投房也叫“做项目”

【晚约】本想写一个午茶，结果一圈忙下来，变成了【晚约】。有朋友提问：“如果一房一年可以有6000净现金流，卖给客户可以有4000 commission。你是自己买了还是卖客户？”我的回答是选A自购，选B他购，各有利弊。除了今天的晨聊说到的一个观点“进攻是最好的防守”，当然是有前提条件的进攻。

针对这个提问，think out of box, 现在的投房要提高扩大安全边界，我认为不是简单的买+修+租，因为这种简单平移copy, cash flow是有限的，而且未来增长空间更有限。要提高安全边界，要么通过修把价值大提升，把flipping business 植入，要么通过招租不同类型的房客，把租金大提升，这是PM business 植入，做中高端学生房，short lease, Airbnb 都是。因此，我把现在的投房叫“做项目”，是为短期快速提租提升价值为Target. 这样才能提高安全边界。当然，到时候，套现也是一招全身而退，落袋为安的妙招。花无百日红，我们时刻居安思危吧！

关于realtor+PM模式，对于个体户，不妨试验一个买房后2-3年的售后服务PM约。我的灵感思路借鉴如下。

1）如果买房挣佣金是谈恋爱，结婚，度蜜月，排除闪婚的特殊情况，按平均1年起算吧。

2）帮客户修房，招租，管理的过程是1-2年，这是新婚伊始的开始，一般来说，新婚磨合期为1-6年，按中间平均数的3年算吧。

3）婚姻中有7年之痒，那是没有手机互联网发达的年代，如今据说已缩短到3-4年。当然排除闪离的特例。因此，如果在3年期合作发痒之前及时转移，至少可以避免未来的隐患。其实也可参考汽车保修年限思路。这样的期约排除了双方无限被捆绑的可能，对于realtor也可保持良好的状态，不会因业务繁忙而顾此失彼，避免引起后续麻烦，善始善终。对于investor也不会单吊一棵树，可以找专业PM公司。my 2 cents! 谢谢阅读