我在德州買房子

童年時，我最喜歡的玩具就是扮家家的「娃娃屋」，成年後到歐洲旅行時，最喜歡的紀念品，也是那些用陶土塑成，造型精美的房屋模型。看著這些美麗的小屋，心中無比嚮往，很渴望有朝一日也能住在這樣的房子。

但以前住在洛杉磯，房價太貴，一家四口只能擠在兩房的小康斗，買不起合心意的美麗房子。直到2013年7月，我們全家搬到德州福和市，德州地大房多，當時的房價約洛杉磯的五分之一，我終於可以實現從小的心願，供得起我所憧憬的房子。

我們先在出租公寓住了半年，熟悉當地的學區及地理環境後，才開始在公司附近的好區找房子，没多久後就買到一棟兩層樓的房子，雖非豪宅，但和我從小盼望的夢中小屋也相去不遠。占地7000呎，室內2900呎，外牆由淡紅色的磚塊砌成，裡面格局方正，四房2.5浴，裝潢溫馨舒適，完全滿足了我們的需要。最棒的是離社區泳池徒步只要兩分鐘，對我這個愛游泳的人而言，非常方便，還省去了打理自家泳池的麻煩。

當時我發現達福地區，經濟發展非常蓬勃，所有的高速公路都在修繕，一些大公司如Toyota汽車、Sriracha辣椒醬……等將總部搬到北德州，Amazon在本地設置數個貨倉配送中心，Facebook也預備在北福和市成立資料中心。每天有數百人由外州遷入達福地區，新社區及購物商埸如雨後春筍般一直往郊區擴建，Walmart、Costco、Starbucks……這些商家也紛紛入駐新社區。我察覺到，房價正悄然上漲，這應是個投資房地產的好時機。

我本來就對投資房地產深感興趣，因從小看著父母年輕時省吃儉用，在台北買了公寓的地面一樓，然後分割成四間店面，40年後房價漲了40倍。退休之後靠著租金就足夠生活，不必向子女伸手拿錢。看著他們的榜樣，我很早就學到「有土斯有財」，立定日後來也要投資房地產的心願。

過了半年，新居收拾得差不多了，我便決定再買一棟房子，出租給房客，作為投資屋。我的目標是購買15萬元以下，至少三房的房子，每月租金約1500元左右，較容易找到房客。我在網上找到一棟1996年建的房子，占地1萬呎，室內2080呎，四房二浴，可能是因賣方的經紀人住在外地，不熟悉我們這區的房市行情，所以開出的售價比其他類似的房子便宜了2萬元。我便没有殺價，以14萬元買到這間房屋。

要出租時，這才發現這房子作為出租房有個缺點，因後院有前屋主搭建的溜滑梯及鞦韆架，要是房客遊玩時受傷，房東會有責任問題。因此我們在租約上特別加上豁免房東責任的條款，並立字據以10元低價將這些遊樂設施賣給房客。

這次經驗讓我學到，買出租房最好不要選院子太大的房子，不然除草費及水費都很貴，院子大也較難打理。要是房客為了省下這些費用，不好好照料院子，不肯定時澆水，會損害房子地基。而且有游泳池或遊樂設施的房子保費較貴，且有責任風險，應儘量避免，省得麻煩。

2015年時，眼看著我們這裡房市蒸蒸日上，我決定再次進軍房地產投資。那時我2012年在洛杉磯用現金逢低買進的投資公寓已漲了一倍，我便將之申辦貸款，套現出來，運用這筆資金來投資本地的房地產。

和先生商量，該將手上的資金全投資在一棟房子上，還是分成三棟房子的頭期款？只買一棟房的話，修繕費用較節省，没有貸款，每個月的現金流會較多；買三棟房的話，則是用房租供房貸，每月的現金流不多，但若三棟都能增值的話，收益會比只買一棟房多。我擔心的是若將來每棟房子同時需要修繕，開支會很大；但先生認為應不會如此湊巧，不會那麼倒楣吧！基於分散風險的考量，我們遂決定用資金作為購買三棟出租房的首付。

