南都周刊年度第6期预告：海南亢奋症
中评社北京2月20日电／北方冷，海南热。热的不仅是宜人的温度，还有均价日涨千元的地产楼盘。
南都周刊报道，当飞机还停在广州的时候，“国际旅游岛”的楼市热度就已扑面而来。
这是一张贴在飞机座位背面的一张长条状小海报，左边印着一家产权式酒店的夜景照片，右边是纯黑底上的两行醒目广告语。底下，还有这家酒店在北京和三亚两地的销售电话。
在飞行的一小时二十分钟里，只要一睁眼，广告语里诸如“抄底”、“原始股”、“做拉斯维加斯股东”之类词汇就会映入眼帘，诱惑着你去三亚拥有一套自己的度假房。
这还只是一个开始。
飞机降落。在三亚凤凰国际机场的出口处，一个用赭红色墙壁隔起来的“鲁能会VIP接待区”格外显眼。透过玻璃门，可以看见山东鲁能在海南进行地产开发的一个休闲地产品牌“鲁能城”。
走出机场大门，三亚湛蓝的天空下，众多的巨幅户外广告牌几乎无一不是楼盘。对很多到海南去的旅客来说，还没弄明白地图、方位的时候，便已能对这些楼盘的名字耳熟能详。
坐上出租车，沿着三亚湾路一路向东，在这条长达22公里的海岸线上，到处都是连绵不绝的在建酒店和楼盘。继续走下去，在三亚湾与大东海交界处，三亚“阳光海岸”的核心区，凤凰岛赫然在目。
在记者走寻了无数客房爆满后，终于在三亚湾路一个叫“听涛公寓”的家庭旅馆落脚后，老板说“你是我这个小店今天住进来的第三个外地开房客。”
买房的疯了，卖房的傻了
凤凰岛是一个在大海礁之中填出的人工岛。在改名之前，这个名为白排岛的小岛曾经荒芜了十几年，被三亚人称为“美女脸上的伤疤”。但在最近，这个面积36.5万平方米的小岛已经成为了三亚楼市神话的一个著名标本。
1月11日，海南“国际旅游岛”政策获批的整整一周后，凤凰岛一期开盘，均价7万／平米，当天两栋楼700套房子全部被抢购一空。据三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐说，“当初这些客户在交诚意金的时候，连户型都不问。”这样的销售奇迹，不仅在海南创下销售纪录，在全国都算得上凤毛麟角。
因为它的高昂价格和“国际”客户，现在，三亚人会把它称为三亚的杜拜世界岛。
不过，如果从涨幅与畅销程度来看，凤凰岛其实并不孤单。甚至在绝对价格上，有许多热销楼盘正在接近和赶超凤凰岛。
在楼盘“三亚湾海居”的销售中心，置业顾问吕告诉记者，五星级酒店旁边的公寓楼均价5.5万／平米，1月12日开盘前就已经被客户交认购金预订一空，剩下的一栋还没有定具体的推出时间，“但价格肯定还是要涨的”。
1月23日，又一个三亚新楼盘“克拉码头”开盘。下午的选房现场烈日炎炎，360多名交了预订金的购房者们排起了长队。均价3.4万／平米的房子早在五天前就开始排号，不断前来营销中心的买家被工作人员拦在了楼盘门口，“有提前排号吗？没有，明天再来吧，今天我们无法接待。”
当天，这个被开发商定义为“一线海景产权式酒店”的楼盘“热销3.67亿”，一位来自浙江的投资客甚至一口气买下其中10套房子。但这样的成绩，却被一位同行以惊奇的口吻感慨：“真想不通，他们价格怎么会定那么低，而且据说排了两三百个号，却只卖了一百多套。”
这样的感概并不奇怪。就在克拉码头隔壁，一个名为“金中海.蓝钻”的项目，5层以上才能看到海的二线海景房已经所剩无几。售楼中心沙盘的楼盘模型上贴满了标着“售罄”字样的红纸。仅剩的一栋公寓现房报价4.3万／平方米，而还未开盘的联排别墅户型，均价已经超过5万／平方米。
“买房的疯了，卖房的傻了。”聊起三亚的楼市，出租车司机廖师傅笑着摇了摇头。这个2001年在三亚买房定居的东北人，按当日的三亚楼市价格，他已是一个百万富翁——当初他1600元／平米买下的房子，现在价格已经超过10000万／平米。
不过，相比起那些真正在楼市掘金人，廖师傅是十足的小巫见大巫。“我在上个月，拉到了一个在清水湾上班的售楼小姐。她说有个温州客户在她手上一口气买了1个亿的房子，乐得不行，仅靠佣金就发大财了。”
在海南，到哪里都不缺少关于房地产的话题，年销售13亿的售楼小姐，一个月赚了4000万的投资客……只要你张口，就连公交车上的大叔都会指着某个楼盘告诉你它去年和今年的价格。无数的“暴富”故事和暴涨的房价一起，成了这里人们最津津乐道的消息。
“擎天半岛”复活
而在所有的热销楼盘中，除了凤凰岛，就要数“擎天半岛”了。
这个矗立在三亚友谊路上的楼盘原名三亚台亚国际航空广场，由一幢126米的31层主楼和一幢11层附楼组成，曾是三亚最高的标志性建筑。
