卖房心得
2008年的次贷危机，让许多家庭的房子都跌到了谷底，但是有眼光的投资者视其为正好买进房产的好时机。那时许多房子价格低的连造价的一半都不到。2012年五月中开始南加州房产止跌回升，八年后的今天许多当年跌到谷底的房价都翻了两三倍，有些特别的地方，甚至涨了四倍到五倍，但在南加州大多数当年二十万以下的房子，至少翻了一倍以上。
一场疫情，居家令一出，经济紧急刹车，人们自然而然地认为，房地产交易应该会下滑。未料，南加州房地产却表现亮眼，新楼盘一期比一期升价，得益于历史新低的房贷利率，纾困补助也为买房者头款增添了红包。房地美为首次买房子者提供3%的头款优惠。?
疫情间，我的一个房客走了，再找房客不仅增加接触，增髙感染风险，而且听说市场上缺房源，应该是卖房好时段，于是决定请人装修出租房后就上市卖了吧。
买房卖房的学问真是说不尽道不完，这两年买房的花样也有所翻新。对于买方来说，看到合理价格的房子市场上比较抢手，不出原价就肯定是抢不到的。而我的经纪人却提出让我要价低一点，也许能有多个offer, 所以我的出价是低于市场价的。这样上市第二天就有二个买家了，但都只有3%的头款。由于我的经纪人急于成交，极力说服我答应，我也就答应了。?
买方先来一个Full price offer ，因为杀价就抢不到了。但在走程序过程当中，由于房屋检查是买房出钱，请来的大多比较偏向于买方，尽量挑毛病列出一大堆。然后买方提出说这些不用修了，但要求卖方出五千至一万即可。这是近年来买方玩的花样，以挑毛病让卖家减价的方式。我的房子全部整修过，新漆，新地板，新厨房，新灯具，有二个卧室房门不是严丝合缝（新门也不見得能做到），但仍被例在房屋检查的毛病一栏。在房屋检查报告中，有的标注“必须修理“，有的标注“关注”。旧房子有些需要更新的，比如电扞座离水源六尺之内一定要改为CFGI 型的，这是必须修理项目，但有的是关注项，一般买方并不在意。
白蚁检查和修复：
如果是公寓房，白蚁原则上由HOA负责。但许多买家仍要求卖家出具白蚁检查报告。其实早在五、六年前，贷款公司已经没有把出具白蚁报告作为必要条件了。但房屋买卖合同上仍有这一項，买方仍可要求，但卖方仍可否定。大多检查和出具报告是免费的，但也大多会告诉你需要维修，并大开修理费用。而美国的房子，特别在美西，家里没有一点白蚁的蛛丝蚂迹是不可能的。
房屋估值报告：
房屋估值报告很重要，它直接影响到卖方是否能卖出所要求的卖价，也涉及到买方是否能贷出想要的贷款额度。通常这种估值报告是买方出钱找人做的，难免有些人为压低卖价价格做点手脚，尽量往低里估。好的卖方经纪人为早早做好功课，与估值公司具理力争，与贷款公司沟通。但并不是每个卖方经纪人会在这上面全力以付。卖家自己做点功课，网络信息发达的今天，化点时间列出半年内自己房屋周围卖出的房屋价一览表，只需列与自己欲售房屋相似的房子，如：所售屋是三房就列三房或价格比较高的二房。有了这个表，自己可知自己房子的价位，也有本钱与经纪人沟通。知己知彼百战百胜。贷款公司常常可接受估值报告加百分之五的房产值。
HOA Certificate :
物业管理公司要提供的资料称为 HOA Certificate 它是一种表格，基本上有70几个问题需要物业来回答。有的管理公司用他们自己用惯了的表格，有的管理公司会用贷款公司提供给他们的表格。
如果卖的房屋是有物业管理费的，那么物业所出具的物业证明资料变得非常重要，它直接影响到买方是不是能够顺利地获得贷款。由于物业的工作人员流动性不小，加上出具这样的资料并非日常工作的内容，而屋主一般是看不到这样的资料的。漏洞百出，或者数据出错也是常有的亊，它往往增加了买房借贷款的审批时间。
表格不同但内容基本相同。对贷款公司而言，最最重要的有两项数据：最重要一项为，60天以上没有交清物业费用的屋主人数。严格讲起来，只需计算未交物业的房屋屋主人数，但许多物业管理公司为了省事又少担责任的就将所有的全部列出，哪怕是未付的25元罚款费也祘在未交清物业费的屋主之列。另一项重要的是：HOA是否有足够的预留资金？每年的财政预算是否合理。这一項完全看管理公司怎么填，有的干脆就填是或否。当HOA预留资金不足时（足与不足是见仁見智的亊），请HOA提供资金数额。若填否时，买方的贷款公司完全不放款。
申请贷款计划的不同，被允许欠款的屋主人数也不同。对于FHA的贷款计划，只允许百分之十五的屋主有欠费。一个48单元的小区，只允许7户有欠款，一旦超出，买房人就借不到FHA贷款。那么整个买卖房屋的合同也就等于白签，大家只是浪费时间而已。
我所在的小区一共有48户但有10户欠款，要达到7户目标需要解决3户的欠费问题。这三户中有一户是几项罚款未付，但是另外两户除了罚款以外，还有超过千美元的物业未付数。我为了不浪费之前走程序用掉的一个多月，就为这三户付清了欠费，使欠款人数降至7户，买方顺利拿到贷款。
建议：
1. 卖方在整修完房屋后一定要清理Attic 阁楼，白蚁通常会在阁楼中被找到痕迹。
2. 检查smoke detective 的电池 ，最好換成新的；将家里的电扞座面板都换成新的，这种面板以前$0.39一个，现在$0.49左右一个，买二十个才十美元，但却让室内看上去整洁了许多。这个小钱化的值得。
3. 不要急着请人作白蚁的检查和维修，它很可能在走卖房的程序时就被买方和谐了。
4. 早早了解物业的付款情况，如果欠款人数多的话就不接受买方要申请FHA贷款的，或者早点让这个可能发生的情况（要化钱买断欠款）提出，至少买卖双方（包括经纪人）平摊分担才合理。
5. 以低于市场价上市有好也有坏，完全取决于当时的市场情况。卖方经纪人总是希望尽量压低价格，卖家自己要对市场有个基本了解。
