预测中国的房地产市场发展趋势,难度较大,有人戏称是新的哥德巴赫猜想。这当中的难度主要来自于中 国社会处于城市化的过渡期,中 国房地产财富太诱人了,所以房价成为洪水猛兽,出现“九龙治水”治理不了的怪事。
房子是老百姓生活必须的消费品,又是投机者最能获利的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中,必然有着前途未卜的命运?确实很难用简单的分析来定论。政府只要能尽早更实际的行动,把老百姓的住房需求和投资需求都导入到良性循环的轨道。才能从根本上消除泡沫威胁,防止楼市误入歧途。
由国 务院根据各部委“三定方案”细化各部委的“工作任务书”,在这份“工作任务书”中,遏止部分城市房价过快上涨被“单列一项”。
每一个部 委应该如何参与房地产调控的工作,绝大多数部 委的2010年工作要点都在紧张的制定当中。
但是,房价连年不降却大肆飞涨,从一个侧面反映了中 国楼市“调控管理”的乱象。
尽管遭受政策密集轰炸,主要城 市的房地产价格,却仍在上涨。
北京市目前二手房均价达到20079元/平方米,环比上月上涨4.04%;而2009年11月份北京二手房均价为15951元/平方米,二手房均价比4个月前上涨幅度达25.9%,月均涨幅为6.5%。有70个城市3月房价走势新建商品房价格涨幅超过10%。
调控房地产,涉及78家央企,如果央企不退出。要加快调整步伐很难,有关部门下令,15个工作日内制定有序退出的方案。 4月9日,这78家央企已全部如期向国 资委上报了退出地产方案。
然而,国 资委却提出退出“有困难”
央企退出地产,国资委主任李荣融表示“我们将履行我们的承诺”。实际已经公开表示有退出意向的中 央企业只有10多家左右,有明确退出举动的只有少数几家。现在78家非房地产主业央企能全部提交退出方案,可谓神速,毕竟不能不给国资委面子。在具体的实施过程中,商业性房地产将首先被清退。
国 资委在汇总之后,很可能要求企业再次修改,再次提交。如此一来,花费的时间会相当长。对此,国 资委相关人士也承认,要求78家央 企立即退出具有一定困难。
78家央企所属三级以上房地产子企业共227家,约占中 央企业全部三级以上房地产企业数量的60%。国 资委欲委托集团公司对子企业进行管理,对78家央 企退出地产不搞一刀切,央企首先要退出商业性的房地产招拍挂。
关注房产税,而物业税则冷淡处理,似乎表明了调控房地产市场的新选择。上海市税务局工作人员表示,税务部门已掌握了个人购买上海房屋的信息,具备了征收住房保有税的基础,但暂未接到向个人征收住房保有税的通知。
重 庆已上报国 务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。
物业税、房地产消费税、房地产保有税,都可以划入不动产税,为了抑制房价过高,政府拟对高端房产征收特别消费税。
4月6日财 政部公布的2010年工作重点,“改革完善税收制度,适时出台资源税改革方案,统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,公平税收负担,完善消费税制度,完善房产税制度;积极支持收入分配等改革。”其中,房产税释放出的政策信号。
适当控制杠杆率对于金融体系非常重要,大型商业银行和资本市场之间必须设立防火墙,利用存贷比等传统的财务指标加强风险管理。商业银行还要有非常强健的风险监控机制来防范交易对手风险。
今后,所有银 行都必须向银 监会提交报告,反映贷款项目的风险敞口。一旦发现问题,须进行限期整改,包括增加抵押物等。银 监会还会派出自己的检 查团队,核实报告的真实情况,还将根据银行整改情况,相应加强监管。
民营资 本办金 融的问题,银监会赞成并鼓励民营资本参与银行业,但作为银行的股东必须符合三个条件:要有做银行的基本技能、有一定经验、有长期的承诺。在目前国内12家股份制商业银行中,民营资本占比已经超过40%;145家城市商业银行中,民营资本占比超过60%。
目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险,比如北京的有些银行已自主审慎地将二套以上房首付比例提高到60%。
对房地产领域的贷款风险,从三方面加强管控:对于土地储备,要求商业银行要对土地进行逐块跟踪,严格管理存贷比,并根据地方政府不同的信用状况区别对待。对于房地产开发贷款,要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况,对开发商贷款实行名单式管理,并禁止开发商用土地做抵押品。对于住房抵押贷款,要求银行必须实行贷款面签制,在首付比例和利率浮动方面,严格区分首套房贷和二套及二套以上房贷。
周一早市资金继续离场,地产股依然是最大空头,继上周A股市场有180亿资金流出后,今日资金继续流出,五成以上行业被净卖出,其中地产和银行两大板块为12日最大空头。
资金流出的行业中,房地产板块成最大空头,全天净流出27.72亿元,远超其他行业。此外,银行业流出金额超过了14亿元,交通运输设备净流出9.33亿元,化学、证券期货净流出均逾6亿元。
12日深沪两市合计净流出资金63.82亿元,其中机构资金净流出24.06亿元,散户资金净流出39.75亿元。
央企退出地产、关注房产税,物业税冷淡处理,似乎表明了调控房地产市场的新选择。房产税释放出了最重要的调控高房价的政策信号,房地产市场新一轮的震荡是难免的。作者:翟智高2010-4-13