升涛湾与本岛大众私宅 差价缩小到历来最低
2013年11月06日
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目前大部分的升涛湾共管公寓项目都已经开发完毕，但根据统计，大约还有412个单位尚未被发展商推出。（档案照片）
高力国际比较了新加坡本岛的99年地契大众私宅，和升涛湾共管公寓的价格后发现，在今年第三季，两者仅存在25.6％的差距，而这个价差是自从圣淘沙推出共管公寓项目以来，最低的一个季度。
赵恺健 报道
kjcheow@sph.com.sg
市场人士指出，升涛湾（Sentosa Cove）的楼市在过去几年因受到国际金融风暴影响，以及数轮的降温措施打击，几乎失去了一些光泽。不过，该市场如今为投资者呈现一些价值投资的机会，一些项目拥有不错的长期增值潜能。
房地产服务公司高力国际（Colliers）在比较了新加坡本岛的99年地契大众私宅（OCR），和升涛湾共管公寓的价格后发现，在今年第三季，两者仅存在25.6％的差距，而这个价差是自从圣淘沙推出共管公寓项目以来，最低的一个季度。
升涛湾在约十年前开始有私宅推出，当时被受关注，价格迅速走高。高力国际在昨天发布的报告中说，升涛湾的共管公寓当年第一季处在高峰，中位数价格为每平方英尺2658元，但在短短的九个月内，在第四季时掉到1200元，大跌了54.8％。
共管公寓的交易量也大大下跌，不曾回到2005年到2007年的水平。此外，随着政府推出多轮降温措施，楼花（sub-sale）转售活动也受到抑制，在2011年第二季之后几乎突然停止了。
报告回顾升涛湾过去的房价走势，其共管公寓价格在2004年到2008年迅速攀升，和新加坡本岛的核心中央区（CCR，但不包括圣淘沙）的99年地 契共管公寓价格相比，升涛湾的共管公寓价格在2004年第四季高出66.6％；到了2008年首季价格差距扩大到133.1％。核心中央区指的是乌节路、 武吉知马、中央商业区和圣淘沙。
到了今年第三季，升涛湾共管公寓交易的中位数价格为每平方英尺1646元，甚至比本岛核心中央区的价格还低了1.5％。
另一方面，若与99年地契大众私宅（OCR）比较，升涛湾共管公寓的价格在2008年首季的差距高达315.9％，不过在今年第三季大幅缩小到仅有25.6％。
高力国际指出，这显示买家不必因为升涛湾房子看似很高的价格而裹足不前。目前1646元的中位数尺价，和99年地契大众私宅的1311元中位数尺 价，差距是历来最小的。报告说，在升涛湾的一个“入门级”共管公寓可以在170万元到200万元之间购得，在今年首九个月，共有七个升涛湾共管公寓单位在 这个价位之间转手，面积在1012平方英尺到1216平方英尺不等。
报告说，这个价位的共管公寓甚至比本岛的一些热门的新大众私宅更值得考虑，投资者不应该忽略升涛湾项目的潜力，尤其是在长远期看来能够提供更高内在价值的资产增值。
升涛湾共管公寓目前的净租金收益率是2.8％，也显示在主要经济体复苏后，这个市场可能会随着复苏，收益率甚至会超过2008年第四季最高的5.4％。
报告认为，虽然新加坡的住宅房地产在近期内的展望可能会变得更加谨慎，但是长期展望依然保持不变。稳定增长的人口、人口的收入增加以及房地产作为本地人投资工具的吸引力，都是支撑楼市的力量。新加坡的法律和政治与社会稳定也对外国人保持吸引力。
高力国际表示，目前大部分的升涛湾共管公寓项目都已经开发完毕，但根据统计，大约还有412个单位尚未被发展商推出。不过，由于发展商对升涛湾前景 乐观，暂时不急于推出单位也不太可能会减价，置业人士可以在现有的项目中找寻物有所值的单位，尤其是较早竣工的项目，价格相对会比新单位更低。
赵恺健
2013年11月06日，早报
目前大部分的升涛湾共管公寓项目都已经开发完毕，但根据统计，大约还有412个单位尚未被发展商推出。（档案照片）
高力国际比较了新加坡本岛的99年地契大众私宅，和升涛湾共管公寓的价格后发现，在今年第三季，两者仅存在25.6％的差距，而这个价差是自从圣淘沙推出共管公寓项目以来，最低的一个季度。
赵恺健 报道
kjcheow@sph.com.sg
市场人士指出，升涛湾（Sentosa Cove）的楼市在过去几年因受到国际金融风暴影响，以及数轮的降温措施打击，几乎失去了一些光泽。不过，该市场如今为投资者呈现一些价值投资的机会，一些项目拥有不错的长期增值潜能。
房地产服务公司高力国际（Colliers）在比较了新加坡本岛的99年地契大众私宅（OCR），和升涛湾共管公寓的价格后发现，在今年第三季，两者仅存在25.6％的差距，而这个价差是自从圣淘沙推出共管公寓项目以来，最低的一个季度。
升涛湾在约十年前开始有私宅推出，当时被受关注，价格迅速走高。高力国际在昨天发布的报告中说，升涛湾的共管公寓当年第一季处在高峰，中位数价格为每平方英尺2658元，但在短短的九个月内，在第四季时掉到1200元，大跌了54.8％。
共管公寓的交易量也大大下跌，不曾回到2005年到2007年的水平。此外，随着政府推出多轮降温措施，楼花（sub-sale）转售活动也受到抑制，在2011年第二季之后几乎突然停止了。
报告回顾升涛湾过去的房价走势，其共管公寓价格在2004年到2008年迅速攀升，和新加坡本岛的核心中央区（CCR，但不包括圣淘沙）的99年地 契共管公寓价格相比，升涛湾的共管公寓价格在2004年第四季高出66.6％；到了2008年首季价格差距扩大到133.1％。核心中央区指的是乌节路、 武吉知马、中央商业区和圣淘沙。
到了今年第三季，升涛湾共管公寓交易的中位数价格为每平方英尺1646元，甚至比本岛核心中央区的价格还低了1.5％。
另一方面，若与99年地契大众私宅（OCR）比较，升涛湾共管公寓的价格在2008年首季的差距高达315.9％，不过在今年第三季大幅缩小到仅有25.6％。
高力国际指出，这显示买家不必因为升涛湾房子看似很高的价格而裹足不前。目前1646元的中位数尺价，和99年地契大众私宅的1311元中位数尺 价，差距是历来最小的。报告说，在升涛湾的一个“入门级”共管公寓可以在170万元到200万元之间购得，在今年首九个月，共有七个升涛湾共管公寓单位在 这个价位之间转手，面积在1012平方英尺到1216平方英尺不等。
报告说，这个价位的共管公寓甚至比本岛的一些热门的新大众私宅更值得考虑，投资者不应该忽略升涛湾项目的潜力，尤其是在长远期看来能够提供更高内在价值的资产增值。
升涛湾共管公寓目前的净租金收益率是2.8％，也显示在主要经济体复苏后，这个市场可能会随着复苏，收益率甚至会超过2008年第四季最高的5.4％。
报告认为，虽然新加坡的住宅房地产在近期内的展望可能会变得更加谨慎，但是长期展望依然保持不变。稳定增长的人口、人口的收入增加以及房地产作为本地人投资工具的吸引力，都是支撑楼市的力量。新加坡的法律和政治与社会稳定也对外国人保持吸引力。
高力国际表示，目前大部分的升涛湾共管公寓项目都已经开发完毕，但根据统计，大约还有412个单位尚未被发展商推出。不过，由于发展商对升涛湾前景 乐观，暂时不急于推出单位也不太可能会减价，置业人士可以在现有的项目中找寻物有所值的单位，尤其是较早竣工的项目，价格相对会比新单位更低。
Sentosa Cove has “lost some of its shine”: Colliers Internationa
November 6, 2013
目前大部分的升涛湾共管公寓项目都已经开发完毕，但根据统计，大约还有412个单位尚未被发展商推出。（档案照片）
Touted as an enclave for the super-rich, Sentosa Cove “has lost some shine of late” after the 2008 global financial crisis and the raft of local property cooling measures in recent years, according to a report released by real estate company Colliers International.
