2013年09月18日
英国《金融时报》 Lex专栏
任何一个在5年前买入香港大型房地产开发商股票的人，起初都会辗转难眠，而后则会享受一轮令人艳羡的涨势。香港既与美国廉价信贷挂钩，又与中国内地增长紧密相连。但如果美联储(Fed)的超宽松政策时代结束，中国正在企稳的经济增长是否足以支撑这些开发商的股价？
房 地产在这个中国特别行政区享有非常突出的地位。根据标普资本智商(S&P Capital IQ)的数据，全球市值最高的10家上市房地产开发商中，有9家为亚洲企业。其中一半的净资产由香港大型房地产开发商——新鸿基(Sun Hung Kai)、长江集团(Cheung Kong)、九龙仓(Wharf Holdings)和太古股份(Swire Pacific)——拥有。其他地方很难找到这样的情况：主要电力企业持有一个地标性开发项目的股份，或者地铁运营商超过一半的收入来自开发和管理地产。 过去5年里，恒生房地产指数每年的回报率平均超过12%，为美国同类指数的两倍。
如今人们纷纷谈论泡沫。住宅价格5年来涨了一倍，但已从今 年的峰值回落3%。早在美国收紧政策引发担忧之前，香港便已采取上调印花税和设置借贷限额等“降温”措施。预计随着中国内地买主退出，香港住宅价格预计将 进一步下滑。但中国内地对香港房地产的兴趣还表现在另外一面——商铺。九龙仓上月报告，其颇受内地购物客欢迎的海港城(Harbour City)购物中心的营业利润增长17%。
所以，是否应该买入商铺开发商的股票，抛出住宅开发商的股票？事情没这么简单。大投资者往往双管 齐下，并且在中国内地也有投资。可话说回来，他们的心思仍在香港这个以价格涨幅而非收益率为基础的市场——许多投资地产甚至没有被租出。这意味着市场将出 现动荡。开发商也将面临颠簸。现在可不是进入香港房地产市场的好时机——不管以何种形式。
Lex专栏是由FT评论家联合撰写的短评，对全球经济与商业进行精辟分析
港楼价预期跌三成 二手房成交将回升
2013年09月13日
在供应增加、预期息率上升及需求管理措施的控制下，住宅楼价下行的风险远远高于上升的机会。
现阶段仍然预期楼价上升毕竟是少数，大部份普遍认为未来楼价走势将向下，惟跌幅的预期则有颇大的出入，介于一成至五成。
美联则预期未来两三年楼价有二至三成的下调空间，若楼价从现水平下跌三成，相信对市场有以下的影响。
首先二手住宅平均每平方英尺（尺价，以实用面积计算）由接近9200元（港元，下同，1505新元）的年内高位，下跌三成至约6400，相当于 2010年10月水平，与1997年高位7767元相比低约18%，但与2008年金融海啸后的最低平均尺价4166比较，仍然高出约54%。
至于个别屋苑方面，十个主要大型二手屋苑年初2月份平均实用尺价（以3月份注册个案反映）介于最低的嘉湖山庄5800至最高的太古城1万4800之 间，其中有六个屋苑平均实用尺价超越万元，在楼价回调三成后，平均实用尺价逾万元的屋苑将大幅减少至只余下位于港岛区的太古城，而实用尺价最低的嘉湖山庄 则贴近4000水平！
楼价回落的同时，相信亦会令上车盘增加，近年楼价升幅惊人，楼价300万或以下俗称细价上车盘的成交比例愈来愈少，以今年1-8月为例，300万或 以下的二手住宅成交比例只占全部二手住宅成交约36%，为1996有纪录以来最少。假如楼价回调到2010年水平，300万或以下的上车盘成交比例将会回 升，若以当年的金额分布比例作计算基础，甚至超过六成！
至于供楼负担比率方面，今年内高位接近45%，即每月房贷供款占居于私人物业的家庭入息约四成半，若楼价回落而家庭入息及按息不变的情况下，供楼负担比率将有显著的改善；由近45%回落至逾三成，这个负担水平与2009年中相若。
然而，将来若息率上升，按揭（抵押贷款）息率亦有上升的压力，假设按息上升至4.5厘，每月供款亦会增加，因此即使楼价跌三成，即使家庭入息不变下，供楼负担比率仍会维持于三成半至4成的水平。
不过当楼市调整真的来临，市场及经济的反应实际是难以预测，例如楼市下挫或令经济转差从而令到家庭入息减少，负担比率亦可能未必有太大的改善！至于楼价下跌对市场其他的影响，下篇再为大家分析。（三之一）
（作者为美联集团副主席兼副董事总经理）
《金融时报》专栏：慎入香港楼市
2013年09月18日
英国《金融时报》 Lex专栏
任何一个在5年前买入香港大型房地产开发商股票的人，起初都会辗转难眠，而后则会享受一轮令人艳羡的涨势。香港既与美国廉价信贷挂钩，又与中国内地增长紧密相连。但如果美联储(Fed)的超宽松政策时代结束，中国正在企稳的经济增长是否足以支撑这些开发商的股价？
房 地产在这个中国特别行政区享有非常突出的地位。根据标普资本智商(S&P Capital IQ)的数据，全球市值最高的10家上市房地产开发商中，有9家为亚洲企业。其中一半的净资产由香港大型房地产开发商——新鸿基(Sun Hung Kai)、长江集团(Cheung Kong)、九龙仓(Wharf Holdings)和太古股份(Swire Pacific)——拥有。其他地方很难找到这样的情况：主要电力企业持有一个地标性开发项目的股份，或者地铁运营商超过一半的收入来自开发和管理地产。 过去5年里，恒生房地产指数每年的回报率平均超过12%，为美国同类指数的两倍。
如今人们纷纷谈论泡沫。住宅价格5年来涨了一倍，但已从今 年的峰值回落3%。早在美国收紧政策引发担忧之前，香港便已采取上调印花税和设置借贷限额等“降温”措施。预计随着中国内地买主退出，香港住宅价格预计将 进一步下滑。但中国内地对香港房地产的兴趣还表现在另外一面——商铺。九龙仓上月报告，其颇受内地购物客欢迎的海港城(Harbour City)购物中心的营业利润增长17%。
所以，是否应该买入商铺开发商的股票，抛出住宅开发商的股票？事情没这么简单。大投资者往往双管 齐下，并且在中国内地也有投资。可话说回来，他们的心思仍在香港这个以价格涨幅而非收益率为基础的市场——许多投资地产甚至没有被租出。这意味着市场将出 现动荡。开发商也将面临颠簸。现在可不是进入香港房地产市场的好时机——不管以何种形式。
Lex专栏是由FT评论家联合撰写的短评，对全球经济与商业进行精辟分析
《金融时报》专栏：慎入香港楼市
2013年09月18日
