我建议先解决大人的燃眉之急，再考虑对孩子的影响。这就好比飞机起飞前放的录像，告诉人们紧急情况大人先带上自己的氧气罩再去帮助孩子。
你的房子的价值已经已经降到原来一半了，你考虑弃守很正常。调查一下你附近同样房子的租金，再决定是否弃守。如果不弃守，以你现在的经济环境，唯一的办法是loan modification。如果你的银行肯合作，要求是证明你生活中真的在买房以后发生了不可预见的financial hardship。比如你又生了一个孩子，或者失去了工作。但很多银行不合作。你先打几次电话试试。如果能按你的愿望把利息降到目前利率，或者可以解你的燃眉之急。然后再考虑如果有房间空闲就分租一个房间，降低你的成本。但 loan mod 成功率非常低，低于10%
弃守也有几种方式，你提到的方式都可行。short sale和foreclosure都对你的信用有损害。
1。short sale: 你先找房地产经纪谈，然后房地产经纪会和你的银行谈判。或者经纪人雇用一个专门谈判公司去谈。如果你的房地产经纪知道她/他在做什么，那么short sale谈判中可以要求银行在交易完成后向信用评级机构report时写”paid as agreed”, 这样可以少扣你的信用分数。如果你的经纪人不闻不问，银行就会report “defaulted” ，对你损害更大。不管什么损害，都会在你的信用上停留7年。之后你要跟踪自己的信用，7年之后如果没delete这项记录，你要和那三个信用评级机构去dispute。要提出你的证明，要求他们给你delete掉。
2。foreclosure: short sale银行没同意或同意了但在规定期限内没卖出去就会被银行foreclose掉。在加州是从银行给你发default notice之后三个月以后银行有权拍卖你的房子。你住的地方如果这样的房子很多，银行顾不上你，过程可能更长。我在市场上看到有的房子甚至卖了一年还在short sale, 因为欠的是Bank of America的mortgage，他们银行这样的案例太多，顾不过来。这家房主早已搬走了。如果不搬走就等于是免费住了一年。
3。业内未证实的传言，听说有公司专门帮助那些还不起贷款的家庭拖延foreclosure。你可以把自己的房子的1% deed给这样的公司，他们收你一个月费。然后你停止付钱给银行。银行如果foreclose一个corporation的房子要经过的手续非常多，通常可以拖延12到16个月。你利用这段时间喘口气，找工作，存点钱，然后估计快被赶出去时赶紧租房子。因为如果foreclosure完成了，你的credit report就有记录，再租房子就麻烦了。这个手段只是谣传，我本人没帮人做过，所以千万谨慎调研。
至于对孩子的影响，不知你孩子年纪多大。如果小就告诉他们要搬家，很正常。如果是十几岁的孩子，就尽量轻松的讲是投资失败，但爸爸妈妈仍然爱他们，无论搬到哪里全家人永远在一起。对孩子未尝不是有用的经历。将来他们投资理财会更谨慎。
今天是圣诞前夜，我通常不在网上留言，只看热闹。但看了你的帖子，觉得你在这样的情形下先想孩子，很佩服你。所以必须尽我所知，给你个参考意见。别灰心，投资失败并不是什么loser。我们都是扛着俩箱子到美国来的，什么苦没见过，这算什么。Merry Christmas！