As a result, residential properties at the cove are now within reach of the mass market, the report said, with the difference in price between condominium units there and those located in the mainland’s Outside Central Region (OCR) at an historically low level.
In fact, Colliers pointed out that based on transactions in the first nine months of the year, an entry-level condominium unit on the cove can be bought for between S$1.7 million and S$2 million — lower than the median transacted price of S$2.1 million in the same period for units of similar sizes at 99-year leasehold Centro Residences in Ang Mo Kio.
“Homebuyers need not be put off by the cove’s seemingly high price… at S$1,646 per square foot (psf). The median price of condominium units is just 25.6 per cent higher than the S$1,311 psf median price of 99-year leasehold mass-market condominiums located in the OCR in 3Q 2013,” the report said.
That price difference is in stark contrast to the 77.6 per cent gap seen in the 4th quarter of 2004, when condominium projects were first sold on Sentosa, and the huge 315.9 per cent price difference in the first quarter of 2008, when the luxury market was buzzing with activity as a result of strong interest from foreign buyers.
As a result, Sentosa Cove property could currently offer some appeal as an exclusive home away from home or even as an investment product in a niche market which holds solid fundamentals for the longer term, Colliers said.
However, other property analysts are more skeptical: they noted that while prices on a psf basis have narrowed, condominiums on Sentosa Cove are bigger than the average mass market home, which means that buyers would have to dig deeper into their pockets to buy a unit there.
“The smallest unit in Sentosa can easily be S$2 million, which can be quite out of reach. Also rental demand won’t be very strong; right now, I think the vacancy rate is at 30 per cent,” said Chief Executive of Century21 Singapore Ku Swee Yong.
Mr Nicholas Mak from SLP International Property Consultants is also doubtful that a property at Sentosa Cove would see healthy capital appreciation, as property cooling measures as well as the total debt servicing ratio (TDSR) have affected the luxury market the most.
“I wouldn’t discount the opportunity to invest, but we have to recognise that it’s a risk: properties there could face further price pressure because of all the measures,” Mr Mak said.
The closing of the gap between property prices in Sentosa Cove and other parts of Singapore can be traced back to the start of the global financial crisis in 2008, according to Colliers.
That year, the level of transactions on Sentosa fell to all-time low of 69 units and median prices of condominiums tumbled 54.8 per cent in the space of just nine months, from S$2,658 psf in the first quarter to S$1,200 in the final quarter.
Cooling measures took more wind out of the sails of one of the most exclusive corners of the local property market, with speculative activity being particularly hard hit as sub-sale transactions ground to a halt from the second quarter of 2011.
Nevertheless, Colliers suggested that the longer term prospects for property on Sentosa are solid, with its unique island resort lifestyle likely to continue to appeal to the affluent and, perhaps, mainstream looking for something different.
Source : Channel NewsAsia – 5 Nov 2013