在上世纪90年代那一轮房地产泡沫中，这个中国最年轻的省份，最大的经济特区，依靠“政策优势”，吸引了十万青年下海南，也引来了数百亿的热钱。缺乏产业支撑与实际需求的房地产热成了“击鼓传花”式的游戏。
1993年6月，当中央实行宏观调控收紧银根时，房地产泡沫破灭了。海南几乎所有开发商的资金链都面临断裂，这个标志性建筑原来的业主海南机场台亚实业有限公司也没能例外。
1996年，依靠贷款维持的台亚实业资金链终于无以为继，该项目被迫停工，这一停就是6年。它也一度成为吸毒人员的聚集地。它的烂尾，和三亚的另一个知名“地标”亚太区域国际会议中心一样，都曾经轰动一时。
直到2002年，这座著名的烂尾楼被三亚市政府公开拍卖，经过两次流拍，才终于被广东联华国际以3730万元收入囊中，性质也从综合商用改造为生活住宅。扣除掉原来停建期间的土地占用年限，其实际土地使用权只剩下57年。
2006年1月，三亚台亚国际航空广场改名“擎天半岛”。经过新东家绞尽脑汁的改建，原来的物业被改造成国际海滨高层公寓和五星级酒店，在北京、上海、三亚三地举行开盘仪式，同时也宣告了三亚烂尾楼复活工程的最终完成。
擎天半岛的遭遇并非孤例。从1999年到2007年，海南省整整花费了8年的时间，才把无数像擎天半岛这样的烂尾楼消化掉。在海南这个约占中国版图面积1／300的地方，这些大大小小的半拉子工程，却占了全国的十分之一，并牵扯出一连串的呆坏账，甚至导致了首例省级商业银行因支付危机而关闭的“共和国历史”。
从1993年地产泡沫破灭开始到2007年烂尾楼复活工程结束，海南用了14年医治创伤。不过伤口还未愈合，两年后一场似曾相识的地产热又迎面而来，而且这次速度更快。
2009年11月，海南建设“国际旅游岛”将正式上报中央的消息不胫而走。这份蓝图里，零关税、博彩业、免签证、开放航权……诸多优惠政策给了这个曾经“特区不特”宝岛以美妙的想象空间。
“18年后又是一条好汉”，用这句小说和电影中的豪言来形容海南无比贴切。这个许多当初淘金者的伤心地，又一次用“特殊政策”引来了天量资本和无数炒房客。而“擎天半岛”迎来了络绎不绝的购房者。其主楼22楼以下和附楼整11层的房子以3.9万元／平米的高价迅速出货。
在这波热潮来临之前，这座过去的烂尾楼曾因坊间传言其风水不佳而滞销。在2008年10月，其均价不过14000元／平米，到2009年3 月时，均价甚至降到了1万元／平米，却始终销售不畅。如今总算是赶上了好时候，可现在开发商却又选择压住剩余的房子不卖。
“房价市场变化太大，”擎天半岛的营销总监赖铁民并不忌讳承认公司在“捂盘惜售”，“加上我们的产品要升级，先推迟十天左右，等市场平稳时再说。”
“旅游岛效应”
实际上，早在去年11月海南将建国际旅游岛的消息传开之前，海南楼市就已经开始了升温。只不过，一直到2009年下半年，这种涨价并不惊人。
“海南的房价从2001年之后一直都是涨的，就是到了2008年全国都不好卖了也没怎么跌。”富力地产海南公司销售策划中心副总经理索颖说。这位1999年来到海南的重庆姑娘，经历了海南楼市从低谷渐渐走高的历程。
索颖说得没错。统计数据显示，三亚商品房均价从2001年的1400元／平米，到2002年的2300元／平米，再到2004年的4210 元，始终以相对比较温和的涨幅上升。即便是2004年后岛外购房者占据主流，其截至2010年1月6日的均价也不过11000元／平米。平均下来，10年的年均涨幅不到960元／平米。
而根据CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据，海口这个一直以自住需求为主的城市，2007年－2009年的商品房均价更是从约3000元／平米的低价开始，也基本保持在每年1000元／平米左右的上涨幅度。直到2009年12月，才首次突破6000元／平米。
但接下来涨价速度，就要让所有人大吃一惊了。
先是去年12月，海口房价涨幅突然蹿上全国第三位，而当月海南全省商品房销售面积环比更是上涨高达158.80%。量价齐升的状态开始席卷全岛——但这还仅仅只是一个开始。
1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。之后短短一个星期里，海南房价一路飙升，个别楼盘每平方米每天上涨约1000元／平米，甚至还出现了一天几个价的高温行情。
一场久违了18年的地产热从海口、三亚开始，烧到了周边的文昌、琼海、陵水、乐东、万宁，随即又蔓延至定安、五指山、澄迈等三线市县。
