得州这帮快乐的“地主”们

梧桐更兼细雨,到黄昏、点点滴滴 ... ...
打印 被阅读次数
看到《YiDa》公司现任首席执行官(CEO)戴总发在公司微信群的通知: 这个周日将在xx餐厅举行公司聚餐会。
 
这样的餐会, 《YiDa》每年总有那么几次。除此之外,春季里可能有“公司土地和新项目考察会”兼踏青、看花等;夏季里可能有“公司远距离多方位开发研讨会”兼游湖、夏令营等;秋季里可能有“友邻企业学习取经会”兼秋摘(如采柿子)、秋登(登高临远)等;冬季里的圣诞节和新年间照例有“公司年度总结、新首席执行官选举、暨圣诞新年爬梯”等。
 
作为一家在得州注册的“有限责任公司”(limited liability company 或简称 LLC),《YiDa》 公司至今已经成立整整10个年头了。… …
 
 
1.    购买土地
 
家搬到得州达拉斯区域不久, 老公开始叨叨着想再买一块地。我们家第一次买地是在威斯康星居住时,买的是一块位于小镇边大路旁的40多英亩土地, 其中一半为高高的白松林,另一半为带机井和自动灌溉系统的肥沃土地。可惜由于我的工作变动,不得不把其卖掉。买时每英亩$1000美金,一年后以每英亩$1500卖掉。在美国买卖土地一般不是赚“快钱”的投资方式,我们这一次是意料外的偶然之得。
 
我经常与老公玩笑,说他无愧于中国五千年农耕民族的后代,内心深处凝聚着极为强烈的土地情结 。说笑归说笑,周末还是陪他在达拉斯周边转来转去,满世界找地看地。由于我们下意识里拿威斯康星中部的地价作基准,在达拉斯域内如何找得到具满意性价比的土地呢?结果是, 我们越走越远,转到了得克萨斯东北角的小城镇, Paris, Texas  --“得克萨斯州的巴黎”。
 
此巴黎非彼巴黎。虽然不如法国巴黎那样尽人皆知,得克萨斯州的巴黎倒也是小有名气滴!记得在国内上学时曾看过一部美国译制片, 片名就是《得克萨斯州的巴黎》。此片印留在我脑海里的镜头是: 光秃秃孤零零一条铁路在荒凉、贫瘠、杳无人迹的旷野中延展,直到天尽头 … …。
 
巧了,就在这“天尽头”, 我们还真看中了多片100至500英亩之间的土地, 当时的叫价约在每英亩$1000至$2000之间。“瓜地挑瓜,挑的眼花”,我们一时拿捏不定,便向比较要好的朋友讨教。没承想,其中多个中国好友也有着我老公那种“土地情结”,他们不仅出主意,还要出人出钱。于是, 我们的“队伍”在不知不觉间壮大起来。当时,我们中大多数人的本意是:趁现在土地不贵,买一块地先“晾着”,待以后我们退休时,合伙在自己的地上盖一片房子, 抱团取暖养老。
 
就这样,周末“看地”成为悦目娱心的集体郊游,从达拉斯区域至巴黎小城这一带的乡村公路上,留下了我们无数的脚印 … … 呃,准确说 … … 车印。
 
找地看地的过程很愉快, 但也一波三折。例如: 有人犹犹豫豫,进退难定。又例如:在相中的数块土地中,我们几家“萝卜青菜、各有所爱”,实在是众口难调。最后,还要通过投票表决来终选。
 
正当徘徊间,一片总面积为218英亩(=1323亩)的土地进入了市场, 叫价明显低于周围地价。据我们的房地产中介解释, 卖家急需用钱,要快卖。
 
我们中有几人赶紧去看了那片地,还真喜欢。 这片土地位于达拉斯都会区与巴黎小城之间,距我们现居住地约80英里(=128公里)。它包括4块土地,由两条乡村公路(County Road)将其隔开。一条溪流从地中斜穿而过, 溪流边绿树葱茏,绿草如茵。
  
 
这样的土地和价钱, 可遇不可求,于是 我们第一时间下了手!
 
可惜,还是晚了一步。我们报出价(offer)后第二天,得知卖方共拿到四份报价,最后决定接受一家白人夫妻的报价。好失望也! 看来我们决策不及时,价报也有误。正当我们心灰意冷、准备退而求次时, 忽得房地产中介的电话,告知我们由于那家白人夫妻向银行贷款失败, 卖家转而愿意将地卖给一次性付现的我们。幸亏一般中国人家多少有点现款,方得有惊无险、一举成功拿下!
 
