2014年10月27日
[【ZBO_SubHeadline】本地投资者最热衷的五个东京楼市地区【/ZBO_SubHeadline】早报制图]
沈越 报道
sheny@sph.com.sg
50万元或许无法在新加坡中央区购买一间小型私宅单位，但同样一笔资金来到日本东京最繁华的涉谷区，要买一套小型私宅单位却绰绰有余。
分析师指出，日本东京中央区住宅目前的尺价，比本地中央区高档住宅单位便宜约30％，购房交易成本也比本地低许多，过去一年已经吸引一波经验老到的本地投资者前往置产。
分析师也表示，日本消费税今后继续调高固然会增加当地购房成本，而日本楼市价格近期走高也使投资者无法像一年前般能捡到最好的“便宜货”，但日本房地产价值潜力备受看好，加上日元汇率疲弱，预料近期还会吸引第二波本地买家前往买楼。
第一太平戴维斯（Savills）驻日本国际住宅项目主管哈威（James Harvey）说，日本楼市不像本地，近年不曾出现降温措施，也有良好法治框架，备受本地个人及机构投资者青睐。
此外，日本整体人口虽日趋减少和老化, 但东京及其他大都市人口却不减反增，2020年的东京城市规模预计达4000万人。
再者，约18％的日本家庭居住在租赁住宅里，此数字自1980年起激增近三倍，预计今后还会增加。
不久以前，本地买家到日本置产面对的最棘手问题是贷款，因为没有日本居留权的人士无法向日本银行借贷。
这种情况近期已改变，大华银行（UOB）和华侨银行（OCBC）自去年起便开始提供日本住宅房产贷款；中国银行（BOC）也提供这项服务。
有了这些贷款选择，市场人士预计本地个人买家到日本购买的住宅单位将从去年的约150个增至今年的约200个。
仲量联行（JLL）国际资产销售部主管郑淑芬表示，本地投资者若要在日本置产，最好向知名发展商购买东京五大中央区的优质单位，包括港区、涉谷区、中央区、千代田区、以及新宿区。这些东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于5％至10％，租金回报则介于3％至3.5％。
橙易产业（OrangeTee）国际房地产主管庄文富指出，这五个区的非有地永久住宅尺价介于1500新元至1800新元，显著低于本地核心中央区类似住宅的2280元中位数尺价。
据日本楼市情报网站athome最新数据，东京港区一二房小型单位（包括转售单位）的平均售价为5647万日元（约67万新元）、千代田的是5027万日元（约59万新元）、涉谷则是3864万日元（约46万新元）。
哈威表示，当地购房成本远低于本地，一间200万英镑（约410万新元）住宅在日本的购房成本为5％，新加坡则是18％。
庄文富和哈威也注意到，本地最新一波赴日投资者已把目光转向东京五大区以外的地点，如东京新地标天空树（SkyTree）所在的墨田区，同时也开始瞄准转售市场。
一名过去五年在另一个日本城市名古屋投资房产的香港籍个人投资者透露，当地旧住宅价格较低，因此租金回报率可高到10％，是新住宅的两倍左右。
耐震度不高二手楼不宜买
但由于日本处在地震带，他不建议外国投资者购买耐震度不高的老旧二手楼。这名投资者表示，除了为物业购买保险外，他置产时也会连同地皮一起购买，然后再发展成小型低层公寓，万一地震倒塌时还可再建。
值得注意的是，日本税务框架要比新加坡复杂得多，税款项目可谓五花八门。除了购房时的印花税、产权获得税、登记及牌照税及消费税，还包括置业后每年必缴的房产税、都市计划税、出租所得税及住民税。屋主置产时需了解租金回报指的是毛利或是净利。
此外，单位卖出时也须缴交资本增益税，税率介于转售价的15％至30％。日本遗产税也极高，介于遗产额的10％至50％。郑淑芬表示，这两项税是本地买家主要需考虑的税款
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看好升值潜力 本地买家料再赴日本买楼
2014年10月27日