尽管国际旅游岛的总体规划最快还要等到3月底才能正式公布，实质的动作还基本停留在概念上，但海南楼市却已经“捷足先登”了。在刚刚过去的 2009年，海南地产开发的投资总额已经惊人地接近了海南前一年财政收入的总和。海南省统计局的最新统计数据显示，2009年海南省房地产开发投资达 316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和也不过317.17亿元。
如果上述数据还不能让你目瞪口呆，再给你补上一个数据吧：在1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的 171.12亿元——这个数字意味着什么？它是2008年海南全年的商品房销售量总和！
谁都没有准备
突如其来的热潮，甚至让见多了大场面的地产商都感到意外。
“由于购房者在前期认购时过于踊跃，一栋公寓不够卖，所以才不得不加推一栋。”陈璐解释说。去年12月时，凤凰岛计划推出销售的只有一栋公寓，价格则在3.8万－5万元／平米之间，和后来公开发售时的7万元／平方米的“天价”尚有不小的距离。
这个被称为“东方杜拜”的高端楼盘颇受国内外的客户追捧，仅老板柴慧京的浙江同乡就拿下了发售房源的三分之一，剩下的则被来自上海、山西以及海外购房者所瓜分。
有未经证实的消息说，其实凤凰岛的房子在开盘前就已被内部认购得差不多了。而“炒房客半月净赚上千万”的故事也正是由此而来。那位传闻中的温州购房者很可能便是以内部认购的价格拿下多套房子，然后以开盘价甚至更高的价格转手，将原本开发商赚的钱装进了自己的口袋。
广东地产商雅居乐位于陵水的超级大盘清水湾也遇上了类似的尴尬，其开售“星海传说”组团的日子，恰逢“国际旅游岛”获批消息公布后的第一天。推出的600套房子中，酒店式公寓均价为1.7万／平米，别墅均价则为3.5万／平米，结果被通宵排队的买房者仅用四个小时就买光了。
这样的局面，大大出乎了雅居乐总裁助理简毓萍的预料。简毓萍是清水湾的全国营销负责人，在2009年上半年，她还一直担心30亿的全年销售任务定得过高，如今却不得不为房子卖得太便宜而叹息了。
“其实对于开发商来说，房子卖得太快并不是好事。”索颖说，一般每个公司都有自己每个月的销售任务，超额完成意味着你没有控制好销售节奏，或者定价定低了，“是要挨老板骂的。”
这样的逻辑驱动下，热销的局面只能让开发商选择提价或捂盘，结果便是推动房价的再次蹿高。1月15日，面对愈演愈烈的海南楼市，企业家出身的海南省委书记卫留成感觉到了问题。他在海南国际旅游岛建设动员大会公开表态：“为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。”
然而，这一次，市场的反应也给了这位发誓不会让海南重现地产泡沫的书记一个意外。“双停令”的出现，不但没有让海南的房价下跌，反而激起一片应声跳涨，许多楼盘甚至一日一价。有媒体根据海南省方面1月6日宣布的统计结果和海南搜房网的数据测算，三亚房价在短短一周时间完成翻番，而开发商也开始进入观望。
谁的后花园
“海南的房子注定是卖给全国人民的。”简毓萍说，海南暂停批地，房子稀缺性更加凸显，所以房地产现在还是春天，夏天还没到来，“房价肯定还要涨”。
据海南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。而三亚市房地产市场信息统计数据也提供相同的结论：2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积 47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。
换句话说，海南的房地产项目的消费者不是岛内居民，他们的实际买家在岛外。
事实上，自从“国际旅游岛”获批之后，许多项目楼盘的营销策略也随之改变，将视野从国内延展到国外，在众多新盘中，“全球发售”的字眼几乎都会被突出放大。
三亚房地产协会秘书长刘树国将三亚岛外购房者归纳为“四高一都”——以上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。而如今，整个海南似乎都真的成了“全国人民的后花园”。
“单就GDP而言，年增长速度不能低于14%或15%。”在1月29日闭幕的海南“两会”期间，企业家出身的卫留成对国际旅游岛未来发展提出了具体的数字要求。尽管一直强调“富民”的出发点，但这位一直呼吁要警惕和防范房地产泡沫的一把手，也会实在地表态说“至少在未来30年内，房地产都是海南的支柱产业”。
