李静仪 (2011-06-21)
淡滨尼新推出的私人组屋项目Centrale 8的最贵单位叫价可能高达88万元，令不少公众质疑这类由私人发展商兴建的住屋是否仍负担得起，同时也促请政府采取措施确保发展商不可肆意把价格定得过高。有部分市场分析师认为，既然由私人发展商在设计、兴建和销售计划（Design, Build and Sell Scheme，简称DBSS）下兴建的私人组屋属于“公共住屋”，销售对象锁定月入低于1万元的“夹心层”家庭，当局或许有必要采取行动确保私人组屋仍是大部分人负担得起的，以确保这项计划继续行之有效。
高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜认为，当局可能有必要巧妙地采取某种措施，限制或不鼓励发展商把价格定得过高，以确保私人组屋价格仍处于负担得起的水平，因为这类屋子的买家一般融资能力有限，对价格也相当敏感。
他举例说：“当局可把组屋转售价作为新私人组屋项目定价的基准，并在考虑有关项目的成本后，得出发展商可享有的合理利润。”
此外，一旦某些项目定价过高，当局可向发展商了解在制定价格时的依据。针对上述问题，国家发展部昨天无法在截稿前给予回应。
卓登新达研究部主管陈瑞谨认为，当局应重新检视实行私人组屋计划的目的；他质疑，如果这项计划旨在为国人提供更多住屋选择，供兴建私人组屋的地段为何需要这么具吸引力？
他说：“问题出在私人组屋分配到的地段，房地产价格取决于地点，如果供应一个没这么吸引人的地段，你认为它会值这么高的价钱吗？所以问题出在地段的遴选上，以及需求远高于供应。”
陈瑞谨指出：“潜在买家可享有强劲的资本增值，一个应对办法是实施较长的最低居住年限，如限制住满10年才可脱售，而不是5年。”
投标书上 可注明条件
对于公众促请政府确保发展商不肆意抬高价格的要求是否合理，他指出，私人发展商是通过市场投标而标得地段，因此不宜在事后附加条例，只有投标前在发展合同上注明才算公平。
他说：“可在投标书上注明条件，要求发展商不可把私人组屋价格定在某水平之上，例如不可超过附近组屋转售价的10%以上。”
森联集团在淡滨尼推出的第二个私人组屋Centrale 8，三房式的预设价格为39万7000元至51万元，四房式卖53万1000元至68万3000元，五房式68万5000元至88万元。
尽管发展商表明最终的定价将会调低，五房式价格还是有可能创下新组屋历来最高纪录，也比该集团五年前在毗邻推出的The Premiere私人组屋，贵出一倍。当年的五房式单位售价介于30万8000元至45万元。
高达88万元的私人组屋价格在坊间引起了一阵哗然，也促使国家发展部长许文远上周六出面解释“私人组屋并不等同于组屋”，两者不可相提并论。
但在许多人看来，私人组屋仍属于公共住屋。
事实上，当局在2005年3月推出DBSS计划时也曾阐明同样的立场，因为私人组屋的申请条例跟建屋局组屋一样。
这包括让符合条件的首次购屋者享有三或四万元的公积金购屋津贴、第二次购屋者无需缴付转售抽润，私人发展商售屋时也须遵守组屋种族比例的政策等。
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| 淡滨尼私人组屋Centrale 8的最贵单位叫价可能高达88万元，引发了人们是否还负担得起DBSS的争议。（档案照片） |
建屋局仍是地主 买家是“长期租户”
前国家发展部长马宝山当时曾表示，虽然私人组屋须经过竞标土地这一关，但他相信最终由私人发展的组屋的价格仍然是一般收入家庭负担得起的。
国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣指出，严格说来，建屋局仍是私人组屋地段的地主，买家只是“长期租户”，而且得遵循五年的最低居住年限。
尽管私人组屋定价引起争议，但分析师普遍认为，这类住屋仍有存在的意义，因为它为拥有不同住屋需求的国人提供不同的选择。
王伽胜说：“特别是对那些认为执行共管公寓（EC）和私人公寓售价太高，收入无法负担得起的人来说，私人组屋仍扮演着一定的角色。经济可能放缓或许也会让一些夹心层较为谨慎，选择买私人组屋而不是EC，虽然前者的售价近来攀升不少。”
分析师：若市场接受88万元售价 可能产生连锁效应
市场分析师指出，如果私人组屋开出88万元的指示性售价也能让市场消化得了，日后恐怕会产生连锁效应，不但成为以后私人组屋价格的基准，也会影响淡滨尼附近的组屋转售价。
住在Centrale 8附近的李姓屋主（55岁，公务员）便蠢蠢欲动，准备为他的五房式组屋抬高售价。
“我的转售组屋更值钱”
他日前到这个私人组屋示范单位参观后说：“88万元的价格太离谱，而且面积这么小，如果这里可以卖到如此高的价钱，我的转售组屋也更值钱。”
卓登新达研究部主管陈瑞谨认为，受Centrale 8价格的刺激，附近的组屋转售价应该也会水涨船高。国际产业顾问总裁邱瑞荣则预计淡滨尼转售组屋的现金溢价（COV）会攀升。
日后私人组屋 可能以此为基准
房地产经纪公司博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈说，假设Centrale 8畅销，买家愿意接受这么高的价格，它将为日后推出的私人组屋售价奠下基准。
至于组屋转售价，由于这在很大程度上取决于建屋局的估价，因此预计不会被明显推高，溢价则可能随之上涨几千元到一两万元。
他说：“淡滨尼转售组屋的溢价现已攀升到五万元以上，上涨的空间不大，如果起得太多，可能找不到买家。”
令他较为关注的是，原本有意售屋的屋主可能会暂时打消念头，等待更好的时机才脱售屋子。
伊斯迈说：“如果Centrale 8真的叫价88万元，八年后等它可以推到市场销售时，加上印花税等费用，转售价可能突破百万元大关。”
此外，他对Centrale 8同类单位的最低与最高价格之间的甚大差距表示关注。
他指出，三房式单位的预设价格差距约10万元，四房式相差15万元，五房式则整整相差20万元。
他说：“转售组屋低楼和高楼的估价大概只相差两万元，但Centrale 8二楼的五房式和最顶层的五房式单位则相差整整20万元，等于高楼的买家得多付28%价钱，过去从未见过这么大的差距。”
《联合早报》（编辑：陈俐妃
