贷款审核中有五大要素 - 资质（Eligibility），信用（Credit），收入（Income），资产（Asset）和房产抵押（Collateral）。在众多被拒绝（deny）的申请之中，绝大多数都是因为第三项 - 收入（Income），而银行对这一项的审核又是对申请者最不清晰的一项。下面就为大家做一些介绍和解释：
首先，值得一提的是，收入（Income）和资产（Asset）是不能互补的。举个例子，有的客人质疑：我银行账户里有$300K，明明有足够的钱偿还贷款未来十几年的贷款了，为什么我还会被deny呢？原因就在于美国的银行只把偿还能力（Capability）和收入（Income）联系在一起。一个人银行里现有的钱是“存量”，随时有可能被掏走，比如因为疾病，车祸，借给别人等等；而工资单上的收入，奖金以及IRS给的Social Security Income等对于银行来说是“流量”，只要有工作，那么这些资金对于贷款申请人来说就是源源不断的。所以偿还能力（Capability）取决于收入（Income）。
另外，每月工资这个“流量”一旦存入银行显示在银行账户里就变成了“存量”，所以换句话说银行也就是查看“存量”的增长能力。
衡量收入的指标 - 支出收入比Debt-to-Income Ratio (DTI)
最重要也是唯一一个决定性指标。DTI等于每月总支出除以总收入。一般来说，银行要求这个比例不得大于45%，有些也可以放宽到50%。那么什么样的费用银行会算作支出，什么样的收入银行会算作有效收入呢？
支出（Debt）（5大部分）：
***注意，所有支出都指月支出！
1. 房贷本金以及利息（Principal & Interest）
计算很简单，就是每个月付的房贷（Monthly Mortgage Payment），显示在每月的Mortgage Statement上。直接读取就是，或者拿房贷计算器自己算算。
2. 地产税（Property Tax）
每年或每半年政府会对房主收取房产税（Property Tax），这个指标在银行看来也是支出的一部分。算法是每年的地产税除以12,得到每个月的数值。举例来说$400K的房子每年交1%的地产税，那么地产税每月支出 = 400000 X 1%/12 = $333.33
3. 房屋保险（Home Insurance）
每年房主都要买房屋保险，算法是保险单上每年的Premium除以12。
4. 物业管理费（HOA Dues）
一般Condominium比较高，Single Family比较少或者没有。由于HOA dues是按月交，所以就直接抄写每个月HOA 账单上的数值就可以了。
5. 信用报告（Credit Report）上一系列的最低还款额（Monthly Minimum Payment）
注意这些数额都指显示在最近一次信用报告（Credit Report）上的值，而不是实时值。且不看current balance，无论是车贷，助学贷款还是信用卡，一律只看每月最低还款额（minimum monthly payment）。所以要申请贷款之前最好不要一个透支太多信用卡额度，以降低最低还款额。
以上就是在支出上银行要看的项目，让我们举个例子，王先生每个月房贷的本金和利息（P&I）是$1,500，地产税（Property Tax）一年付$4,000，房屋保险一年要交$800，物业管理费（HOA Dues）每个月是$215，此外每个月要还的总信用卡最低额度为$80，有车贷每月$400。那么他一个月的支出是：
$2,595 = 1500 + (4000+800)/12 + 215 + 80 + 400
***特别注意，每个月的电话费，utility bill，生活衣食行开销等不算在申请贷款时的支出里
收入（Income）（常用5大类）
***注意，所有收入的计算都使用的是税前月收入！
1. 基本工资收入（Employed Base Payment）
如字面，就是工资单上的基本工资。如果是每月付一次，直接抄写Current Base Payment。如果是半月付一次，用Current Base Payment乘以2，如果是两周付一次，用Current Base Payment乘以26除以12（每年有26个两周），如果是每周付一次，用Current Base Payment乘以52除以12（每年有52周）。
2. 奖金和佣金收入（Bonus和Commission）
至少要有两年领取Bonus和Commission的历史，算法因银行不同而不同，一般算法是前两年的总和加上今年Year-to-Date的数值，除以24+今年已经过了几个月。举例来说，如果某人2011的Bonus是$30K，2012年的Bonus是$25K，2013年前7个月的Bonus是$6K，那么有效Bonus收入就是(30K+25k+6k) / 31 =$ 1,967.74。如果是Commission，则其必须有两年的税表（Tax Return）显示这个收入。一般银行都会要求提供Tax Return和Verification of Employment。后者是指银行会向贷款申请人的雇主发一张表格要求雇主填写以证明有两年领取Bonus和Commission的历史。
