经过08年金融危机，美国房价在09，10和11年触底。11年底12年初开始美国房地产市场就变成卖方市场（seller’s market)，不是说seller想卖多贵就卖多贵，而是说列出来的房子，如果价格合适，几天内会有多个offer。在agent鼓动买家加价的情况下，很可能最后成交价高于初始列出来的价格。在这种情况发上多次之后， 后面的seller的预期升高，列的房子价格更高，再遭到哄抢，进一步推高房价。13夏天比12年夏天的房价就涨了15-20%（有些地方涨的多，有些地方涨的少一些。）12年和13年5月之前的贷款利息都很低，第一次买房的人，拿到低于3% 的15年贷款或低于4%的30年贷款不难。5月之后的一两个月，贷款利率上升了一个百分点，也抑制了房价快速上涨的趋势，因为贷款利率上升导致很多人又犹豫要不要买房子，或者只能买个小点儿的房子（还款压力大，贷不到贷款利率上升前那么多钱了）。看看贷款利率历史数据（附图）就知道5%以下的贷款是很难得的，几十年一次的机遇。 等美联储退出QE之后，贷款利率会进一步上升，升到5%以上很正常。所以本人认为未来两年内美国房子的价格和贷款利率会继续上升。房子价格升速会减缓。当房子价格足够高的时候，下一个泡沫又形成了。五六年后，如果泡沫破裂，就可能有个短暂的房价下降时间（半年或一年）。美国历史的经济数据如下图：美国30年一次大经济危机（GDP连续两个季度负值），10年一次小经济危机（GDP单个季度负值）。房价也随之起伏。08年到现在过去了5年，再过五六年之后，如果当下一个泡沫破裂的时候（经济危机），房价可能会相应下跌。
总之，尽管历史不断重复，未来还是未知的。过去的也是追悔莫及的，唯一能把握的就是今天。即使你今天只能抓住这次30年一遇的低房价低贷款利率的尾巴，也比犹犹豫豫，连尾巴也抓不住的强。
