最近周末都在安排看房，现在的目标重点是小型商业住宅公寓。对某些投资人来说，如果还是在住宅公寓领域，就算是一大栋公寓楼，有几十上百户公寓，他们也认为还算是住宅类；只有跳到商场，旅馆，办公楼等才算真正意义的商业地产。那么我这里所指的小型商业住宅公寓其实就是指5户以上的住宅，既可以是multi-family多家庭住宅，也可以是apartment building，即正儿八经的公寓楼，不管以上哪一种，5户以上就不能使用普通住宅贷款，而开始要走商业贷款的路径来融资，所以称呼为商业住宅。
4户以及4户以下的多家庭，还属于普通住宅的范畴，也集中了85%以上的普通小房产投资者，在一个经济上行的环境下，竞争还是很激烈的，而且“迫使升值”的力度不大，就算我能想尽办法把租金提高一倍，也很难把房产价格提高一倍，所以当我们有了足够的经验之后，就开始把投资重心向小型商业住宅转移，也就是5-9户的住宅楼（更多户估计我们的资金暂时也达不到），既还在熟悉的住宅领域，同时开始建立商业贷款的联系，同时有着更为广阔的升值潜力。
以上是我们现在的投资方向，那么跟2017年税改之后引入的全新投资领域 Opportunity Zone "获利免税区" 有什么关系呢？先来讲讲这个OZ（即Opportunity Zone的英文缩写）的基本概念。所谓的OZ就是以优惠的税收政策（比如减免资本利得税）来吸引私人或者商业投资机构的方式来促进美国地方经济的发展。有税收优惠来吸引私人投资，那么这些“选择的地方“就是地方政府已经力不从心的区域，有大量的低收入以及长期受政府福利支持的人群，那么这里的房产自然也就是相当比率都破破烂烂。
大概有哪些税收优惠呢？
第一: 已有资本利得该课税的部分可以投入OZ以获得税收上的延期。
比如你股票卖了，获利一部分，一般情况下就只能乖乖地交税给山姆大叔；或者你卖了一个投资房（买成25万），也有增值的部分（卖出50万，简单计算获利25万），这个时候除了1031 exchange，可以把这部分本来应该交税的部分，也就是增值的25万投入到OZ里面，这样就可以税收延期。
第二：已有资本利得该课税的部分可以投入OZ以获得税收递减。
同样是上面的例子，买投资房25万卖出50万，获利的25万投入OZ， 如果OZ里面的房产持有超过5年，能打一个9折，所以投入的25万变成了22.5万需要课税；超过7年，能打一个85折，25万变成了21.25万需要课税
第三：投资在OZ里面的房产的资本利得部分可以获得税收减免
上面提到的1，2都是投入资金，那么OZ里面买的这个房产，如果能持有10年以上卖出如它自身增值的部分的资本利得税还可以全部免掉。
看起来特别简单对不对，所以当我们上个周末逛到了麻州Fitchburg这个城市的时候，正好发现出来的两个多家庭房子，一个在OZ里面，一个不在OZ里面（具体是否在OZ里面，需要查OZ的地图），所以我们就问了问自己这个问题，是否我们可以投资OZ里面的多家庭来获得一些税收上面的优惠呢？当然我们现在没有什么资本利得的部分需要延期的，所以我们想的就是第三点的优惠，如果我持有十年以上就能完全避免资本利得税，我们原本就是一个长期buy and hold的投资客。
结果当然是没有这么简单啦，我们只是去买一个OZ里面的房产并不会让我们立刻获得这项新税法的各种优惠，事实上还需要满足以下条件：
1）房产要在OZ里面。
2）房产要在2017年12月31号之后购买
3）在获得房产的30个月内，投资客需要投入不低于房屋价值的资本来修缮房屋。比如一个房产购买价20万，其中土地价值5万块，房屋价值15万，那么除了付了这个20万的购买价，投资客还需要在30个月内投入再多15万来做工程 （当然这个要求也有一些例外，比如这个房屋已经废弃超过5年了等等）。
4）房产必须持有在Opportunity Zone fund（可以看成是一个单纯纳税的公司，还必须是multi-member的LLC，不能是单人开的LLC）名下。
从以上4点可以看出，对于我等小投资客已经很难达到要求了，找合作者开个LLC可能不是那么难，但是要满足第3点，可见这房产质量也好不到哪里去，想想投入和收益，觉得自己可能更能操作也更能从其它的投资机会上面获益，就暂时抹去自己对OZ投资的兴趣了。
如果投资客更多的是想利用第一和第二的优惠政策，是不是OZ更有吸引力呢，也未必；比如你刚好卖掉一个投资房，获利颇多，想把资本利得的部分投入OZ延税或者省税，这里有一个很神经的截止时间，2026年12月31号。也就是比如就今天你看到这篇文章，你正好决定去OZ里面用自己之前资本利得的收入买了一个符合要求的OZ房产，但是你在2026年12月31号那一天还是必须付这个延期的税，从现在到2026年12月31号都已经没有7年了，所以那85折是享受不到了，为了继续延期，估计你还得再卖了OZ的房产再去投资别的去。对比下来，是不是1031条款更符合你的要求呢？
