香港贵的商铺650万人民币一平米深圳200万
【前注】：基于前三次房地内参讲座的良好社会反响，受和记黄埔（简称“和黄”）、中航地产之邀，我司负责人尹香武（半求）先生于6月26日下午14：30-16:30在福田中心区的大中华广场之喜来登酒店6楼大宴会厅再举办了一场《通胀引发新一轮的投资热点》讲座。该讲座为《一起走过30年，世纪汇·都会轩成就系列活动》之一。
有来自求迷会、和黄·都会轩客户、网友等超300位听众参与，其中，到场人群60%是求迷，40%为和黄客户，比预想多了50%的人数。他们与我司负责人尹香武（半求）先生共同经历了一场长达两个小时、充满智慧含量的头脑激荡。
以下是讲座中的主讲内容速记稿，未经审核、口语化较重，请阅读者自行鉴别。今天发布第三部分。
【半求】：
还有一个问题，我们在资本深化期里头会生存多久？现在看看我们这个国家还有这个城市来看看还要生存多久。先说深圳，深圳三期地铁是6、7、8、9、10、11号6条地铁，总共超过200公里，1公里要投资静态地投资6个亿，你200多公里这里面超过1千亿了，这是资本深化的表现。特区内修路修得差不多了，就一个前海要耗一点钱，特区外市政配套的任务比较重，也就是说深圳走过了一段时间的资本深化期，但似乎还未到尾声。也就是说资本拿得更多的近况似乎还没有到一个终结的时候，如果资本深化期还在持续，我们可能面临的房地产的格局也可能维持现有的规律，现在这个价位上作这个判断非常地难和痛苦，我认为房价已经偏高，感情上是这么认为的。但是从规律上来看，这个国家似乎还在资本深化周期的阶段，还没有顺利过渡到人力内化的阶段，深圳还要在这个阶段生存一段时间，是5年还是10年谁也讲不清楚，我们缺学校，一年生15万个小孩，我们每一年要新建30所小学才行，显然现在是不够的，要钱。我们修沿江高速要钱，我们修深中大桥要钱，我们扩散t3国际候机楼要钱，我们建粤港地铁要钱，香港是人力内化阶段，就是商用物业疯狂发展的阶段，所以香港投资商铺是很好的。资本深化周期是以附品为主，不是说商业物业不赚钱，而是说附品为主。
反过来推，我们在资本深化周期似乎还要过一个过程，似乎还没有到终结，但显然我们的投资高峰期好像已经过去了，也即是说深化周期过半了的结论似乎已经可以下了。我们来举例子，建西部通道、深圳湾大桥、建5条地铁，建大运场馆，修缮所有的道路，那个时候的投资是否比我们目前面临的投资更大？似乎是更大的。也就是说我们这个城市建设已经过了初期的阶段了，我们目前还在资本深化期里头生存，但似乎是资本深化期的投资高峰期逐渐地似乎要过去，我说不准，感觉要过去。那么这个时候我们必须要作好一个新的准备，这个新的准备是什么呢？我们要做好一个准备就是充分认识到如果深圳进入人力内化阶段以后，我们是否依然能够取得在那个阶段的胜利？何为人力内化周期？就是社会经济的发展，资本开始退居第二，人的作用开始为居第一。比如创想，有钱是没有用的，雨果写一篇文章你给那么多钱有什么用？梵高他画一幅画如果给他一堆的钱可能画不出来了。人力内化周期是以人为第一发展要素，内需在扩大、内供在扩大，创意产业在发展，总部经济在发展。总部经济是什么？也是以人为主的。人力内化期的根本意义在于人超过了资本，而他得出的结果是人所获得的回报要超过资本所获得的回报，或者最起码要相等。这个时候我们国民的收入就在大规模地增加，国民收入在增加，你们的消费增加，你们的消费增加内部的供应增加、进口增加，所以资本深化期以附品为投资主品的黄金时代就慢慢退去，迎来一个什么样的时代呢？以母品房产为投资时代的时代，就是内需和内供结合的点。
供应商、消费者他们要在一个地方实现对接，这个地方是什么？商用物业。人力内化阶段投资的最佳选择就从附品房产过渡到母品房产。所以现在在香港投资两种产品是最赚钱的，一种是顶级豪宅，因为贫富差距在扩大而且是必然的，另外一个就是商铺比住宅好得多。你现在在香港听到住宅就是这个是“宅租王”，住宅租得很好，但是租金能够赚多少钱？赚不了多少钱。你听到更多的是香港的“铺王”邓成波，他炒铺是赚钱最多的，因为香港已经是人力内化的城市，深圳必将也要成为一个人力内化的城市，这个我觉得是一个变化。当然我们现在不能确认深圳是否已经进入了人力内化期的阶段，现在我们可以确认，深圳在中国一定会成为第一批进入人力内化阶段的城市，这是可以确定的。什么时候成为不知道，但是一定成为第一批可以确认。
