这几天买地建房成了讨论的热点。老关正好做过一些，就给大家说道说道吧。
老关的安全原则：
1. 能买房就不要建房。建房子是因为市场上买不到合适位置合适价位的好房子。
2. 不做单家庭，不做郊区房，不做纯商业房，不单纯建房卖房赚差价。这些都是找死的节奏，市场逆转开发商就会死翘翘。
3. 唯租金是论。没有租金没有正现金流的房子不要建。
以下是作为开发商的详细建房步骤：
1. 买地。 位置第一！ 买地之前就应该知道你能建什么样的房子，能收多少租金，新房子市场价是多少。可以用现金，也可以向银行申请贷款。一般是30%首付，贷款期限一年，interest only。在这一年里做完各种开工文件。
2. 申请Zoning Permit.。找一家建筑设计师事务所，帮你搞定所有文件。
3. 申请building permit.。设计师事务所帮助搞定。这一步好要做GEO Survey。
4. 拆旧房子。
5. 申请贷款。找当地小银行比较靠谱，因为大银行看不上我们。一般情况下银行会给70%-75%总建筑费用包括土地。利率4.5%-6%。 我做了几个项目后银行可以给到85%贷款。银行会要求你买Builder's risk insurance, liability insurance.
6. 开工建造。这个比较复杂，看运气。如果能有人推荐信誉好的GC最好。在这个行业做的人基本上都没有念过大学，人的文化素养没有那么高。坑蒙拐骗的事层出不穷，防不胜防。建房的难点也就在这一步。造价各地会有差别，主要是根据当地的经济状况，房市情况。但是硬的建筑成本应该在每平方英尺$100左右。如果项目太大，有可能被建筑工会盯上，那样你的建筑成本可能会超过$200每平方英尺。工会是美国社会的毒瘤，流氓黑社会。
7. 政府监察。政府监管部门会在以下步骤检查施工：开工前要通知政府监察人员，挖好坑准备浇水泥前，做好框架，安装完水电气管道，insulation, drywall. 完工验收。 验收合格后政府会发给CO. certificate of occupancy.
8. 拿到CO就可以住人了。
这么难，为什么还要自己建房？没事找事呗！如果能买到合适的房子，就不要自己建房子！
案例分析：
通过渠道了解到一个破房子要卖。这个破房子是单家庭住房，两边带两块空地。Zoning Code 显示这三块地可以建12单元公寓房。我放狗搜索，花200块钱查到了房主人的名字和联系方式。直接跟房主联系，听说已经有买家出价40万。 我加价5万块拿下。买价算45万。
银行贷款75%，自己付现金25%。 8个月后做完各种开工手续，银行给评估土地价值80万，给总建筑贷款80%。开工建筑8个月竣工。最后决算，12单元总建设成本约2米。减掉建筑贷款结余后实际总现金投入36万。贷款总数1.65米。竣工后全部租客立即搬入，每月毛租金收入$24000+。当地政府给予10年免地税的优惠政策。 申请贷款时银行评估新建筑市场价2.7米。 现在已经平稳运行6个月，银行同意给我们掏出来60万现金。如果能在2月份顺利掏出60万，这个项目就相当于0首付，当初投入的现金全部收回，还顺便赚了24万现金。
以上案例是BSO一个典型的成功案例。还有不怎么好的，痛苦挣扎，历经艰辛的苦逼案例就不说啦。。。