与纠结于本地民众致富的卫留成不同，逐利的开发商们之前喜欢将海南称为“全国人民的后花园”，而现在他们最流行的是“国际视野”、“全球发售”。岛内居民？那确实不是地产商们的关注范畴。
海南居民确实不是他们的目标客户。一份官方的统计数据显示，2008年三亚城镇居民人均可支配收入7142元，以现在新盘动辄2万元／平方米的均价来算，一套90平米房子总价180万，一个三亚人不吃不喝要250年方能买得起。这可能也是中国的另一个城市之最。
“房价翻番、国际旅游岛，这跟我有什么关系？反正1月这波涨价前就买不起房，现在更买不起。”一位海南本地人，说旅游岛就像到处新建的海景房一样，与他没有多大关系，他更感兴趣的是“大陆人”（注：大陆为海南人对内地的习惯叫法）为何这么有钱：“成千上万的外地人飞到这里，买几百万的房子就像买白菜……”即便经历过10多年前的那场地产热，他还是没见过现在的阵势，仅仅是一个“旅游岛”概念，就有如此多的人趋之若鹜，在两周内把海南的房价炒到天价。
尽管和“国际旅游岛”概念一样，海南房地产是否真能博得全球人民的欢心还不得而知，但现在，它起码吸引了游资的注意。比如驰名中外的温州资本，对这个从山西煤矿和杜拜楼市中铩羽而归的富豪群体而言，“国际旅游岛”实在是久旱逢甘霖——他们手里的游资终于又找到一个合适的切入点。
“这也是三亚‘候鸟型’旅游经济的最终体现，三亚的气候条件，对于气候差异大的旅游者最具吸引力。”三亚大型楼盘“清平乐”项目经理周亮说。据他统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为购房主力，按人群来分，企业家、公务员、国企管理层、煤矿主、职业经理人等高收入人群多为投资客。
而据周亮介绍，同样是投资海景房，不同区域、不同人群也有区别。“江浙人酷爱投资一线海景别墅，他们看重其升值空间，而东北人更喜欢购买二三线海景房，自住和出租居多。”
对于有自住需求的人来说，潮气重、远离市区的海景房并非最佳选择，这也使得遍布一线海景区域的多为高端酒店、产权式公寓和别墅，天生便具备鲜明的投资属性。
“我想奉劝所有上岛的房地产投资者，当你准备上岛买房时，你一定要做好足够的思想准备，波浪起来时，没错，你很幸福，但当波浪下来时，你要问问自己，是否可以承受？或者说，你是否做好了在海南当一个长期投资者的心理准备？”对于那些真拿海南当自己后花园的投资客们，海南万科总经理王永飙意味深长地说道。
曾经在海南靠着“5斤桔子”脱身的潘石屹，谈及这轮地产热时，直言说十多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。
1月下旬，距国务院正式批复海南建设国际旅游岛不久，SOHO中国董事长潘石屹在上海媒体餐叙会上又聊起了他的海南往事。
这段海南往事中，有个名为“五斤桔子”的桥段在各种场合被潘石屹提及。如今的“老潘”说起当年“小潘”的海南逃生，在戏谑中仍然透出由衷的庆幸。
那是1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说，“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说，“你啊，得买一斤桔子！”
潘石屹办事心切，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他，说，“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。
“我的第一感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据，之后，他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离，来到北京寻求发展，并以“万通新世界”这个项目在京城地产界一鸣惊人，后自立门户才有了今日SOHO中国的版图。
万通集团董事局主席冯仑那时也在海南，他是潘石屹等人的“带头大哥”（冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富等合称“万通六君子”，他们均在海南相识）。1989年到1991年的海南岁月，用冯仑的话来说是“天天过年，夜夜结婚”。当时，炒卖地皮是最快的暴富手段，很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格就已经翻了几倍。