所以为什么在09年的年中开始慢慢我们要有意地导向商业物业，包括现在的现代之窗、卓越世纪中心这样的品种他就是商用物业，就是有一点预感，投资高峰期在慢慢地退去还没有完全退去，这个退去有一个过程，如果深圳没有什么重大建设需要投资了，如果我们深圳实现了总部经济以管控、财务、培训、决策为主的话，深圳显然不能继续作为一个资本深化的城市，他就要作为一个人力内化的城市。如果深圳成为一个人力内化的城市，我们走的路就会跟香港一样。香港现在没有大型的基建要做，政府手上拥有的钱曾荫权现在怎么发钱？给每个人发6千港币，他为什么不花钱修一个轨道？他立交桥修完了，街面修完了，建筑修完了，发给人。所以香港的商铺各位知不知道香港的商铺有多贵？香港的商铺涨得特别快。广东道英皇的商铺650万人民币一平米，深圳现在已经有铺超过了200万一平米了，之前我说超过150万，我的胆子还是小了。
所以可以这么确认，深圳必将成为人口内化之城，但是目前还未成为，这就是咱们应该通晓的趋势变化，投资者赚的主要是趋势变化的关键点上的钱，趋势已经定了再去赚附品的钱已经不多了。09年年底如果买了商铺的人到现在是不是赚得更多？当然有人说住宅赚得更多。但是我认为住宅赚得再多也要保持相应的警惕，因为这个城市确实在变化，有闲有钱的人多了，为什么有闲有钱的人多了呢？空闲时间多了，这不就是人口内化城市的特征码？所以从这个意义上来讲，我的判断是如果我们现在要再在房地产市场进行资产布局，首先要干掉的是你原来的经验，我原来脑海中有经验炒这个、炒那个，那一套的经验是在那个时代，是在资本深化期有用的经验，这个经验如果还是秉承不变可能会害死你，不算不害死最起码会拖累你。最主要的是改变，我们率先比一般的人提前进入人口内化阶段的思维。当内需、内供一起上来的时候，衔接内需内供的所面临的机会就会大大增长。有人提了一个很有意思的问题，电子商务网商对这个冲击很大，确实是这样的，网商对普通的商业冲击很大，但是有一点，深圳也好、这个国家也好，人口如此之庞大，以十亿人口计的国家，他的商业机会网上不可以全面取代的，香港是700万人，他们是有严格的签证制度，深圳现在已经管理人口1400万人，我们没有非常严格的签证制度，我们现在是可以随便发居住证的，所以这种情况下一旦我们的城市生活成本下降就会迅速地迎接新的购房力量。在这种情况底下，我认为网商有影响，我不认为网商可以取代一切，尤其是人口如此之多的这样的一个城市和这个经济体，很难取代一切。
在这个时候，我个人有一个简要的总结，大家回去以后特别认真地想一想我过去十年当中成功的经验是什么，而这个成功的经验可能是你最大的敌人，这个经验就算可以挣钱，我也建议你把他放在一边不要去挣他的钱了，也许已经到烟头的屁股了，也许已经到龙尾巴了，但是说不准，也许你会被别人嘲笑说我炒了一个住宅又赚了多少钱。顶级豪宅不算数，我刚刚也讲了，如果别人拿住宅投资比你这个投资要高，我个人建议你要不为所动，这就是我们一个好的投资者的禀性，而不是随他去说。第五个阶段是我们能够闻到这个味道，似乎看见了这个门槛，但是又还没有到的一个阶段。我们为此作好准备，人口内化阶段，商用物业是投资主品，是母品房产为主的投资时代，所以我讲商业物业的判断不是一年两年的判断，是一个年代的判断，关于一个年代，一个年代是多久？10年。是一个10年的判断，而不是今年判断了明年又推翻了，不是的，这是一个基本面的判断。是人的回报率在提升的一个判断，所以从这个角度我觉得大家好好地去想一想我们所面临的这个情况。
我单方面地宣讲了一个多小时，我是一个很慢热的人，不要让我停下来，所以我建议主办方现在就进行问答环节。（主讲部分刊登完毕，问答环节暂略）
美国有一亿美元家产的人可以在香港广东道买一百平米的店铺
一铺养三代，这是名言的。
店铺，核心地段的店铺，是今后30年发大财的机会。
