【原创】《硅谷的房价会不会跌？》

                 《硅谷的房价会不会跌？》  

    最近与一位同事聊起，在硅谷买房的事儿。他从国外分公司调来美国工作，准备在硅谷买房。他最关心的问题，是最近硅谷的房价会不会跌？    
    1989年以来，湾区前后经历了三次比较大的房价下跌。第一次大约是1991年经济衰退，第二次2001年网络泡沫破灭，第三次2008年的金融危机，每次下滑两至三年，然后缓慢复苏，似乎八至十年一个循环。  
    仔细想一下，每一次下跌的主因，都是大批公司裁员所致。那几次，硅谷失业率达到百分之六，甚至超过十。绝大多数公司招聘冻结，工作难找。不少人失去工作以后，两三年都找不到原来的高薪工作。有的搬离，有的低就，有的转行，有的沉伦。也有的庆幸，有的深造，有的创业，有的弄潮。  
    其中最严重的那次是2008年的次贷危机。那一次是金融业出了大问题。华尔街的天才们贪婪疯狂，把天捅了个大窟窿。法制监管上的漏洞，居然让这些人消遥法外。结果是百姓遭殃，全世界的央行拼命印钞，全民身家缩水。  
    房价下跌，银行启动追贷机制，一些人的房贷一下子上调超过收入，无力缴付银行贷款，只能破产抛售房屋，银行收楼拍卖。而且抛出的越多，接盘的越少，房价下跌加速，恶性循环。在一些重灾区，曾经80多万的房子，跌了一半。多少家庭在金融风暴中失去家园，所受的伤害是非常严重的。而那时硅谷的房价出现了两极分化。一流好学区依然坚挺，三，四流学区则迅速下沉，而且跌得早，跌得深，复苏晚，回升慢。说来也是，在次贷中上当受骗的苦主和失去工作无力还贷的人，多数集中在那里。好学区就跟好股票一样，好股票在牛市大涨，在熊市小跌。垃圾股在牛市小涨，在熊市大跌。  
    第二个因素是房货利率。利率一上升，房产市场将会自动冷却。  
     1991年，硅谷的房屋中间价不到20万。三十年贷款的利率超过10%。工程师的平均年收入大约四万多。以后美联储为刺激经济，利率一降再降。到了1994年。房贷利率降到了百分之七。经济慢慢复苏，房价开始回升。  
    到了2000年。网络经济火爆，工程师的平均年收入已经超过10万。一些幸运的人还拿到了股票期权。全球的科技精英蜂拥而至，硅谷房地产出现了一轮疯抢。那时湾区的中间房价升到四十六万。房贷利率，却出奇地低到百分之四五。记得那年格林斯潘最后一次加息，成了捅破网络泡沫的最后一根稻草。房价迅速掉头下跌，一发不可收拾。  
    2008年次贷危机来势汹猛，从金融业迅速危及各行各业，造成大批人失业破产。美联储出手救市，房贷利率降到接近2%。硅谷中间房价在60万左右。工程师平均年收入在12万上下。有输家就有赢家，由于利率低，月付额少，精明的买家趁低买进，不少朋友摇身一变成了房东大地主。     
    第三个因素是供需关系。上市楼源少。新房开工率低。地产开发商实行饥饿销售。地产经纪推波助澜，压低报价，刺激眼球，一个学区房推出来，招来几十个看家，十几二十个竞价。加价百分之十至三十，司空见惯。    
    许多人不明白，为什么这些人这么疯狂？如果是自住，买一个房子养一个家，抢在加息前锁定一个三十年的低利率。长期持有，外界的房价起伏对其影响不大。中产阶级买房有显而易见的抵税优惠， 再也不用担心房租飞涨的困扰。如果工作顺风顺水。收入逐年增加。有条件择机再投资几个房地产。房养房，钱生钱，建立一个稳定的现金流。一个富足小康家庭的美国梦，不难实现。  
    目前影响房价的第一要素失业率，在湾区是低于4%，看不到任何经济下滑的迹象。第三要素供求关系也不见转变。可以断定，今年硅谷整体房价下跌的可能性是微乎其微。  
    如果今年联储局加速上调利率，那将会直接影响买家每月的房贷，所能负担的能力就相应缩小。面对如此高的房价，竞价抢房的队伍自知时务，偃旗息鼓。那么房地产市场就会退烧，失去继续上冲的热动力。一些三四类的学区，一些有暇玼的房产，出现减价求售的现象不足为奇。届时手持现金的买家，适时出手，不乏是个退潮拾贝的机会。


          2017年4月29日  乔宁  于美国加州