投房三种管理模式的实践体验
牛经沧海
12／30／2016
对于投房，一向后知后觉。一年前海龟同学来我家小住，谈到国人对人民币贬值的焦虑，有很多人想投资境外房子以分散风险。当日酒酣耳热之际，举杯相约，海龟负责募资，本人主责资本管理IM，另一搭档担纲房管PM。
一月起意调研，二月注册公司，三月完成基金文书，至七月完成七十余单元交割。期间遇上人民币购汇收紧以至大大收缩基金规模及房管瓶颈，放弃一个75单元康斗及25单元白菜，至今止步于八十单元，不打算扩大。
经过实践，我们最终以全自管，半自管及全权委托PM公司三种模式管理六宗八十单元。
全自管模式分两块，本人直管36单元，合伴人直管其余部分约20单元，另外半管12单元，专业PM公司管理12单元。
自管的56单元现金流大至符合购房预期。本人直管的36单元康斗超出预期，主要是半年来凡租约到期一律涨租，极限压低空置率。六月接手以来已完成16户续约，新招入住10户，总共仅有一个半月空置。同时收到一户毁约罚金一个半月，完成租金0空置。考虑到购房预期空置3％，CAP RATE6．6％，加上一些涨租，这宗房产实现年化收益率10％之上应该板上。
值得强调的是，压减空置率于现金流十分关键。另一宗旺区两单元购买时预期空置率3％，CAP RATE6．2％。结果一户搬出，空置2．5月，空置率升至10％（平均住两年计），虽然涨租，还是负现金流。
完全托管专业PM公司的一宗12单元，是个白菜房，问题最多。平均下来，每天都要回答PM的各种问题。买进时预期CAP RATE 9.5%，空置7．5％。实际空置约35％，PM有各种理由收费，消去房租绝大部分。虽然面临严重亏损，但雇用PM主要是考虑他们能逐渐赶走烂房客。一旦全部换进相对优质的房客，将空置率降到正常水平，再将房租涨到市场水平，那末这宗房子会有很多的升值空间。
正是这宗完全托管的经验，打消了我们进一步扩大的雄心，因为自管理扩容空间有限。虽然PM合约只收取7％管理费，但是任何房客问题都会请第三方解，收取管理费，连开门，送钥匙等等小事也是每次60。半年以来已造维修支出万余，不含搬出单元修复每次4000，等等。因为4000报价过高，我们自找contractor修复，PM验收。PM招租收半月虽不多，但很拖拉，坚持不达标不招租，而且每次来验均要收费。最终搬走后到入住平均空置4至5个月。
最后一种模式是半自管。一宗11单元由一对免费住宿，交换男的负责小修小补，女的收租清洁，合伙人负责其他。这宗预期CAP RATE7.8%, pm 7%, 空置率5％。结果当然也不太理想，难以达到预期指标。维修很难界定什么不是小修，女方收租遇上不按时缴租的并无良策。
投房博升值与投资股市大至相同。就现金流而论，自管的话如果愿意花时间精力不怕麻烦，10％净现金流（不计杠杆）在大波顿可以实现。完全由专业PM公司托管的话，千万别碰白菜房。PM按章办事，接房客电话，请人处理，不会在意费用。白玉房问题少也没有太多猫腻。白菜房就是无底洞。半自管看似不错，其实还是看您的运气，遇上勤劳能干不贪的，祝福吧。
