在美国买投资房的心得体会

       一、注意投资房和自住房的区别
       如果你想要在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房，因各
人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独立屋，有人爱公寓，有人爱住
水边，有人喜欢山坡树林，买自住房最重要的原则只有一个，那就是自己喜欢才买，只
要喜欢，买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房，那就不一样了。投资的目的是赚
钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好
才是最重要的。
     投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的，试想，一个能花2000美元出租房
子的人，早就有能力购房了，他怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长
期租户。

       二、地理位置
       地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要
好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。对于密苏里州而言，前两大城市圣
路易斯和堪萨斯城，近年来人口呈净下降趋势，而第三大城市春田市及其周边地区，则
呈快速上涨趋势，因此，春田市的房产，相较于前两大城市，未来肯定是上涨的。
      就春田市而言，东南西北哪个地区好？也要看谁是经济上升区，根据官方网站，
南部尤其是西南地区的经济发展空间较大，因此同样的价格，我宁可选择南边而不是北
边。南边的重点城市如Nixa或者Ozark，都是我选择投资的重点区域。当然这并不意味
着我完全不考虑北边的房屋，由于密苏里州立大学位于城市的北边，如果有合适的供学
生居住的投资房，我仍然会考虑。
      另外，房子的位置不能太偏僻，离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方
便，都不容易出租或出售，即便是能够出租或出售，价格也偏低。

      三、建筑年代
      我通常只考虑建筑年代在1980年以后的房子，这是因为老房子修理费太高，麻烦
多，维护成本昂贵，有人称老房子价格便宜，如果买下来投点钱进行改造仍是很划算的
买卖，但对于不懂修理的我而言，选择新房或次新房是主要选择，除非老房子已经过更
新改造，否则一般情况下不予考虑。
      我测算过，投资新房子的毛利率，通常远远不如旧房子，但由于旧房子的修理费
多，故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子（这里主要指公寓楼）的电路
、水路、管道等设施没有独立的电表、水表，于是不得不由屋主支付电费和水费，而美
国人一年四季都开空调，浪费相当大，这是笔不可控的开支。故为了省心，凡由屋主支
付Utilities的房屋，我基本不予考虑。

      四、周边环境
      这里是指小环境，即房屋所在的社区，如果这个社区的居民很穷，学区不好，通
常房价也不会高，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新
房子，而且价格相当诱人，我劝你最好还是别买，因为新房子的市场价值会受周边旧房
子的拖累而贬值，升值前景不会大。另外，机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及
坟场附近的房屋，我通通不予考虑。
     租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域，方便仍是他们的第一选择。

       五、占地面积及房屋朝向
       如果是自住房，和大多数人一样，我喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而
言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率，因为同样大小的房屋如果占地面积大
，则肯定投资成本大，而花园大又意味着维护开支大，除草、浇水、施肥等都要钱，其
实美国本身就是个大花园，很少有租客会强调花园要如何如何，他们一般在乎屋内设施
远超过屋外环境，因此，投资房没必要占地过大。
      坐北朝南的房子是非常科学的，本人认为风水应该是门科学而不是迷信。风水不
好的房屋，人住进去会得病，这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水
，但至少也要说得过去。

      六、地税和保险
      投资房的地税和保险也是考虑的因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市
不同地区的地税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，
房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。
比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

      七、房屋保养及支出
      按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不
工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费
用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求
聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和
空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用
通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方
不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋
保养着想。
     
       八、投资回报率
       投资回报率要多少才算是成功的投资？如果用现金全款购房（即不考虑贷款）
且不考虑房价上涨的因素，仅考虑租金收入，那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是
划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是：
     （1）收入：指租金收入；
     （2）支出：指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等，
有些公寓还有小区物业管理费；
     （3）净回报：指收入减去支出后的净利润。
       通常，新房子因为价格高，租金的投资回报率要低于年代旧远的房子，通常房
龄在20年至30年的房子，租金的投资回报率最高。

       九、贷款安排
      美国的住房贷款利率目前已达到历史最低，30年按揭贷款利率一般在5%左右，权
益抵押贷款利率在4%-5%之间，如果有条件贷款，一定不能错过这个机会。只要利用好
贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达15%甚至更高。由于美国目前的
房价处于最低谷，大部分房屋已从高位跌去30%-50%，故如果现在买房且利用好贷款，
几年后的总投资回报率一定相当可观。

     十、如何对出租屋进行管理
      买房后如何出租，如何收租金，如何对付老赖租客，如何维护保养房屋，通通都
是学问，不同的人管理的效果完全不同。前不久听教会一个朋友说他很后悔买出租房，
因为他太善良了，太相信租客了，结果受伤的总是他，后来一气之下把房子干脆卖掉了
。哈哈，看来并非所有人都适合买房投资。
       如果自己有时间精力，最好自己管理，这样可省下一笔管理费（通常是一年按
一个月的租金计算），修理什么的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件，能
够自己安装的话就自己干，自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理，要知道美国的
人工费用很高，工人上门一次，仅是上门服务费就得80美元，还不算其他的零件费和人
工费。

来源：仙妮的小木屋