原题：未雨绸缪方可踌躇满志
写这篇文章的当晚，多伦多逢百年难遇的暴雨，在暴雨的持续狂轰下，高速公路变成了汪洋大海；很多车被泡在水中。密西沙加超过80%的家庭停电，北约克、世嘉堡全部大片停电；YORK REGION也处于一片黑暗中。最让人震惊的是，连平日里感觉很安全的GO TRAIN都是两层，上半层在水上，下半层在水下；乍一看以为是轮渡。
夕子的朋友圈里，有一位朋友被困在水中；另一位朋友被困在前不着村后不着店的Lawrence；深更半夜叫天天不应叫地地不灵，还好，关键时刻还得靠朋友搭救。在一片漆黑中，夕子开车前去救被困在荒郊野岭的朋友。
一路上，看到很多的车祸、很多很多的堵车、很大片的大停电的CONDO和HOUSE，在黑夜中，死寂一片，很恐怖，有点电影WORLD WAR的僵尸城市的感觉。
一边开车一边在想，其实，这场暴雨引起的大停电正好暴露出城市规划和管理的漏洞。我们中国人老祖宗开始就在谈“未雨绸缪”，不要等到大水冲了龙王庙之后，才想着怎么当年没有把庙好好修修，把路好好垫高，防止洪水。我们的房地产市场何尝不是这样呢？如果没有做够充足的准备，怎能在短短的淡季暑期两个月拿到好DEAL，胜人一步呢？
同学们，筒子们，我们一年中房地产波谷的暑假7、8月份终于来啦！
2013年6月份，市场已经过了最火爆，最热闹的高峰，但是在已经提升了的高价位的位置，市场依然保持着热络的温度。分析人士有过零星的将会要有30%暴跌的可能的预测，不过大部分市场人士不再把眼球集中在市场涨与跌的争斗上，而是更多地在讨论多伦多土地转让税，中央银行进一步收紧贷款政策等等。不管别人怎么说，我们还是先一起来看看6月份具体的数字。6月平均价格是53万1，价格相比5月份下跌了1.85%，成交数量是9千零60间，和4月份相比下跌了9.7%。
看到下跌，很多人会惊呼，市场要暴跌了。但是我们和去年同期相比，价格从去年六月50万7涨到今年六月的53万1，涨了4.7%，销售数量和去年六月相差无几。
六月份，成交量和价格都比五月份下跌了，过去十年二十年的季节因素在2013年依然不可回避地再一次发生。当然，这个价格下跌并不意味着五月买房的都买在山顶，而只是说六月份抢offer和不理性地加价这种现象越来越少，卖家不是那么容易拿到multiple offer，可以轻易推高成交价了；而造成价格不涨的最核心原因，就是一部分买家在炎炎夏日开始计划出行，而不是买房，造成买家短暂地减少。
说到买家减少这个问题，很多朋友会提到，自己家隔壁邻居就没有出去旅行，自己也没有旅行，自己的朋友也没有计划旅行等等。然后再说道中国移民受到政策限制开始减少，才是房价趋冷的原因。。。。。。夕子要在这里提醒一下，我们现在谈到的，是大多地区GTA的房地产市场，包括了多伦多市，万锦，列治文山，皮尔区，Durham区，Halton区，Simcoe区，北到Barrie，西到Burlington，东到Oshawa这样的大面积区域。这个区里面的总人口超过600万人，而华人在这个区域里面，只有大概40万，不到10%（这个数据可能不准确，并且不是最新数据，根据维基百科全书的数据推算）
所以夕子反复提及的假日因素，很大程度上是受到本地人的生活习惯影响。在夏天，最大的播报路况的电台AM680，在周五下午就开始每10分钟或者15分钟播报多伦多向北的交通状况，提醒前往Cottage的居民注意塞车的情况，适时绕行。在华人看来，这个举动简直是多此一举，哪里有那么多人在北边有Cottage啊。事实上是，拥有Cottage的居民，轻易地让向北的高速在周五下午造成大塞车，同时造成周日晚上向南也大塞车。另外一个现象是，夏天的7月8月，早晨7点8点的路上，塞车情况并不严重。而在9月的第一个周一，孩子回到学校的第一天早上，路上的车流量至少比上一个周五增加20%。季节因素就是那么重要。