當時這裡的房價已逐日上漲，房子供不應求，一上市就有很多人offer，記得有一棟房子同時收到十五個offer，屋主煩到不肯讓買方先進去看屋。為了爭取時效，我們先去參觀各區的出售屋，待我對各區的房子格局大致有個概念之後，便每天瀏覽Redfin、Zillow、Realtor.com等房地產網站，搜索合適的投資屋，看看網頁上的房屋照片及描述，用google map查一下房子的地點方位，避免買到路沖的房子。若看到合意的標的物，請經紀人先下offer，之後再帶我們去看屋，若不中意，還有數日可反悔取消交易。

我每天上網瀏覽房屋訊息搜尋合適的房子，雖然忙碌，但興致盎然，不亦樂乎，就像兒時玩大富翁遊戲般，可以購屋置產，非常有趣。看到本地有那麼多平價的房子可選購，我很開心。一方面申辦銀行貨款，準備資料回答銀行提問。所幸我和先生都有固定工作，收入穩定，信用良好，終於順利取得貸款，在競爭激烈的房市中，於半年內搶到三棟三房兩浴，15萬元左右的出租房。

因我們平日都要上班，為省日後麻煩，我選的這些房子都是位於中產階級居住的社區，屋況都還不錯，是所謂的「白玉房」，這樣租客的水準才不致太糟。交屋之後先整修一下房子，由先生負責換鎖，我親自清潔打掃，待房屋光潔亮麗後，再請經紀人代為招租。

房子若是租不出去，耗在那裡，我們還要付房貸，會承受經濟的壓力。但也擔心若是找到不好的惡房客，將來會很傷腦筋。為了省錢，待出租後，我們自行管理這些房子，應付房客。

過了數年，我2014年買的房子已增值五成，2015年買的房子也漲了三成。我一則以喜，一則以憂。喜的是淨值增加，憂的是本地的房稅為3%，稅賦也隨著房價增值漲了許多。而且這裡的房屋保險費非常昂貴，因前幾年很多房屋被冰雹擊壞屋頂，屋主向保險公司索賠，所以保險費年年漲，漲幅不低於10%。但租金漲幅追不上這些開支的增加，現金流也相對減少。

此外房屋修繕的費用也很高，所需維修的項目比康斗多很多。如屋頂、地基、地板、籬笆，一修起來，所費不貲，馬上就吃掉當年那間房子的收益。我們這裡是白人區，找不到廉價的修理工人。以前在洛杉磯的Home Depot前面，常看到很多待僱的臨時工；但我們這裡Home Depot前面卻非常冷清，找不到臨時工，所有臨時工人都去修路蓋房子，有正職了。

我們本以為房子同時出狀況、同時需要修理的機率很低；但湊巧的是，常常每當一處房客叫修，没多久別的房子也有問題需要修理。尤其是夏季時，冷氣機幾乎都會輪流故障。後來我才明膫，這並不是巧合，而是有人居住的房子本來就會有許多狀況，如馬桶不通、水龍頭壞掉……等，而房客自是不會如屋主般愛惜房子小心使用，所以損耗率也較高。

因房稅、保險費及修繕費用很高，我每月的租金淨收入並不如原先預期。檢討了一下，當初我是在一般消費者的房市，以市價購屋，成本太高。其實那些專業的地產投資者，是透過專業從事Whole Sale或法拍屋交易的經紀人，買到遠低於市價的投資屋，才能賺取較高的利潤。

稍微涉獵了房地產投資的領域後，覺得自己猶如井底之蛙，其中的知識五花八門，諸如投資出租房、買舊屋裝修後轉賣、商業地產、物業管理、相關法律、稅法、財務計算……等，樣樣都是學問。我常瀏覧一些關於房地產投資的部落格，吸取別人的經驗，有時還到本地的地產投資俱樂部上課，充實自己的不足之處。

雖然在北德州投資出租房的現金收益不是很高，但以自家住屋而言，還是相當划算。相較於加州或紐約高昂的房價，德州的房子真是價廉物美，也許城市没有那麼繁華，但居住的環境更為寛敞舒適。

前陣子在世界日報新聞網看到「住不起的美國」專題報導時，我深深慶幸自己身在德州，得以買到價格合理的居所，實現了我童年的夢想。

(發表於9-23-2018 世界周刊)