ZT 小地主婆心路历程:投资房的投资策略和买卖交易

苦心人,天不负,卧薪尝胆,三千越甲可吞吴。要不是我自己为自己建立纪念碑,这纪念碑,它从何而来?
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小地主婆心路历程:投资房的投资策略和买卖交易(图) 2010-12-29 02:48:57 九月豆/九月独处 通过以上一系列的心路历程,九月自己觉得无论在知识积累和心理准备上都比两年前买进那栋Condo时要成熟许多。于是在今年(2010)的初春,九月又开始找寻房地产投资的机会。以下是九月给自己制定的投资策略方向(当然每个人的工作生活情况不同,投资策略也应该因人而异):把重心定在自己熟悉的地段和小区,清楚这里房价的历史增长率(Hisorical Growth Rate)和潜在增长率(Potential Growth Rate)从高层公寓(Condo)转向业主管理费(HOA)较低的单家住宅(Single Family House)明白自己没有时间和精力去大张旗鼓地装修维修和管理这些投资房,所以尽力买较新的房子,把房子的年限定在5-10年左右只投资社区的出租客大多是中产阶级的房产。虽房价略微高一些,但还是可以和有着良好工作和教育程度的客户打交道。这样也可以工作投资两兼顾,不用太劳心劳力知道有Short Sale或Foreclosure的机会,但认可自己没有精力和时间去等待交涉在给出Offer以前,仔细研究市场比较分析报告(Comparative Market Analysis, i.e. CMA)和房屋所有权公司的分析报告(Title Company's Profile Report)。尽量明白卖方的动机(Motivation)和自己的Negotiation Leverage仔细设立经济假设(Economic Assumptions)和设定自己合情合理的经济估价(Economic Values)的期望值(Expectation)一如既往,尽最大努力在谈判时达到买卖双方双赢(Win-Win)! 以下是九月2010年买进的三栋投资房的小小“战绩”:第一栋投资房是一栋7年老的SingleFamily House。原房主在3年以前以Foreclosure比市场价低50%的形式买下,全部装修完毕。而现在原房主的工作需要他大量出差,他几乎没有时间居住在这儿。当他把买价定在市场价时,九月从房屋所有权公司的分析报告(Title Company's Profile Report)中看出他已赚了很大盈利,于是提出让他降低价格35%,而且保证在30天以内Closing。原房主的最大利益(Leverage)本是减少麻烦,早日脱手。于是我们一拍即合,生意做定。第二栋投资房也是一栋7年老的SingleFamily House。原房主把家里布置的非常漂亮,窗帘点缀。而他们已经在城市的北面买下了一栋房子。希望卖掉的这栋房子已在市场上停留了3个月之久。几次差点脱手,但都因买主没有贷到款而泡汤。因为承受不了交付两栋房子的贷款压力,房主已把价格降了一次又一次,非常焦虑。九月明白了这个背后的故事(Background Story),立即让自己的房地产经纪人约见他们。见面后,九月提出再次降低价格,同时又让自己的房贷员准备了一份贷款资金预先批准报告(Pre-Approval Letter),这份报告给了卖方信心,赢得了九月一个低于市场价30%的优惠价。第三栋投资房呢,是一位退了休的老先生住着。老先生没有足够的退休金又在年初刚做了心脏手术,于是决定卖房搬去公寓住。当九月发现这栋房子时,老先生已经把房价降低到市场价的70%左右。而这栋房子是在Suburban的一个非常好的区,十二年老的Single Family House,花草茂盛,绿树成荫,周围环境非常成熟安静。小区附近的学校校区也非常优秀。在看房时,九月也注意到因为老先生没有任何余钱,这栋房子可能需要一笔钱装修。于是九月请了自己信任的施工公司来估价,得知即使装修后的房价还是会比市场价低25%左右的。于是,这栋房子在没有经过任何谈判的情况下,九月买下了。

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