为什么中国楼市泡沫说法不成立？

中国楼市到底有没有泡沫？要回答这个问题，首先要回答的一个问题是，什么是楼市泡沫？如果有，判断楼市泡沫的根据是什么？恐怕这世界上根本没有人能回答得上两个问题中的任何一个。所以，按照无罪推断的原则，中国楼市没有泡沫。

什么是泡沫？泡沫是经济领域用来形容某种物品（股票，股票市场，债桊，衍生品，原材料。。。）的价格高于价值高得离谱，就象一个大大肥皂泡，里面没有什么实质的质，轻轻一捅就能烟消云散。于是简单的想法，判断泡沫的标准就是比较价格和实际的价值。为了完成这个任务，首先就要想办法先确定物品的价值。但搞金融的都知道，正确的确认价值是一件几乎不可能的任务。虽然可以建立很多的数学模型，或是理论假说，但至今仍没有见到完全可以令人信服的理论框架，可以实际操作的用来评判所有的物品的价值。否则在accounting上就不会借助于市场价格的概念了（mark to the market)。

有人说，中国的楼价高，高得离谱，还不能说有泡沫？

楼价高就一定算有泡沫吗？那钻戒的价还高呢，为什么没人说钻戒有泡沫？至于说高得离谱？那得看对什么人说了。有人能一天买几十，几百套房呢，对他们来说，自然价格没有高到离谱么。

还有人说，楼价都高到普通人一辈子都买不起房了。这话有道理，但还是不能用来证明楼市泡沫的存在。有谁可以确切的，令人信服的说，凡是普通人一辈子都买不起的东西一定是那东西有泡沫呢？那飞机，有几个普通人一辈子能买一架？或是齐白石的真迹老百姓家家都能挂一幅吗？

所以至少用mark to the market原理，说中国楼市一定有泡沫，既然楼房都是在市场上交易的，用市场价衡量，就不能足以被认定。

经济学上的泡沫，就因为它无形，所以很难用来操作，更难用来作为制定政策的根据。就好象是上帝，就算几乎所有的人都相信上帝的存在，大家都对上帝顶礼膜拜，可遇上个就是不相信的，你对他说有上帝，他让你拿出证据来，让你给他找上帝出来跟他握握手，否则他就是不相信，你能拿他怎么办？

中国的楼市泡沫就象是上帝，大家都嚷嚷有，可就有说下大天的不相信的主，比方说地产商，地方政府，住建部，社科院，各色自称学术的房地产研究机构。。。一说中国楼市有泡沫，人家搬出上面几条一白乎，你就立马歇菜，硬是拿不出道理驳倒他。驳不倒他，你就说不服温总理痛下决心斩房价。为什么？因为从根上，这东西本身，在耳今眼目下，就是连理论上都是从根上不能确切证明存在的。

如果有人出来说，慢点，你说的mark to the market的原理的应用基础，是建立在一个正常，合理运作的市场(free market)存在的假设之上的。当市场因种种原因不能正常运转的时候，比如恐慌，比如垄断，比如商人在灾难时囤积居奇，散步谣言，广告不实等等等等，那时市场正常运作机制不足，用市场的交易价证明没泡沫就不能成立了。这就是为什么在去年股市恐慌时，发达国家accounting　mark to the market　rule 会被松动。中国楼市，不能用市场交易价证明就是合理价格，因为普遍存在诸如开发商囤地，捂房，钱权交易，给老百姓一个价，给官员一个价，或干脆白送。还有释放不实信息，利用话语权误导民众，雇农民工，购楼交易所员工假扮买房者制造市场恐慌，哄抬楼价，等等等等。。。

恭喜你，答对了，你算说到点上了。用楼市泡沫做理由想劝说政府采取措施，打压房价根本办不到，因为永远证据不足。（永远有多远 :) 但督促政府采取措施，严格政策，用硬手段整顿楼市市场，持续秩序，维持楼市市场的正常运作，打击开发商投机倒把，囤积居奇，压制信息，制造市场恐慌以牟取暴利，权钱交易，扰乱市场正常机制，是任何当今世界任何政府无可推卸的最基本，最重要的职能。如果政府不去做，做得不够，不好，不认真，可以上法庭打官司治它不作为罪。

所以，在当前，要想解决中国楼市的问题（我可没说是泡沫问题），唯一可以理直气壮，大声疾呼，并且可以在短期带来大的效果的政策建议应该是，大力呼吁各级政府担当起政府应尽的职责，建立起经得起考察，监督的，能正常，合理运作，合理的运转的楼市自由市场（free market, you can find theory on the definition of free market all ove the places)。

至于何为正常市场？那这方面的理论就太多了，也已很成熟，不用Ph.D就能很清楚的理解，只要有心。

当然，光建立正常的楼市自由市场，并不足以解决13亿中国人的所有住房问题。妙计何在？且听下回分解。