就在“小弟”潘石屹发现天要塌了的时候，“大哥”冯仑从另一个角度也嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”
2月2日下午，冯仑在电话里和《南都周刊》记者说起那段海南往事时，语气悠长。上一次的海南泡沫给他留下了太深的印象。“当时，我刚刚挣到第一桶金，就到三亚买了两块地。可是给了钱，却没拿到地，打官司筋疲力尽，拿到地后又套牢了很多年，几年前才算真正解套。”
十几年转眼而过。当年在海南打拼的冯仑、潘石屹等人如今都已成为地产业内声名赫赫的大佬，而有着蓝天、大海、沙滩的海南，也成了他们心中曾经的摇篮。
潘石屹曾经说过，正是出于对海南岛直觉上的喜爱，在离开海南前往北京发展多年之后，SOHO中国才又投资开发了博鳌蓝色海岸。如今，在这轮地产热潮之下，封盘数年的博鳌蓝色海岸二期终于开售。
冯仑也回到了海南。去年4月，万通和中体产业联手启动了奥林匹克湾项目。该项目位于海南三亚海棠湾，是一个高端文化休闲综合性项目。
事实上，在离开海南的这些岁月里，冯仑依然在关注海南，“我经常思考1993年泡沫破灭以前的海南和这五六年以来的海南有何不同。”
当年的情形和现在完全不一样了。在冯仑看来，当年去海南的都是人，现在去海南的都是钱。当年的房地产完全是炒起来的，没有任何真实的需求，而现在海南有真实的需求。但他对短期内海南房价过快增长的势头很担心，“有些楼盘爆炒到一天涨1000元／平方米，这不正常，会破坏这个市场，而且会使市场走形。”
潘石屹直言，十多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。
海南楼市曾经的泡沫破灭带给了大佬们永远的震撼。冯仑说，从海南活下来以后，知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。他向记者说，万通的原则是坚持追求理想，顺便挣钱；而不是追求金钱，顺便谈谈理想。
而潘石屹从海南全身而退之后，在发展上一向是小心翼翼。SOHO中国目前只在北京、上海的繁华地段做项目。他说，“房地产业不应该是一棵参天大树，它应该是爬山虎：只有工业、农业、旅游等各行业发展起来，房地产才能发展起来。”
海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。
南都周刊（以下简称“南”）：“建设国际旅游岛”获国务院批准后，海南房地产市场被推向炙热，房价飞速上涨。你如何看待这一轮海南地产热？
冯仑（以下简称“冯”）：这几年全国形成了共识，认为海南是一个休闲度假的地方，尤其很多内地人都喜欢冬天去海南。海南建设旅游岛，是有市场支持的。海南目前楼市的火爆，和国内这一轮大的投资特别吻合，大量的资金流入海南，海南楼市急速升温。事实上，在国际旅游岛政策出台之前，海南的房价就已经普遍超过二线省会城市了，涨幅也比一般省会城市快。
可以说，海南这轮地产热既有市场推动，也有政策支持，是双方结合的必然结果。但是目前短期内突然的暴涨，不正常，也不可能维持。
南：你曾亲身经历过上世纪90年代初的那波海南地产热，这两次热潮有什么不同？
冯：对比那时的泡沫和现在的热潮，最大的差异就是现在的市场是有需求支持的，是真实的市场。目前，国际旅游岛带来的房地产市场的升温，有政策和市场两方面支持，这和以前的泡沫完全不同，那个时候是完全没有市场需求支持的。
那时候的海南充满了“流寇”，就像一只只小虾米在那蹦跶，只是几百万、一千万的小投资。现在是真正的热潮，都是大笔资金闻风而至，势头很大。
南：目前飞涨的海南房价有泡沫吗？
冯：在“国际旅游岛”消息出来前，海南的五星级酒店的价格就是3000多元／天，说明是有市场支持的。不过消息出来之后，不少楼盘开始一天涨1000元／平方米，这就不正常了，会破坏这个市场，而且会让市场走形。本来海南楼市的发展是有市场支持和政策的引导，但是不能变成由政策引出的泡沫。我认为，这种热度可能只会持续两三个月。
南：那两三个月之后呢，是维持高位还是下降？
冯仑：会虚涨两三个月，然后实在地掉下来，会掉到消息发布前的状况。因为，之前的市场是自然生长的，没有太大问题。目前，海南省政府就出台了一些措施来防止地产炒作带来的可能的泡沫，比如冻结了一些项目审批和土地转让等，显然，政府也看到了这轮地产热的不正常。我相信一段时间后这些政策措施和资本自然的理性都会使这个市场变得正常。
南：不过，也有种说法认为，海南目前发展的度假地产是面向国际的，是奢侈型房地产，所以目前的价位是在合理范围内的，你怎么看？
