房屋年久失修索赔浅谈—探讨损害赔偿金项目
文/格瑞利律师行 Lucy Lu
通过前两期的文章阅读，如果承租人和房东签署租赁合同时，合同中没有明确条款表明房东的维修义务，我们已经了解根据房东和承租人法令1985 第十一段（Landlord and Tenant Act 1985 s11）说明房东需要行使一定的维修。但是这里提醒承租人注意，承租人需要在一定的时间内通知或告知房东房屋维修的需求，所以通知房屋失修的责任是由承租人完成的。在以维修为目的的情况下，房东是可以进入承租人的房子里开展适当的维修。进而我们也了解到各种房屋居住的不利环境会影响承租人在租期内房屋居住的乐趣，生活的不便。下面的内容我们探讨并总结一下损害赔偿金的项目及数量。
在合同法下索赔人损害赔偿金的基本原则
对于房屋年久失修的案件，作为承租人在假设已经通知了房东房屋的失修，并且房东可以因为维修的原因有权进入承租人的物业，那么由于房东未按其合同的维修义务履行职责，法律条文里是这样解释的，合同法里的损害赔偿金是为了把错误一方恢复到他们并未违反合同的情况下。作为承租人必须要证明由于房东的违反合同造成了索赔人的损失。比较常见的是，房屋年久失修可能造成承租人加重了或是承租人疾病的一部分原因，比如，房屋的潮湿造成承租人患哮喘病。这样的情况下，一般我们需要取得一份专家的验伤报告即作为医学上的证据来支持或说明房屋失修对当事人造成的健康损失。
损害赔偿金的基本目的
根据这个损害赔偿金的基本原则，作为索赔人在进行索赔时，损害赔偿金不是为了‘惩罚房东，而是在用金钱赔偿的可能性之下，把承租人恢复到从未受到违反合同的影响’。
有了损害赔偿金的基本原则，那么我们探讨下法庭是怎样去衡量各项损害赔偿金的。房屋年久失修的赔偿金也可分为两大部分，即一般损害赔偿和特殊损害赔偿。根据每个案例的情况不同，每个案例应该从承租人所受每项损害来考量。
一般损害赔偿的评估(General Damages)
对于房屋年久失修，评估一般损害赔偿需要从以下出发点考量‘在房屋目前的情况和假设房东执行了维修在房东接到失修通知之后，这两者对承租人的价值差别。’当承租人在通常情况下，居住在失修的物业内，一般损害赔偿金是对承租人在此期间居住不适，失望，精神困扰，失去居住乐趣。还包括失修对当事人造成的身体健康的影响作出相应的经济赔偿。
在1998年七月对于房屋年久失修的重要案例‘Wallace v Manchester’法官对一般损害赔偿金于1998年每年的失修赔偿金是1000英镑至2750英镑。
法庭也可以根据‘不适合居住的具体情况’参照承租人所交房租作出相应的减少房租的赔偿金计算法；比如，有卧室天花板裂缝甚至塌陷，中央供暖系统失效，等导致了又三分之一的房间无法使用，那么赔偿金计算的方法即每周赔偿三分之一的房租作为计算起点。
特殊损害赔偿(Special Damages)
承租人也有权对在失修期间的个人物品的损失。比如，由于失修造成家具，衣物，地毯，的损坏。还包括承租人产生的清洁费用，采暖费用，医疗费用，外出吃饭的费用和误工损失等，以上所列仅是举例不是全部的经济赔偿。所有赔偿必须要给法庭出具相关的收据，所以承租人需要保留相应的收据，发票及帐目。
如果在失修期间导致当事人无法使用居住在物业里，那么法庭是允许承租人合理的产生租住其他物业的费用。
房屋失修的赔偿金的计算是一个需要全面考量的过程，恐怕不是读者朋友们简单拿计算器可以直接得出赔偿金的数目。本文也只是做抛砖引玉的探讨，具体个案需要根据具体案子情况作出相应的评估和全面的考虑。
以上资料由Graham M Riley & Co （格·瑞利律师事务所）的陆京萍（Lucy Lu)诉讼经理参照其他资料并在结合该律师事务所处理事故索赔案件经验的基础上提供的。如需要进一步的咨询意见，请联系Lucy Lu 免费电话：0800 0730 868 或01704 532 229.电子邮箱：lucy@grahamriley.co.uk
