经过几年的潜水观察，学习研究，2010年9月份决定自己买一块地，建新房子出租。8个月过去了，我的这第一个项目即将完成，特向各位学长学弟学妹们介绍一下进展情况。
1. 9/26/2010 这个是当时下决心做决定的帖子：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html
周末灌水贴：买地建房子
我要买地建房子啦！您给瞅瞅这想法有什么毛病没有。
费城坦普大学附近，16街至18街之间的lot大概6万左右能拿到一个。建一个3单元共8个卧室的房子，2000尺左右。跟建筑商聊了一下，建筑费用70-95每平尺不等。craigslist上找到的说70，房产经纪推荐的人说95.总建设资金加地皮的开支大约25万吧。25万全部从银行借出（房子equity line里面掏）。
提供床，桌子板凳等家具。出租给学生们，没人每月400块。学生自己负担水电气等。这样每月的租金收入有3200块。
在市场条件不好的今天，准备拿住这个房子N年。如果把每月的房租都投入还本付息，大概10-12年可以收回投资。如果市场好转，按照租金决定房价的原则，再考虑到周边相似的新旧房售价的话，30万左右是容易出手的。这样，10年左右，将25万银行的鸡蛋变成30万自己的鸡蛋，投资收益率在每年10%上下。如果接下来的十年中什么都不做，自己的房子倒是没有欠款，但是肯定不会凭空生出这30万的一个投资房来， 是吧？因此， 我觉得应该掏这25万盖个房子。
买这个地区类似大小的旧房子，也需要25万左右。因此，还是盖新房子合算，毕竟新房子出租时有更强的竞争优势。
这想法对不对？有什么需要注意的呢？
$500到$51500， 一块地皮12年间的价值变迁
费城天普大学旁边的一块16x87的地皮今天被我买下了，花了$51500.
以下是这块地皮的历史售价：
9/8/1998： $500
2/28/2003: $10,000
5/23/2008: $50,000
10/8/2010: $51,500
不盖房子，光炒地皮也可以发财啊！每年的税才185块。不过我这次是要盖房子啦。
3. 买到地皮后首先找到一个设计师事务所给设计。
设计师是bjmom 同学给我推荐的，在此感谢！bjmom我给你打电话几次都打不通，只能在这里表示感谢了。
设计师事务所是华人开办的。把活交给他以后，给我拖了一个多月还没有动静。我着急了，打电话催促后才动手。
这样一个多月时间就白白浪费了。zoning设计好后第一次投稿给市政府，被驳回了。原因是我的地皮是属于C2商住混合zoning.
设计师是完全按照residential住宅设计的，因此被打回来。设计师告诉我可以这么做，如果被拒就上庭打官司。
他有律师朋友可以帮我打官司。看到拒绝信之后，我跟审批官员打电话交流一下， 他说你根本就不要考虑打官司的事，
你不可能赢的。设计师仍然坚持打官司，我觉得打官司太玄了，就决定不打官司。重新按照C2设计之后送市政府审查时，
一位收件的官员对设计师说，你的设计不能被接受.因为设计两单位必须有两个停车位，但是16英尺宽的地皮只能设计一个
停车位，两个停车位需要至少17英尺宽。这下子设计师彻底傻眼了，告诉我没办法了，必须得打官司。我仔细研究之后，
决定改变设计，把两个单位改成一个单位，建成一个单家庭的8卧室的大房子。打电话问审批官员是否可以，答曰“合法”。
这样经过几番修改之后拖到今年2月中旬终于拿到了zoning的批文。你看，一个建筑师就给拖了4个多月。
随后是申请建筑许可，这次又给拖了近一个月，直到3月中旬才拿到建筑许可。跟建筑师最初谈的原计划11月底开工，
这么一拖就到了3月中旬。这样一来我原计划新学年开学前完成建造的计划已经岌岌可危了。另外有一点经验可以告诉您，
政府的审批都是可以加快的， 我每次都是花$400按快件申报的。快件保证5个工作日内批准或拒绝， 慢件要等2-3个月。
4. 建筑商。
我通过各种途径找了几个建筑商，给我的报价分别是：美国人48万， 韩国人39万，俄国人23万， 中国人23万。
我最终选择了俄国人建造，因为中国人非常不热心，也很不专业，俄国人则很认真。3月中旬开工，至今外部基本完工，
内部本周将完成所有水电管道的安装。通过验收后就可以做内部的墙体了。估计6月底7月初可以完工，正好不耽误学生
8月份搬进去。
5. 进展图片：
This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.
6. 找租客。
首先建了一个网站，把房子的各种信息放到网上。再在craigslist上登招租广告。从4月初房子骨架搭好就开始了。
第一个签约的学生是在还没有门窗，只有外墙骨架的情况下签下的。目前为止所有9个房间有8个已经签了合同，
最后一个我已经不再发愁了。网站及广告内容：
This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.
Floor Plans
| 1st floor | 2nd floor | 3rd floor |
 |  |
Bedroom 1, 4, 5, 8: $580/month
Bedroom 2, 3, 6, 7: $550/month
Fully furnished apartment. All bills paid by owner!
7. 设想的收益率：
总投资（地皮+设计+建设+家具）$310000.全部银行贷款，平均利率4%左右（HELOC）。
每月总租金收入$5080.
估计每月支付的utilities $1000左右。
前10年免地产税，这是费城政府给的优惠政策。
我希望每年的净收入能有3.6万左右。
8. 这是我的第一个房地产项目，多谢各位前辈分享的经验.
也希望我的这个项目能给学弟学妹们提供一些有益的经验。