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【ZBO_SubHeadline】本地投资者最热衷的五个东京楼市地区【/ZBO_SubHeadline】早报制图
沈越 报道
sheny@sph.com.sg
50万元或许无法在新加坡中央区购买一间小型私宅单位，但同样一笔资金来到日本东京最繁华的涉谷区，要买一套小型私宅单位却绰绰有余。
分析师指出，日本东京中央区住宅目前的尺价，比本地中央区高档住宅单位便宜约30％，购房交易成本也比本地低许多，过去一年已经吸引一波经验老到的本地投资者前往置产。
分析师也表示，日本消费税今后继续调高固然会增加当地购房成本，而日本楼市价格近期走高也使投资者无法像一年前般能捡到最好的“便宜货”，但日本房地产价值潜力备受看好，加上日元汇率疲弱，预料近期还会吸引第二波本地买家前往买楼。
第一太平戴维斯（Savills）驻日本国际住宅项目主管哈威（James Harvey）说，日本楼市不像本地，近年不曾出现降温措施，也有良好法治框架，备受本地个人及机构投资者青睐。
此外，日本整体人口虽日趋减少和老化, 但东京及其他大都市人口却不减反增，2020年的东京城市规模预计达4000万人。
再者，约18％的日本家庭居住在租赁住宅里，此数字自1980年起激增近三倍，预计今后还会增加。
不久以前，本地买家到日本置产面对的最棘手问题是贷款，因为没有日本居留权的人士无法向日本银行借贷。
这种情况近期已改变，大华银行（UOB）和华侨银行（OCBC）自去年起便开始提供日本住宅房产贷款；中国银行（BOC）也提供这项服务。
有了这些贷款选择，市场人士预计本地个人买家到日本购买的住宅单位将从去年的约150个增至今年的约200个。
仲量联行（JLL）国际资产销售部主管郑淑芬表示，本地投资者若要在日本置产，最好向知名发展商购买东京五大中央区的优质单位，包括港区、涉谷区、中央区、千代田区、以及新宿区。这些东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于5％至10％，租金回报则介于3％至3.5％。
橙易产业（OrangeTee）国际房地产主管庄文富指出，这五个区的非有地永久住宅尺价介于1500新元至1800新元，显著低于本地核心中央区类似住宅的2280元中位数尺价。
据日本楼市情报网站athome最新数据，东京港区一二房小型单位（包括转售单位）的平均售价为5647万日元（约67万新元）、千代田的是5027万日元（约59万新元）、涉谷则是3864万日元（约46万新元）。
哈威表示，当地购房成本远低于本地，一间200万英镑（约410万新元）住宅在日本的购房成本为5％，新加坡则是18％。
庄文富和哈威也注意到，本地最新一波赴日投资者已把目光转向东京五大区以外的地点，如东京新地标天空树（SkyTree）所在的墨田区，同时也开始瞄准转售市场。
一名过去五年在另一个日本城市名古屋投资房产的香港籍个人投资者透露，当地旧住宅价格较低，因此租金回报率可高到10％，是新住宅的两倍左右。
耐震度不高二手楼不宜买
但由于日本处在地震带，他不建议外国投资者购买耐震度不高的老旧二手楼。这名投资者表示，除了为物业购买保险外，他置产时也会连同地皮一起购买，然后再发展成小型低层公寓，万一地震倒塌时还可再建。
值得注意的是，日本税务框架要比新加坡复杂得多，税款项目可谓五花八门。除了购房时的印花税、产权获得税、登记及牌照税及消费税，还包括置业后每年必缴的房产税、都市计划税、出租所得税及住民税。屋主置产时需了解租金回报指的是毛利或是净利。
此外，单位卖出时也须缴交资本增益税，税率介于转售价的15％至30％。日本遗产税也极高，介于遗产额的10％至50％。郑淑芬表示，这两项税是本地买家主要需考虑的税款
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