房地产专论系列之6
本周研究的课题是从家电和汽车这两次历史浪潮来揣测房地产的未来趋势。此文乃文学城首发原创，请转载者标明转载出处和本ＸＤ研究员名分，勿嫌其烦。同时鸣谢各网站纷纷转载本人文章，佩服其中９９%网站仔细抠去文中ＸＤ字样的自尊作风。
中国房地产是不是正处在黄金十年的正中间？未来发展趋势会怎样？可能会怎样？要不要先看看在房地产飙升之前我们都曾亲历过的家电黄金十年和汽车黄金十年的历史轨迹？本论文所用的“黄金十年”之概念，并非指消费者之黄金之宝，而是指商家的黄金之利。
第一，家电黄金十年！上世纪80年代中期到90年代中期那十年，彩电冰箱录像机等外国原装进口干货及水货，曾牵动和激励过万众之心。原装彩电倒买倒卖曾是下海的代名词，价格动辄是当时老百姓几年的净收入，结果怎么样？十年里物价和工资体系涨了十倍，原装家电概念由于国产化概念的提升而使市场价位普降到原来的十分之一，购买力相对提升10x10=100倍，过去100人里有1台21直遥，现在100人里有100台25平遥。
第二，汽车黄金十年！上世纪90年代中期到00年代中期那十年，从夏利桑塔纳尼桑到宝马奔驰，汽车潮此起彼伏。汽车售价经过层层转手，从国外转到国内，相当于国际市场同型车价的2-3倍，相当于一般老百姓几十年的净收入，结果怎么样？十年里物价和工资体系再涨了五倍，汽车普降到过去的二分之一，购买力相对提升5x2=10倍，过去100人里有1辆夏利，现在100人里有10辆捷达。
第三，房地产黄金N年！本世纪00年代中期开始迅速窜升的京沪穗深这类一线城市的房价，其倒买倒卖有别于家电和汽车那两次十年浪潮，那是通过层层转手批发零售而实现的。房地产的倒买倒卖有两个层面，一个是对地的倒买倒卖，另一个是对房的炒买炒卖。关于地，公有制定义其为国家所有，集体所有，全民所有。土地行政的审批和执行机构是地方政府，过去（我没说现在啊），地方政府曾以行政手段野蛮拆迁低价补偿的方式巧取豪夺集体或个人所有的土地，高价卖给国内外开发商，个中巨额差价由地方政府替全民先收了下来，差价如果用于平均教育和医疗福祉，体现的则是社会主义大锅饭的思想；如果用于修建亮丽无比的办公楼堂馆所，修得像天安门，修得像人民大会堂，还有的楼里修了保龄球馆和发廊…，如果用在年年组团频繁出差海外，借商务考察之名行游山玩水之实的话，体现的则像是精英治国的什么代表理论，不知道那玩意儿算不算是老掉了牙的第二共产国际时期的修正主义意识形态，哈哈。
房地产黄金周期是否亦如家电或汽车各为十年？此期尚未了，待将来验证。如果N年后还停留或LESS于如今的价位，就说明房地产提前透支了N年OR MORE。回顾往昔的家电和汽车走过的激情燃烧的岁月，从几年的收入买一台彩电变成月收入能买几台，从几十年的收入买一台汽车变成几年的收入能买两台，给自己一台给老婆一台，或者给老婆一台再给小秘二奶一台。那么，中国房地产的未来走向会不会可以类比家电和汽车现在的局面？家电太便宜就不类比了，如果类比汽车现在的局面，就可以反过来进行推算，N年后那时的工资体系就要比现在增加几倍。N越小说明越不可能，例如N为2，2年后物价工资不可能增加几倍，N越长越有可能。这说明房地产现状透支的年数可观。
其它的说法，经济学家认为房价崩溃会连带股市低迷，会造成经济衰退。同样，从两年前开始也有人不断呼吁如果京沪穗深这类一线城市的房价继续被哄抬炒高下去，将可能重蹈20年前东京楼市那种急涨长跌的覆辙。20年前，东京一套小小的两室一厅售价8千万日元不算稀奇，而20年后一套新的大户型才3至4千万日元，合两三百万元人民币，即是说，20年过去，弹指一挥间，时下的新房价格连当年的一半儿都不到，当年贷款买房的人们还贷还了20年后，发现现在剩下的欠着银行的房贷比现在重新买一套新房所需银子还多！房产竟然也和汽车一样成了买后即跌的“消耗品”。京沪穗深一线城市高级人才阳光收入已经超过了东京的平均收入，但是人均收入还不到东京的十分之一，70年土地使用权的毛坯新房均价已直逼包括土地永久占用权利和精装在内的东京新房价位。若以年收5万元来算的话，房价相当于30-40年的年收。有些经济学者计算出来的公式是这样的：如果京沪穗深一线城市人均收入达到东京水平需要10年的话，那么一线城市房价的现状就已经把未来10年空间透支了。如果把公式里的数值再往多改一改的话，透支年数也同步增加。1988年的房地产泡沫拖垮了日本经济，使东京房地产价格持续20年走低，走平，走过春天，走过他们自己，走过了整整一代人！
