分析师： 房市大整顿 私宅冲击料最大

（2013-01-12） ● 洪奕婷 华京京 韩宝镇  《联合早报》 虽然大部分分析师认为房地产价格将下降，不过，也有分析师认为，尽管政府的新一轮降温措施显得更加严厉，但由于市场充斥着流动资金，加上房地产发展商基于成本问题不太可能降低房价，新措施对市场的影响预料不会持久。 房地产新一轮降温措施 　　政府重拳出击为房地产市场降温，房地产分析师认为，有别于过去较零碎的降温措施，这次是一次过大整顿，私宅市场将首当其冲，受到最大影响。 　　德伟产业（DWG）培训、研究与咨询部高级经理李思德指出，政府过去的降温措施都是“一次针对一样”，如调高私宅卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）、推出额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD），以及规定房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value，简称LTV）顶限等，但这次却是全部一网打尽。 　　他说：“这显示政府是非常认真要让房地产市场降温。房屋交易量相信会立刻受到影响，因为对于那些买第三个房产的买家，LTV可低至20％，几乎等于是要一次过付清。” 然而，博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈担心这轮雷霆万钧的“海啸降温措施”，将让私宅市场尤其受到重创，导致私宅价格短时间内暴跌20％。 　　     他说，这轮降温措施“非常极端”，必定会让本地和外国投资者却步。“之前当ABSD只是10％，已经令一半的外国投资者不见了。现在增加至15％，我想高达80％的外国投资者都不会进场。” 　　需求突然萎缩，但已买下官地的发展商不可能不发展，因此供应依然存在，伊斯迈警惕说：“如果房地产价格大幅下降，这不只影响投资者，也将冲击新加坡所有拥屋者。” 小型公寓或卷土重来 　　对之前高价买房者，伊斯迈不排除，可能引发拖欠房贷、无法继续供屋等问题。 　　另一方面，欣乐国际执行董事麦俊荣认为，随着人们的购买能力因降温措施减弱，已经沉寂一段时候的小型公寓可能会卷土重来。“买得起价格超过200万元高价私宅的买家将减少。因此，发展商有可能转而推出更多小型单位。” 　　针对执行共管公寓所推出的新措施，卓登新达国际（Chesterton Suntec International）研究部主管陈瑞谨认为，将会相当有效。 　　例如，目前购买双钥匙（dual key）设计单位的买主一般是投资者，而不是要入住公寓的买主。限制只有多代同堂家庭才能够购买双钥匙单位，将会减少这类单位的销量。 　　对于政府这次也特别对永久居民实施多方面限制，房地产分析师均认为，除了是要抑制各方面的需求，也包含了“以新加坡人利益为先”的象征意义。 　　伊斯迈说：“之前有些永久居民虽然人不在新加坡，却将他们的组屋出租谋利，引起国人的不满，所以这次政府在措施上区分国人和永久居民，也是向新加坡人传达出‘政府有照顾你们’的信息。” 　　不过，也有房地产分析师认为，尽管政府的新一轮降温措施显得更加严厉，但由于市场充斥着流动资金，加上房地产发展商基于成本问题不太可能降低房价，新措施对市场的影响预料不会持久。 　　陈瑞谨指出，市场目前有很多流动资金，当投资者发现手上的资金无处可去时，可能暂时投放入股市，造成股价上涨。可是，当他们从股市赚到钱后，还是会再次把钱投入房地产市场。 　　第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部副董事张敏璋也说，政府自2009年以来的降温措施一次比一次重手，但其效果却有待斟酌。“面对经济中的强大资金流动和势头，这些新措施会有什么影响，还有待观察。到最后，一切还是要由市场来决定。” 　　他指出，发展商对官地的标价越来越高，而新加坡目前又没有陷入经济衰退，因此财务状况良好的发展商不会只因为政府推出新措施，而不惜削价售屋，预料今年房价还是会比去年高。 　　星展银行受询时指出，多数房屋买主是买房子来自住，因此比较不会受到当中一些新措施的影响。 华侨银行则说，新一轮降温措施将让房屋买主更加谨慎，但目前要评估新措施对房屋贷款的影响有多大还言之过早。     对于政府这次也特别对永久居民实施多方面限制，房地产分析师均认为，除了是要抑制各方面的需求，也包含了“以新加坡人利益为先”的象征意义。

为减少投机活动 购买三年内转售工业房地产须缴卖方印花税 （2013-01-12） 洪奕婷 华京京 韩宝镇 房地产新一轮降温措施 　　政府即日起首次针对工业房地产征收卖方印花税，以抑制工业房地产市场与日俱增的投机活动。印花税将适用于在购买后三年之内卖出的工业房地产和土地。 　　买家如果是在购买后一年内卖出，将须缴交相当于售价15％的卖方印花税。如果是在购买后一年至两年内卖出，卖方印花税则降低至10％。如果超过两年，但未满三年卖出，则须缴交5％。持有满三年便无需缴交。 　　财政部和国家发展部在昨天联合发布的文告中指出，工业房地产的价格在过去三年已经翻倍，也显著超出同期租金的涨幅。 　　文告说：“工业房地产市场的投机活动有增加趋势。在2011年和2012年的首11个月里，多用途厂房的交易中分别有15％和18％是在买后三年内就转售的交易，这显著高于2006年至2010年间的平均约10％。” 　　因此，政府决定针对工业房地产推出卖方印花税，以抑制这种可能扭曲工业房地产内在价值和推高企业经营成本的短期炒作行为。新的卖方印花税适用于所有从今天起买入的工业房地产和土地。 分析师：价格会否下滑仍需时间观察 　　德伟产业（DWG）培训、研究与咨询部高级经理李思德受访时表示，政府所采取的这项新措施会造成工业房地产市场的交易量下滑，但价格在短期内预计还是会维持稳定。因为市场需要时间来评估征收卖方印花税的影响。 　　他预计投机活动肯定会受到显著抑制，从而在一定程度上避免了因私宅市场不断受调控，间接对工业房地产市场的影响。因此，政府这轮房地产市场降温措施是更全面及合适的。 　　“政府征收卖方印花税后，最关键的就是租金。若业主能将手上的工业房地产以合适的价格出租，他们便不会太在意需要持有房产三年。不过，就目前来看，工业房地产市场未来的潜在供给量庞大，所以租金恐怕会不尽如人意。” 　　高力国际（Colliers）工业服务董事陈文龙则预计工业房地产价格会下滑，但幅度究竟会有多大则还很难说。这有待市场的反应逐渐明朗化后才能知晓。 　　“其实，征收卖方印花税对真正的投资者影响并不大。因为通常为了投资而购买工业房地产者的眼光都放得比较长，一般都计划要至少持有三至五年。” 　　陈文龙举例指出，投资者如果是在发展商推出工业房地产项目时买入，通常都会等到项目竣工，这已需约一年半的时间，离持有满三年已经过了一半。工业房地产市场上买卖楼花的情况还是比较少见。 　　他说：“因此，政府此轮措施从抑制投机活动的角度而言确实有效，但对于投资者的影响还是甚小，而目前的价格在一定程度上还是由投资活动所维持，所以究竟卖方印花税会有多大影响，还需要时间观察。”