而6月份的售出待售比，依然稳定在40%，我们看到在2012年火爆市场的6月，这个比例在45%，待售房屋的总数在2012年6月是2万间，而今年的6月，待售总数是2万2千间，多了10%。
可以看出，今年的市场比去年的市场更加平衡的地方在于，市场的存货比去年更加充足。在今年的二月，三月，四月的存货，和去年三月，四月，五月的存货相当，也就是说，今年的存货，每个月都比去年多，也包括了刚刚过去的六月。在存货相对充足（不是真的充足，因为2013年的四月和五月，售出待售比依然接近50%的红线，市场上抢offer的状态依然比比皆是）的状态下，房价上涨的压力就没有那么大，市场也相对平淡，不会有很多让人匪夷所思的抢offer的状况发生。
那么，这个平衡能否维持？在下半年，或者是明年，会不会出现天平向买家倾斜，买家越来越少，难以支持市场目前的状况，导致价格暴跌？或者会不会出现又一次房价的小阳春，存货由于某种原因不能满足市场需求，导致价格暴涨？
夕子想提出一个观点，就是不要随意去预测市场的基本面。这个预测有太大的不确定性，很有可能导致判断失误，引导操作严重偏向某一个侧面成为风险。
买家市场（市场挂牌数量巨大，买家可以随意挑选，有机会砍价），往往发生在价格上涨比较快速的后期，市场极度繁荣，大家都在讨论如何买房子以靠升值套利，而且这个套利基本上是无风险的，连张三李四王老五都入市了，赚了一大笔。大家纷纷摩拳擦掌，跃跃欲试。这样的水准，一般来说是泡沫形成的后期，市场有巨大的利润空间，而且有一大批投机者在其中，参与了价格泡沫的形成。多伦多的市场和过去的十年相比，价格处在最高位没错，但是用历史上三十年四十年的平均上涨幅度来看，现在的平均房价52万附近，基本落在历史上的年均5.8%到6%的上涨曲线上。从这个侧面来看，现在的房价并不能说一览众山小，只是完成了应该完成的任务而已。关于房地产市场上赚钱的效应，其实现在的投资者探讨的，更多的是风险，和对未来过分上涨的担心。在这种普遍的担心下面，非理智的入市买入的买家少之又少，大部分买入自住的买家，都有预算控制，而买入投资的，都会算一算投资回报，确保回报率在市场普通债权的收益率附近。现在市中心买Condo，如果放35%的首付，投资回报率普遍在5%到6%；在北边买House，回报率普遍在3%到4%，这个回报率并不构成非常大的吸引力，还不足与创造巨大的泡沫。
卖家市场（市场没有足够的存货，导致买家不得不一步步退让，任由卖家抬高市场价格），在过去几年的夏天里反复出现。夕子说过，当售出待售比高于50%的时候，市场的抢offer就会失控，买家进入一种恶性循环。越是买不到房子，就越要买房子，多加两万三万五万都不在话下。在今年的市场上，抢offer的状况要温和很多，只有条件很好的房子（位置，学区，内部结构，装修各方面都很优秀），才能拿到多个offer。这种市场在今年已经非常淡化，在去年下半年贷款新政的打压下，卖方市场没有能再继续下去，显示央行调控基本成功。
未来的几个月，夕子觉得可以类比过去的半年，市场不温不火，买家在经济向好，移民源源不断的大背景下，不停地涌入多伦多市场（尤其是多伦多市中心）。在多伦多市中心新建的几栋办公大楼可以看出，城市化在多伦多仍然将会扮演十分重要的角色，搬到市中心居住的年轻人将会在这些办公大楼陆续落成之后，为市中心的住宅公寓Condo提供集中的需求。这个需求包括购买需求和出租需求，整体都是对楼市的支持。然而，央行的调控不会就此松懈，而很多传言，在今年还将会有进一步的收紧措施，一旦发生，市场的积极性依然会受到打击，一些买家依然会放慢入市的脚步，央行将维持市场不温不火的平衡市场。
未雨绸缪，方可踌躇满志，你准备好了没？