如果一线城市普通市民为住进花园新房，如果上海的小男生为能娶到原装上海千金，而举家借贷，以这种价位买下闵行区的毛坯房，有没有可能也提前透支了一代人的积蓄？有没有可能在还贷10年20年之后，一觉醒来也发现还欠银行的钱竟可以买个当时的新房呢？有没有可能在快要领到钥匙的时候忽闻晴天霹雳一声巨雷响，13层立体豆腐渣轰然倒塌呢？当然，人不能为了房价降低到现在的一半儿而耐心待命20年再买，可为什么很多发达国外地区的房地产均价是其工薪阶层平均年收入的5-8倍，中国一线城市的现状却不是这样呢？
很多发达国家和地区都有种说法：买房子和租房子一辈子的开销相差并不是很大。在不发生炒房过热的时期，甚至可能基本持平。为什么呢？还是市场调节和政府税务杠杆调控的结果。买房子要付地税，管理费，修缮基金，即时维修费和其它诸税费。租房子在免除上述开销之外还可能将水电上网开销隐含在房租里。那么为什么一些发达国家和地区买房子的人占三分之二，租房子的人占三分之一？而不是人数各半？是因为有炒作房地产的周期存在，三分之一的人选择了这种方式投机（不是投资，投资是长线行为，自用的才是投资）。但是不管怎么说，社会资金的总量是相对固定的，每年能增加8%那就叫做保8。总量固定的社会资金之大部分如果都投放在不动产这个被官商沆瀣一气勾结垄断了的领域上的话，GDP就是虚升，有蒸发的可能。一只苹果值1块钱的购买力，你愣说它值10块钱，另一个人愣说11块钱买下都不亏，那多出来的钱计入GDP的帐簿里，是虚的成分，当太阳照常升起时，你发现它只值1块钱了，另一个人愣说9毛钱都不值得买的时候，那计入GDP的钱已然蒸发掉了。但是，手续费，税收，物价等许许多多看不见和一下子想不起来的指标曾跟着GDP上升了，人们的日常生活未必改善，柴米油盐未必潇洒，精神压力还在继续为还贷所苦。等通货紧缩时代到来时，钱不毛了，房子毛了。
2008年的房价大跌曾引发全国各地部分楼盘业主集体断供，现在房价再次冲高，对于炒房人士，对于哄抬楼市的开发商们，不希望出现经济规律曲线上的M顶。为此，看看有没有这样一种出路，让中国房地产的未来走向横竖不太会重现类比家电汽车现在局面的结果。这要从以下几方面剖析：
首先，当年的家电和汽车有垄断，那是商品流通领域的垄断；房地产也有垄断，垄断的特点却是对土地的控制，只要土地是公有制这一点不变，未来走向尚有希望在可宏观调控范围之内。其次，当年的原装进口家电和汽车有国外人件费和技术含量的昂贵成本，土装国内房地产没有昂贵的人件费和建材成本，因为建筑工地的民工成本肯定不高，建材里饱含着那么多甲醛，水管儿不是铜制的，建好的房屋里连个马桶浴缸壁橱都不给装，更别奢谈什么像加拿大公寓楼6件电器加窗帘儿那种社会性标准配置了，还有，墙壁用手指能戳个窟窿，13层楼还没交钥匙呢就能因为楼旁堆起的一个土包所产生的什么所谓的应力而令大楼轰然倒塌……这些方面已经说明建材成本已是很低，以后不可能再低了。只要继续坚持香港人发明的那种不按整个单位而按每平米标价的畸形病态售楼方式，就能找出不同于家电和汽车的解决办法，让一线城市房地产价位继续维持国际领先地位雷打不动。现在想来，假如当年家电和汽车销售不按整体单位计价，让家电按每平方厘米计价，汽车按每千克计价销售的话，说不定就会避免今天这种商家开战便宜了买主的局面呢。可惜家电汽车销售没有做到，房地产销售做到了。
房地产这最后的疯狂，来势越迅猛，其后阴跌的过程也越将漫长。这叫社会总体资金能量守恒定律！至于本论文标题之结论究竟为何，各位自己琢磨着看吧啊。
上海闵行区如此性能价格比为0的无内装毛坯房，全国知多少？去买么？旁边还矗着几座同型号的呢。
疯狂老三篇(2)垄断土地是最后的疯狂
疯狂老三篇(1)炒房是一窝蜂的疯狂
最适合人类居住的温哥华地区还有哪片儿适合居住？
给打算买楼的朋友们提个醒儿，要么劝您别买了
话说回来，温哥华的商品楼也并非一无是处
从京港开罗看温哥华之房地产业固步自封到何等地步
八千里路巡游(17)炒房到了最危险的时候！
| 由老哥XD张贴 @ 2009-10-31 11:32:24 (被阅读32100次) |