冯：目前海南80%的游客还是国内游客。海南建设国际旅游岛，是希望全球的客人来这里旅游。但我去过很多全球度假胜地，从这些度假胜地的标准来看，海南的设施至少还要三到五年才能完善。海南旅游还是以本国客流为主，楼市也如此。
南：观察以前海南的房地产市场，它经历的是大起大落，为什么会出现这种局面？
冯：第一，海南本岛的人特别少，对外部的依赖很大，城市人口也就一两百万，但是面积和台湾岛是差不多。所以本岛的需求非常少，大量依赖外部需求来拉动，这样周期的波动就特别受外部的影响，所以1993年受宏观调控影响，海南楼市泡沫就破灭了。
第二，海南由于它本身的特点，房地产带有后发性和依附性，属于次级市场。内地的消费不发展起来，内地的收入没有改善，海南的房地产就没法起来。因为海南的房地产80%是卖给内地的，而不是本岛人群。
所以，海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。
南：在海南投资购房与别的城市有哪些不同？
冯：海南的房地产市场是休闲度假产品的市场，不能把它等同于普通住宅市场。我去过日本很多度假胜地，当经济萧条时，人们收缩开支，首先受影响的就是度假开支，所以休闲度假产品对宏观经济的预期波动非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一，这种休闲产品的敏感度是五。
从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。
当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。
1988年，对海南而言是个特殊的年份，这一年它从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，它也从一个“海外孤岛” 一跃成为中国最大的经济特区。
深圳的成功就在眼前，也让无数错过上一班特区列车的人对此充满了期望。国家特地请来了日本的专家，为海南规划未来20年的发展路径。李立（化名）是当年广州国土规划部门的一位规划师，曾亲身参与了这场规划之争。
“吵得很厉害。”李立回忆起当年的特区发展蓝图时感概，日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路，从农业到工业，再到第三产业。对一个“处女地”而言，20年的腾飞时间已经不慢。“但领导非常不满意这样的发展速度，因为按这套方案，海南要到2007年才能建立一套赶上广州的经济体系。”李立说道。
太慢了。在那个热烈的年代，慢就意味着思想不开放，特别是深圳红红火火的时候。“日本专家认为，深圳背靠香港，完全可以依靠香港的资金技术发展外向型经济。但海南不具备这个条件，只有通过稳扎稳打建立成体系的经济配套，才能吸引国外投资者的逐步进入。”
最终年轻的海南没有采取这一套方案，而是优先发展第三产业。1992年初，邓公南巡之后，住房、医疗等全方位的市场经济开始提速，而地产则成了在海南这个新建省份和最大经济特区生根发芽的新兴产业。
刚开始，海南发展房地产业的确也有其道理，当年20万大军下海南，而彼时的海口人口不到23万。一夜间涌入海南的人实在太多了，1992年海口一间100平方米的普通公寓，租金可以高达2000元。这给了海南拼命盖房子的理由。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元／亩飙升至600多万元／亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，地产是最大的经济推力——1992年，海南省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年猛涨至5000元／平方米，1993年达到7500元／平方米的顶峰。短短三年增长超过4倍。
“并非完全是由于当地政府的短视，或者投资者的逐利心态。”李立对于当年的疯狂有一套自己的看法，“关键是投资者的融资成本太低、资本方对于融资炒卖也没有一定的规限。”
“在中国，人们没钱才办公司，没资本才投资。”曾经的经历者冯仑调侃道。最简单的方法就是创造一个非常美丽的未来，然后向资本许诺高额的回报，在空手套到一大笔钱后，开始寻找投资项目。