3. 社会福利收入（Social Security Income）
例如赡养费（Alimony），养老金（Pension）等。由于税收抵扣的缘故，这部分收入可以按照125%算。他们显示在Tax Return的第20行。用此数值乘以125%除以12就可以了。一般同样要求有2年的报税记录。
4. 租金收入（Rental Income）
指投资房出租给租客的收入。有的银行要求税表上必须有至少两年的租金收入记录，而有的银行只要求有一年或者没有都能用。具体算法见下：
（1）如果某出租房是2013年购买的而不能报在2012年的税表上，那么可用租金收入等于现在房主和租客（tenant）签的租房协议（Lease Agreement）上月租金收入乘以75%。比如某出租房月租金为$2,000，那么可用月收入为2000 X 75% = $1,500。
（2）如果某出租房是是2012年购买并且报在了2012年的税表上，那么银行就会审核2012年Tax Return的Schedule E来计算这个出租房的现金流（Cash Flow）。具体算法是：
[ Line 3 (Rents Received) + Line 9 (Insurance) + Line 12 (Mortgage) + Line 16 (Taxes) + Line 18 (Depreciation) - Line 20 (Total Expense) ] / 12 - 实际每月的P&I，Property Tax，Home Insurance，HOA Dues。
比如，某人的某出租房在2012年tax return的Schedule E上：Line 3 = 24000，Line 9 = 900， Line 12 = 15000， Line 16 = 4000， Line 18 = 10000， Line 20 = 15000，且他每个月实际的 房贷，地产税，保险和物业管理费分别是1200，300，80和210，那么这个出租房的可用月收入 = (24000 + 900 + 15000 + 4000 + 10000 - 15000) / 12 - (1200 + 300 + 80 + 210) = $1,450.67。
***特别注意，如果Cash Flow算出来的是正数，那么这部分收入加到收入（分母）里面；如果Cash Flow是负数，那么这个数加到支出（分子）里而不是从收入里面减去。两种算法在算术上得出的结果有本质区别。
5. 自雇收入（Self-Employed Income）
银行对自雇收入（Self-Employed Income）的审核非常严格，需要两年的Tax Return证明收入情况，有的还需要Year-to-Date Profit & Loss Statement以及CPA Letter证明此自雇收入已有两年。自雇收入一般分一下集中情况：
（1）独资（Sole-Proprietorship）
此自雇收入在Tax Return上报在Schedule C上，算法为：
[ Line 31 (Net Profit) + Line 12 (Depletion) + Line 13 (Depreciation) - Line 24b (Deductable Meals & Entertainment) ] / 12
***** 注意，如果这个数值大于零，加到分母（收入）；如果小于零，从分母减去，而不是加到分子（支出）。
（2） 合资收入（Partnership or S- Corporation）
银行会看Schedule E第32行，除以12或者两年之和除以24。
同上，如果这个数值大于零，加到分母（收入）；如果小于零，从分母减去，而不是加到分子（支出）。
此外，银行还会要Form K-1来核对32行的收入以及贷款人是否有这个公司25%以上的Ownership。如果高于25%则需要这个公司的税表（Corporate Tax Return - Form 1065 或者 Form 1120）。至于Corporate Tax Return怎么计算收入，各个银行差异很大也比较复杂，会另开一篇文章讲述。
***特殊报税项目Form 2106 （Unreimbursed employee expenses） - Schedule A 上 Line 21，这一项是要从收入里面减掉的，具体计算就是把Schedule A上Line 21的数除以12从分母（Income）里面减掉就可以了。
总的来说，支出各个项目1,2,3,4,5累加计算而不重叠；收入各个类型同样累加计算不重叠。综合把以上所有支出加总，除以所有收入加总，结果不得大于45%或者50%。
