。
这里广大朋友均会问：物业费的定价是按照政府核定的价格，各项费用物业公司全都是就高不就低，而且还做出了明确的管理费用和10%的利润，这样明摆着包赚不赔的买卖，现在还有那个生意比他好啊？
但是这其中的问题多多，外人就不知道了，主要问题如下：
首先是物业公司如果不是开发商自己的，那么就必须为开发商垫付前期的资金，然后才能够取得物业的经营权，开发商最后一般不会归还这垫付的资金的，而是把尾房甩给物业公司，这就是物业公司一大笔历史成本；
再者就是业主的欠费问题，每个楼盘欠费10-30%都是很正常的，即使是不错的10%的欠费，这部分就已经是物业公司的法定利润了，而且欠费的业主一般是连同供暖等费用一起欠，而这些费用比物业费用多，因此欠费对于物业公司收益的蚕食是每一个物业公司的心病；
还有就是有不良业主进行偷水偷电，导致最后物业公司的总表水电费要多出很多，使用卡表只解决交费问题，差额问题这部分也是物业公司要承担的；同时这些业主还会使用取暖的软化水进行洗漱等使用，也是让物业公司损失巨大；
最后也是最重要的就是通货膨胀导致的费用涨价问题，物业公司的物业费一经确定，就只能降低，想要让业主同意涨价，那是难于上青天的，但是现在什么都涨，水电涨，物业的公共区域的电费和绿化的水费就大增，而最要命的还是粮油副食的涨价及其导致的最低工资的上涨，因为物业公司的职工是管饭的，而人员（保安、保洁等）基本就是最低工资，现在北京的最低工资从大家雇保姆的花费就能够看出来，几年前是300块，现在没有7-8百基本是雇不到人了，物价部门为了政府的政绩需要，反映到公开的统计等数据上，是不知被压低了多少的数据，核定物业费法定的10%利润和高估作价可能有的20%利润，没有几年就被物价的涨幅远远超过了，所以通货膨胀很容易就从根本上把物业公司可能的利润全部吞噬。
在这些不为人道的不利因素的压力下，物业公司也广开财源，这些财源一般都是直接或间接的从业主的腰包里掏出来，先说一下温柔的：
首先就是做车位的文章，车位费用可是水涨船高，不怕涨价，物业公司把大量的小区绿地划成车位，是不小的收入，而对于访客，可以计时收费，费用就更高，对于已经购买了车位的业主，还可以收取车位管理费；另外的一大块车位来自人防工程，物业把小区法定配套的人防工程及其廉价的租过来，划成车位，再每个好几百块出租给业主，大赚一票；
然后是打公共区域的注意，把这些公共区域可以经营的部分出租，还把社区临街的位置想办法搞出临建进行出租，还在楼道、电梯间等位置设置广告收费，在围墙和楼顶设置广告收费，这些广告费尤其是好位置的楼顶广告，可以是巨额的收入。
再者就是在小区内搞经营，开小卖部和食堂，把会所有只能是业主享用变成可以有外来人员消费，更有甚者的是绿地也可以经营，绿地变成了苗圃，小树种下去，长大了挖出来卖，草地也是被啃的一块一块的卖草坪；
最后再打业主个人信息的注意，把业主个人信息出售给那些垃圾推销公司，使业主总是接到垃圾广告电话、垃圾邮件和信件，不胜其烦。
以上还算是温柔的，只是占业主的便宜，而这些还不够的话，还有更黑的做法，就是直接侵害业主利益了，而且做的不显山露水，主要的方式有：
首先就是打设备检修费用的注意，克扣应当支付的设备维护和折旧费用，这些均能够给业主人身安全造成隐患，最主要的就是电梯问题，电梯的使用寿命按照机电设备的规律是10年，而我们的房子是50年，到10年该更新电梯时这些预提的折旧早就被物业公司挤占光了，然后就是动业主大修基金的注意，而2%的大修基金对于这样的电梯更换，也是难于应付的，而如果大修基金不成，物业公司就让电梯带病运行，挤人、夹人和关人不断，而电梯的运营费用合到物业费是每平米每月一块钱左右，如果你的带电梯的小区物业费少于2块，背后的问题就要注意了。
再者就是在业主的计费上做文章，把业主的水表和电表调快，这些表多个20-30%一般业主新搬家后，是根本感觉不出来的，而且业主是买卡使用水电，也不会想其他的，这样多出来的水电物业公司就可以把电线和水管接到小区外卖掉，收入是不菲的，同时在有市政或集中热水供应的小区，把市政70度以上的热水兑入冷水，让温度到50度，就又大赚一笔，在这个问题上有一个人很重要，那就是市政公司的抄表员，他们抄表和校表从这些物业公司可是好处多多，我在另外的帖子里曾经说过，我知道的有一年捞一百万的抄表员！
所以，大家买房子不要总希望物业费越低越好，要搞清楚物业服务的标准，成立物业委员会后，也不是一味的压低物业费用，而是要仔细监督物业公司有没有明里暗里的占业主的便宜和侵害业主的利益，不要做眼不见为净的傻子。