冯仑1990年代到海南，与朋友凑了三万块钱，成立了一家注册资金1000万元的公司。然后在账面上还剩几百块钱时，开始了他们的房地产业务的销售。他们用“所谓”8栋别墅的地产项目吸引了500万的资金，开始了当年与许许多多投资人一样的“击鼓传花”。“中国最大特区”的名号太吸引人了，全国的资金都在往海南涌。“那时候拿钱容易得很。有关系的没关系的，一个电话过去，银行的职员就会来到你的办公室，一天内办好所有贷款手续，然后2000 万到手了。”有亲历者绘声绘色地形容当时的投资过程，在拿下2000万资本后，这位投资者买下了一栋海口的大楼，然后再以2600万的价格卖出去。当时以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
“没人愿意做实业，稍微长线些的投资也不会有人参与。”当年一位千里迢迢来到海南的投资者表示，当年他首先想到的是在海南经营一个肥料厂，因为海南的红土地需要大量的这种肥料。然而在他签好项目、选定厂址、画好图纸后，还是决定放弃这个项目。因为当时的房地产热已经起来了，当时房地产流行的口号是“100%利润的项目我看不上”；相反肥料厂项目却面临许许多多的未知因素，例如，海南没有核心技术，海南农业不受重视等，两相比较之下，他最后把资金投入了房地产。
其实不仅是农业，当时海南的工业配套也一直非常薄弱。1992年海南携特区之名与苏州争夺工业园区，最终也是由于配套薄弱而败北。因此在工业、农业没有好项目可以投资、而全国又有大量资金涌入海南的背景下，海南房地产成了最大的受益者。
高峰时期，这座总人数不过600来万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了几倍。
终于，到了1993年6月，时任国务院副总理的朱熔基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根开始全面紧缩。
一夜间风声鹤唳，资金链断裂，大量开发商倒闭。房价地价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。
随着开发商的大量死亡，银行成为海南最大的开发商，然而在银行清理抵押品时，却发现所谓的高档写字楼通常都只是一个大坑。当所有债权官司打完也执行不了后，4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了。即便如此，平均的资产偿债率仅有6%。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达 267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。
当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。而从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。
海南是个适合做白日梦的地方，假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话，那里特别适合望着大海发呆。
近二十年中国式圈地运动，无不是花样翻新的“概念经济”，从开发区、保税区、高新区到现在的国际旅游岛，人还是那拨人，地还是那块地，概念一到，立马升值。只求概念创新，不讲制度创新、技术创新、服务创新，这才是中国经济最要命的地方。
“海南国际旅游岛”是炒房客的集结号，也是一颗超级伟哥，让中国炒客的神经立即亢奋起来。海南这个当红头牌，素颜翻新，令一线城市房价自叹弗如。
英国小子胡润新近推出《百富之选》，将中国新贵指标中拥有一套星河湾豪宅适时改成拥有一套三亚清水湾别墅。小胡果然绝顶聪明，与时俱进。
海南一个椰子掉下来砸死三个总经理的事还没发生过，砸死三个炒房客现在倒是有可能的。
眼下的海南热并不陌生，上一轮“亢奋”遗留下来的烂尾楼刚刚消化完。旧戏重演，背后证明了怎样颠扑不破的“真理”？
“钱潮”的裹挟
每年澳门三千万个旅客，中国人占了九成以上。每个人有着不同身份带着不同理由，把自己的一部分命运押到一个赌台上。据媒体报道，中国邻邦形成的赌圈已将中国包围，都发了中国财。中华民族是个勤劳节俭的民族要重新定义了。中国人勤勤恳恳制造产品、精打细算做生意赚到的钱，又源源不断经这些赌台输送回去。
金融危机之后，中国人令西方瞠目。这种西方不亮东方亮的架势，有点让中国人昏了头。海南就是这种昏头的症状。
海南赌局可比澳门赌桌大得多。海南原本是一些京官的后花院，一只老鸟带一只小鸟度假的地方（小鸟者，伊人也）。现在成了全国人的后花园，确切说是全国炒客的后花园。
