我如何在国内办理卖房所需的证明文件
我写了《我如何把国内的售房款汇回了美国》一文后，好多网友问我有关办理译本公证和护照关联公证甚至各种三级认证的问题。我不是这方面的专家，怕回答错了误导网友。
但不是有那么一句话吗？实践是检验真理的唯一标准。
我干脆以自己的实践为例子，把在国内办理证明文件的过程讲一讲，希望对网友们有所帮助。这个例子除了名字和身份信息以外都是我真实办证的过程，而且是一个成功的案例。
译本公证
- 为什么要办译本公证？
美国公民Michael Depei Chang怀揣着一本美国护照回国卖房子来了。Michael出国前的中文名字叫张徳培。他要卖的房子的房本上业主一栏填写的名字是张徳培。Michael必须向地产中介证明他就是业主张徳培，中介才会同意把他的房子挂到网上去卖。
译本公证就是链接美国护照上的Michael和房本上的张徳培的关键纽带。
- 到哪儿办（怎么办）译本公证？
Michael走进了北京市海淀区海诚公证处（地址：北京市海淀区知春路108号豪景大厦A座3层301-306号 ）。前台小姑娘告诉他应在两类业务中，国内咨询和涉外事务，选择国内咨询，因为他的译本公证是用于国内卖房子的，于是他拿了一个国内咨询的排队号。
轮到他时，公证员小姐看了一下Michael的美国护照后，说译本公证不是简单的翻译一个名字，他必须提供一个有照片的张徳培的ID来证明他曾经叫张徳培，中国护照或身份证都可以。Michael拿出了一个多年前就已经失效的中国护照，护照上的名字是张徳培。公证员小姐核对了美国护照和中国护照上的照片，姓名，出生日期以及面前的这个大活人。
姓 ： Chang 〈=〉 张
出生日期 ： Jan 1 1960 〈=〉 1960年1月1日
Middle Name : Depei 〈=〉 徳培
照片： 美国护照上的人看上去就是中国护照上的人，只是显得老一些。
于是她确认美国护照上的Michael Depei Chang和中国护照上的张徳培是同一个人（所以译本公证有时也称为美国护照中国护照同一人公证）。
公证员小姐复印了护照，拿出一堆文件让Michael签字，还让Michael去交费。Michael说他要4份公证书原件。公证费是190元包括一本公证书，每加一本公证书多收20元，公证小姐一共收了他250元人民币并让他5个工作日后来取公证书。
海诚公证处有专职的翻译人员和译本公证书模版。Michael事先为译本公证准备的英翻中的文字不被采用。
所以回国卖房的第一件事就是办理一个译本公证。
当Michael把美国护照 + 译本公证书 + 房本这个完整的证据链呈现在任何一家中介面前时，中介们都争抢着要把他的房子挂到自己中介公司的网站上。
- 什么时候（什么地方）使用译本公证？
Michael的美国护照 + 译本公证书 = 中国公民的身份证
在整个卖房的过程中，凡是中国公民用身份证的地方，Michael就可以用美国护照 + 译本公证书。
房本 + 美国护照 + 译本公证书的组合在卖房子的每一个步骤中都是必不可少的文件。
Michael还是他家庭的房产继承权公证的一个当事人。Michael父母的房产由Michael的弟弟继承。Michael在父母房产的继承权公证中宣布放弃继承权。Michael的美国护照 + 译本公证书证明了他就是当事人张徳培，所以他家房产继承权公证得以顺利完成。当然这是和Michael卖房子完全另外的一回事。
护照关联公证
- 为什么要办护照关联公证？
护照关联公证，又称新旧美国护照同一人公证。因为Michael买这个房子的时候是十多年前，房本上的护照号是早已经过期的旧美国护照号码。美国大使馆出具的护照关联公证可以证明新旧两本美国护照是同一个人，Michael Depei Chang。
- 到哪儿办（怎么办）护照关联公证？
Michael先在American Citizen Service (ACS)的中国网站上做了一个预约。步骤如下：
打开网页 https://china.usembassy-china.org.cn/u-s-citizen-services/?
在“Local Resources” 段落，点击“Notarial Services”
在右侧“Schedule/Cancel an Appointment” 段落，点击”Schedule an appointment with Beijing”
在弹出的日历上选一个合适的日子，按照要求填好表格里的信息。
记住一定要打印出一个纸质的入门证（pass）。
到了预约的日子，Michael带着他的新旧护照和pass去了美国大使馆。门卫验看了他的pass和护照之后，放他进去了。
在一个地下的办公室里，他先填了一张申请护照关联公证的表格。他申请做两份，然后他必须先去交钱，每份$50，他交了$100现金。交完钱后他拿到两份有固定格式的宣誓书（Affidavit）。他要当场在那两份宣誓书上的英文部分填入相应的信息，如姓名，出生日期，旧护照号码，新护照号码，等等。
注意：宣誓书（Affidavit) 中文部分不要填，全部留作空白。美国领事官员不给有任何手写中文的宣誓书（Affidavit) 做公证。Michael 就画蛇添足地填废了一张，只好重新又填了一次。（既然如此，宣誓书上为什么还留有中文部分呢？Michael搞不懂。）
最后是在宣誓书上签字，填上日期。
领事官员审阅了填好的宣誓书（Affidavit) 之后，让Michael在他面前举手宣誓，复诵领事官员领读的每一句话。最后领事官员在两份宣誓书（Affidavit)上签了他自己的名字并加盖了钢印，递给了Michael。这就是护照关联公证的原件。
- 什么时候（什么地方）使用护照关联公证？
在这几个地方（时候）要使用护照关联公证。
1. 在房子过户之前，Michael房本上的证件号码先要改为Michael当前有效护照的号码。不要问我为什么。
Michael去北京市朝阳区不动产事务登记中心（地址：北京市朝阳区红军营东路甲8号鸿懋商务大厦），用护照关联公证 + 新护照 + 旧护照 + 房本 + 译本公证，做了一个不动产信息变更登记。他交回了旧房本，领到了一个新房本，上面业主证件号码改成了Michael的有效护照号码。
他的一个护照关联公证的原件和旧房本就在这里一块儿被收走了。所以记住护照关联公证原件至少要做两份。
这个新房本在Michael手里还没有捂热，几天后就在房子过户的时候被收回去了。
2. 去办理售付汇和购汇的时候，税务小姐和银行小姐劈头就问Michael的第一句话都是，“你买房子的时候是什么国籍？”答案不同，手续就不同。
他要证明十几年前买房子的时候他已经是美国人了，而且和现在卖房子的美国人是同一人。Michael用新护照 + 老护照 + 护照关联公证组成了一个完美的证据链，来证明他是外籍人士买房，外籍人士卖房，购汇属于投资回收而不是移民资产转移。
三级认证及其他
回国之前，Michael就听说要办什么新旧美国护照同一人证明， 要办什么美国护照中国护照同一人证明，而且这些证明必须要搞三级认证，否则国内不承认，等等。办理步骤之复杂更是把Michael搞得晕头转向。他还了解到网上也有代办这些证明的全套服务，每份证明大约要收$200。
经过研究之后，Michael觉得三级认证之类的证明都是那些不能回国亲自办事而必须委托他人的人才需要的。他自己本人能回国就用不着在国外办这些证明了。
实践出真知，事实也证明他是对的。没有在国外办一个证明，Michael就把房子卖了，售房款也汇回了美国。而回国办理这些证明文件，那是又方便又便宜。
好了，在国内办理卖房子所需证明文件的事就聊完了。如果你觉得对你有点儿帮助，请给点个赞。码这么些字不容易啊！
