房市投资方法----现金流分析法

在每一次危机和机遇中，都有先知先觉，后知后觉，和不知不觉的人。先知先觉的人个往往能把握住机会，不知不觉的人往往很幸福，而后知后觉的人往往会后悔。

别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。巴菲特把他的投资理念清清楚楚明明白白地写出来了，并且也行出来了。可是我们却很少成功，很难把握这个度，到底是为什么呢？在每一次机遇中，我是否应该贪婪，贪婪多少，什么时候该停止贪婪，什么时候又应该化贪婪为恐惧呢？到底有没有一个方法去指引这个度呢？

具体到美国投资房子的同题上，什么时候该抄底买房呢? 什么时候又该停止买房? 什么时候又该出手卖房呢？到底有没有一个方法去指引呢？

在我目前所用的所有方法中，现金流分析法是我至今为止遇到的一个最好的方法，从中大致可以分析出到底是机遇还是危机。是不是可以买。当然并不是百分之百的判断正确。比如说并不适用于过去五年的中国房地产市埸。但是只要我们跟从这个原则，它能让我们的的资产至少稳步上升。

现金流分析法主要学自《穷爸爸，富爸爸》一书。

现金就是钞票，在古代就是黄金白银，在现代就是美元加币人民币。

现金流就是净钞票的流动方向。假如每个月流向我们口袋的钞票多于流出我的口贷的，则是正现金流。反之，则是负现金流。 要讲现金流，必须先清楚资产和负债。

资产是会给你带来正现金流的东西。而负债则是带给你负现金流的东西。用另一句话来说，资产会每个月往你的口袋里舍钱，而负债则会每个月往口袋外面掏钱。

那么我们喜欢资产呢还是喜欢负债？-----当然喜欢资产了，谁喜欢负债阿,我老婆如是说。

那么我们是喜欢我们是喜欢每个月口袋里加钱，还是每个月从口袋里往外掏钱？-----当然喜欢口袋里钱厚厚的并且在增加，我朋友如是说。

那么我们到底要不要买房子呢？------ It all depends. 假如房子是资产我就买，假如房子是负债我就不买。spruce如是说。

真的？可是房子怎么可能是负债呢？我老婆如是问？

那么买房子到底是买资产还是买负债？根据现金流分析法，每个月流往你口袋里的是租金，每个月流出口袋的是管理费，维护的费用，每年交给政府的税，买房子借钱的利息，有些房子还包括水电汽等等。假如最后的净值(也我是现金流)为正，则是买资产。假如现金流为负，则是买负债。

如果现金流为负，那么你每个月都需要从工资中拿出钱填补这个漏洞。所以买房子数量也有限。而如果现金流为正的话，我们就有可能性去不断买房子，我们的资产就可以无限增大的可能性。

这个方法很简单，可是真正实施起来很不容易，最大的困难来自于自己内心中的两大敌人:贪婪与恐惧。

可是为什么这么多人喜欢买负债呢？我老婆几乎每个月都会惊讶地看着多伦多的节节升高房地产市埸，如是问。本文理念不适用自住房。自住房的价格主要由供应和需求决定。spruce如是说。

现金流分析法案例分析:

案例一: 我的一次失败的投资。在2009年以前，不大会投资。在2010年的时候，口袋里有几个钱，周围的朋友前几年投资condo楼花，增值喜人。我头脑一热，没有想到现金流。也下单分期付6万订了个楼花。明年就要交接了，可楼花只涨了一点点，卖了可能刚好break even，假如卖不出去的话可能会亏损。其实根据现金流方法，30万的房子，租金大约只有1400, 去掉利息，管理费，水电费，现金流己经为负根本不应该投资。

但现在回想起来，这一次失败经历，but get my feet wet. 让我知道开始去投资，让我知道开始研究投资，从而打开了一个不同于当雇员的大门。真是塞翁失马啊。

案例二: 我的美国房子投资。从2012年起，在美国陆陆续续地买了一些房子。由于金融危机，房子非常便宜，很多都是原价的三分之一。房子的买入价在十万出头，租金1600左右。不考虑升值，现金流为百分之八左右。

现在回想起来，这是一次相对成功的经历。它让我应用并且喜欢上了现金流分析法。更重要的是扩宽我的经历，增加了自信。那我从怕这怕那的一个人，转变成小心求证大胆考察的一个人。

案例三: 美国底特律房市考察。由于美国房价节节升高，现金流不断在减少，我需要考察并开拓新的市场。在2013年10月份，我与三位朋友一起去考察了底特律房市。房子价格大概在三万到五万，租金大概在六百到九百，现金流在百分之十二。详情请看我的底特律房市考察记。

现在回想起来，这是一次很好的人生阅历。他让我学会了从不同的角度看问题，更重要的是它让我学会了在当地生活的人角度上看问题。

人生的机会有很多，可是我们错过的也很多。比如说2000年左右的回国潮，比如2006年中国公司北美上市潮，比如2008年美国金融危机，比如2011年的欧债危机。这可能是因为我们不知道那是一次机会，或者是因为我们不知道怎么分析那是一个机会，或者我们知道那是一次机会但是因为我们不了解不敢去。现金流分析的方法能让你知道那到底是不是一个机会，其他的要自己把握了。谢谢大家。