前番海南热，京城人是始作佣者。想当初百万大陆客闯海岛，炼出冯仑等“万通六君子”。今天新一代冯仑们又杀将过来，更凌厉、更敢下手。海南曾是前线，至今尚有许多军事禁地。现在可闻不到一丝边防的味道，只有金钱的味道。
“国际旅游岛”的狂想是让海南变身“第二个香港”，海南有希望成为全世界屈指可数的“避税天堂”和“度假天堂”。海岛从三亚到海口，600 公里东部海岸线的高端物业和高档酒店将成为全球贵重资产，各类资本将在这条黄金海岸线上集结，创造全球市场罕见奇迹。众多炒客的趋势判断盖基于此。
但是，要知道香港作为购物天堂是以发达的物流与周全的服务软件作支撑的，海南人却正为水果运不出岛而发愁。看看三亚满大街跑的摩的，让人仿佛回到上个世纪八九十年代；听听机场频频播报的航班延迟通告，在簇拥的机场大厅你会急得想抓狂。
“彩票岛”、“博彩岛”的构想，更是令人浮想联翩。不只是“第二个香港”，还是“第二个澳门”呢，是“澳门＋香港”。海南人闲时玩私彩，要知道彩票离博彩还差得远。
不是阳光、沙滩、海风、椰林制造炒作题材，而是饭桌和口水制造题材，这是最为危险的。当下购房者，没几个是为旅游度假享受生活或老来颐养天年作准备的。海景房售价翻出十倍以上，买来自住的有几人？
我有幸几番到海南，在琼海小镇赶集可以吃到当地美食爆螺粉，连汤带粉满满一盆，鲜鲜美美不过3块钱。街上三三两两彩票档子，生意也不错。琼海房价没涨上来时，确有不少北方老人冬季来此过候鸟式生活。我感受到一种朴素的幸福，可现在想必是红尘滚滚、钱浪滔滔了。
检讨起来，对海南热的批判或反思我们都掺杂着复杂心理。近年几波炒作，中国人急急火火，有人赚够了一辈子的钱，更多人生怕赶不上“钱潮”而被抛弃。我们都被裹挟在这样的热潮中不能自已。炒房炒股炒地皮，饭桌床头都是这样的话题。
冷静下来细想，这些“热”背后的原因，一是中国人的投资机会太少，你或者投靠垄断集团，或者走股市房市的独木桥；二是中国人对未来缺乏预期，尤其是对游戏规则缺乏预期。所有的疯狂来自对未来的不可知，不定什么时候政策就变天了。如果民间资本无实业可做，钱不扔股市就扔楼市，反正不会扔进银行等它贬值。中国人对自己未来的预期，只有房子是看得见的、摸得着的。既然房子是唯一能确定的未来，何不押在一套好房子上呢？
回顾近二十年中国式圈钱（圈地）运动，无不是花样翻新的“概念经济”，从开发区、保税区、高新区到现在的国际旅游岛，人还是那拨人，地还是那块地，概念一到，立马升值。只求概念创新，不讲制度创新、技术创新、服务创新，这才是中国经济最要命的地方。
别炒乱了快乐单纯的大脑
炒客只会往土地上砸钱，他们不会关心海岸线污染、垃圾分类落后以及上马的化工项目对环境的威胁。只要亚龙湾、清水湾没有污染和没有工业就行。海南热一旦过去，商人们或炒房者赚了钱走了，给海南留下的只会是烂尾钢筋水泥。这个50年前森林面积超过90%、现在只剩下50%的热带海岛，千万别沦为一个大工地。
海南最宝贵的财富是青山绿水和洁净的空气，这两样东西属于海南全体人民。对原住民来说，海南就是海南，一个丢颗种子就有收成的福地，插根筷子就长苗的乐土。他们宁愿头脑相对简单，优哉悠哉，长寿而颐养天年。
当地人习惯以本岛人和大陆人来区分你我，他们幻想有一天集体下海，把整个岛向后推十公里。因为大陆人头脑太复杂，至少对岛民来说太复杂，大陆客来岛上总是有所图谋。海南人通常性情和顺，物产丰富，人与人、人与天都没什么可争的，出了个海瑞这样的“拧巴人”实属罕见。
海南是改革实验区，更是敢玩俱乐部。所谓以往的“实验”就是“概念下乡”，什么金融试验区、自由贸易区以及朦胧的博彩试验区，均出自京城一张张会议桌和一场场饭局，与朴实的海南本地人无关。
2009年网友票选中国十大快乐城市，京沪穗均落选。成都以52.84%的得票率高居“快乐城市”榜首。其余九大“快乐城市”是杭州、青岛、大连、昆明、苏州、桂林、厦门、香港、大理。网友认为，成都“美丽、休闲、物美价廉、压力轻”，所以是最快乐的城市。要我看，海南的任何一座城市，不，应该说全岛都比成都好，强过不知多少倍。能简单生活本是一种福分，为什么非要把生活搞得急急火火、险象环生呢？炒房客与海南人民完全不在一个心态上。
海南是个适合做白日梦的地方，假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话，那里特别适合望着大海发呆。地皮、阳光和沙滩本来是用来享受的，不是用来炒的。还是不要搞乱当地人民快乐单纯的大脑，他们还想颐养天年呢。