在我们买下这块地过户的那天,办完手续后大家又一次来到我们的地上,想再好好看看咱的“囊中之地”。来自成都的高总(大家开玩笑,互相称“总”)戏剧性地双膝跪下,夸张地大喊道:
 
“爹呀,娘呀,儿子有土地了!”
 
大家都笑了! 开心且放肆地在这片看似无边无沿的土地上,欢笑着、欢叫着 … …
 
得州达拉斯咱这旮旯几户人家,就这样变成了美国的“地主”。
 
2.    成立公司
 
为了规避由这片土地有可能产生的对个体的法律风险, 听从了懂行人的告诫,众“地主”在买地的同时,组建了一个“有限责任公司”(limited liability company 或简称 LLC)。将这片218英亩地的购买资金分为10个大股,由12位股东以自愿认购的比例分摊。公司有规范的有限责任和股份制度。公司首席执行官(CEO)由股东轮流坐庄,不分股份大小。 各种聚会和活动有了充足的理由,这帮快乐的“地主”们玩得更为开心、过瘾!
 
我们公司名为《YiDa》。 别瞅着这名儿简单,劳得众“地主”数日讨论,凝结众“地主”的心意和境界。大家实在是太喜欢这个公司名了,有股东提议为其申请“专利”。哈哈!
 
YiDa和中文“一打”同音,而本公司董事暨地主总人数不多不少,恰恰12位,正好“一打”。名副其实,巧也妙也!
 
YiDa可读为《意达》,文雅含蓄地表明:众“地主”们的意愿和志向将要达到。言简意尽,中规中矩!
 
YiDa 还可读为《亿达》,直截了当地宣告:以“亿”为数量级的资产将会达到。霸气冲天,够牛够爽!因而,《亿达》也成为众“地主”们在得瑟时的最爱。
 
延续了前地主的用地方式,公司的土地由当地一户农民继续租用。他是一位70岁左右的白人老农,一直独立租用这片地。 直到最近两年, 才听说他儿子回来为他帮忙了。
 
我们12位地主,守着一位佃户,这比例是不是很奇葩? 呵呵。土地用作农牧业,可以享受当地地税的优惠政策。这对于当“地主”的我们来说,是一大利好。
 
这片土地的1/4被咱家佃户用于种植玉米或黄豆, 其余3/4是有围栏的草场。草场中林茂草盛的那一块地,被咱家佃户用于养马,剩下的用于养牛。
“咱家马”
 
"咱家牛”
 
尽管明明知道这片土地上的庄稼和牛、马等,与我们没有一毛钱的关系, 地主们还美不滋儿地称它们为:“咱家马”、“咱家牛”等。
 
《YiDa》成立后, 股东们曾多次“头脑风暴”,探讨公司发展方向。有的想把地收回自己建农场,有的说要与其它企业联系建仓库,还有人提出开出一块地建墓地,如此种种,不一而足。股东中人才济济,有私家老板,有银行高管,有教授、工程师,光博士就有一大把。可惜呀,人人都还有自己工作和家庭那一摊,对于《YiDa》公司的发展,讨论起来“高谈雄辨惊四筵”,“指点江山激扬文字”,可惜至今仍无行动。十年来,年复一年,年年相同,靠“剥削佃户”维持着《YiDa》的运营和活动。
 
... ...
 
十年就这样过去了! 有的股东因工作变动已经离开了达拉斯区域,可仍坚持持有《YiDa》股权。其间, 也有股东提议趁地价“火”时卖出这片土地, 可仍旧是“光说不练”。
 
那么 -- 就让“咱家地”继续晾着?! 希望有一天它会派上用场! 呵呵!
 
 
**********
2017年6月30日
乔宁 发表评论于
回复 '明霭晓雯' 的评论 : 谢谢晓雯,你们是开路先锋!做足了功课,规避了风险。为你们点赞!
各州情况不一,我也是从朋友那了解到一点。他没有佃户,全靠政府退(休)耕补贴做现金流。
记得新闻曾报道过,有人继承了上万亩土地,没有现金流,交不出地税而破产,土地被政府拍卖。
人口大量流入是地价飙升的要素!看各位的眼光了。
明霭晓雯 发表评论于
回复 '乔宁' 的评论 : 您提到的“退耕补贴”和“休耕补贴”是一回事吗?我们了解到当地有休耕补贴。也就是说:为保持和恢复地力,农业耕地被要求适当休耕。 在土地休耕期间,联邦和当地农业部门会给农民适当的休耕补贴,用以弥补农民在土地休耕期间的损失。 这是一项对于农民和土地都有益的政策。
明霭晓雯 发表评论于
回复 '乔宁' 的评论 : 不难看出,您有相关方面的经历或知识。 谢谢分享!的确, 土地的用途都会被定义一个范围,改变土地用途范围会很难。所以在买地时, 应该了解其用途范围,以避免今后不必要的麻烦! 非常感谢您点明,因为不少初买地者可能会忽视这一点!
明霭晓雯 发表评论于
回复 '山里人家168' 的评论 : 您说得没错,太高的房地产税率会使不少投资者望而却步。好在地方政府对于我们那片土地没有用途限制。所以,如果我们只将部分土地改作其它非农牧业用地(比如拿出8英亩建一片住房, 这8英亩及上面的建筑需缴纳房地产税),而剩余土地还可以享受政府对于农牧业用地的优惠(其余210英亩仍用于农牧业,于是仍缴纳农牧用房地产税)。关于这一点, 我们在买地时也很在意, 专门到当地郡政府核实过。:)。 真心感谢您在此交流!
乔宁 发表评论于
真开心!拥有可耕土地才是真正的地主,在中文里,地主不是指出租房产的房东。
晓雯说得对,家居用地,工业用地,商业用地,农业用地, 税率相差很大。更改土地用途很难。
除了农业用地税率低,有些地方还有退耕补贴。
山里人家168 发表评论于
谢谢晓雯这么认真解答,我也查过,得州的地产税是挺高的。我有一朋友本想到得州投资地产(公寓),最后因得州的地产税太高而作罢。想必你们买的地现在还作为农业用地税率会低一些吧。如将来在地上盖了居住房,税率就会调高了。
明霭晓雯 发表评论于
回复 '山里人家168' 的评论 : 对不起了,山里人家!昨晚的回复数据不准确,希望没有误导。刚查了一下,2017年得克萨斯州房地产产平均税率为1.81%,各郡(county)各城(city)略有不同,我们所在郡的税率是2.19%。 当然,农牧业用地另当别论。
明霭晓雯 发表评论于
回复 '山里人家168' 的评论 : 得州的房地产税, 比较我们居住过的州,应该属于最高的, 约2.1%至2.5%(百分之二点几)。如果土地被用于农牧业,地产税就低很多很多,约0.x%(百分之零点几)。州内各郡的税率略有不同。谢谢!
山里人家168 发表评论于
好羡慕, 我要是在得州,也要去买一块湖边的地.得州只是地的地税要多少?
明霭晓雯 发表评论于
回复 'bobby41' 的评论 : 佛州临海,海景区域地价自然贵。得州的湖边土地价也高。好几万一英亩的土地也随处可见。好在得州大, 不少区域低价还合理。谢谢来访并留言!
明霭晓雯 发表评论于
回复 '无齿小编' 的评论 : 非常高兴有人喜欢! 感谢您!
明霭晓雯 发表评论于
回复 '没敢说' 的评论 : 眼力真好! 赞! 是的, 这里所有相片的用光, 都被我后期处理过。
明霭晓雯 发表评论于
回复 'lachisgo' 的评论 : 谢谢点赞! 在当地 land or farm for sale 媒体(网站、报纸、电视、广播等)上任意寻找一块地,用网或电话联系, 您一定会收到无数 call back 直到您烦不胜烦。呵呵。祝好运!
明霭晓雯 发表评论于
回复 '清漪园' 的评论 : 没错,地球上宜人居住的土地,会越来越有价值。谢谢留言!
bobby41 发表评论于
怎么Florida平均一万一亩
无齿小编 发表评论于
非常棒!!
没敢说 发表评论于
咱家的照片像电影
lachisgo 发表评论于
真好,太赞了。我们也有类似想法。请问你用那个网站查land or farm for sale? 谢谢
清漪园 发表评论于
普通华人终于在远离祖国的地方拥有了土地。美国人越来越多,土地只有那些,土地是好买卖呀!
登录后才可评论.