2022年该买房么？加州50年房价、按揭利率、通胀回顾
如果有一个时光穿梭机，把你带到1970年代的某个时刻，那么你面临的困境和今天购房者两难的情况是一样的。
一方面你想买房，因为房租和房价都在上涨，另外一方面你又担心联储局提高利率之后会提升按揭贷款，而按揭贷款利率提升之后，却会抑制房价。同时我们也知道联储局提高利率之后，会造成经济衰退，你会担心你的工作不保。就业变坏，房地产价格会崩盘。
70年代越战之后美国巨大的政府赤字，导致了通货膨胀抬头，通货膨胀从60年代的2%~4%，到1973年的时候已经达到了9.4%。政府出台一系列的加息政策，试图抑制通货膨胀，但是接踵而来的1979年，第2次石油危机把通货膨胀一路推高到14%。随着通货膨胀的提升，联储局开始提高利率, 按揭贷款利率从7%一直提高到1981年的15%, 但是按揭利率提升并没有办法阻止房价上升的势头, 以加州的平均房价为例，从24000美元的中位价一路涨到1980年的10万美元，整整涨了5倍。10万美元在今天看来是dirty，cheap的，但是在当时，房价整整涨了5倍。 与此同时，美元购买力仅仅跌了一半。所以如果你回到那时，也会来回犹豫，你可能一口气犹豫了十年，到了1981年的时候，是否还应该买房呢？
当你最终受不了的时候，在1981年买了房，之后房价开始从快速上升期进入温和的调整期，从1981年到1985年，5年的时间，房价仅仅上涨了10%左右。为了更好的回看这段历史，我把1960年到2022年加州每年的房价增长比，贷款利率和当时的通货膨胀率全部整理出来，让大家可以看到三者的关系。
我们的直观感觉是利率会影响到房价，例如这一次房价暴涨就是因为之前超低的利率导致的，那我们会直觉的认为，现在利率的快速抬升可能会引发房价的暴跌，然而现实不见得会是这样，因为决定房价的更多是预期，就是人们对未来房价的预估，而人们的预期变化其实是非常复杂的。
首先我们看对通货膨胀的预期，如果我们认为通货膨胀在未来是一路高涨的，或者会在比较高的水平维持相当长一段时间，那么房价就会继续暴涨。比如去年2021年房价整整涨了25%，人们觉得这个比例非常高了，但是这个比例放到70年代来看，根本不算什么，基本上从1974年到1978年，每年平均上涨都在20%左右。房价是否合理，除了受按揭贷款利率的影响也会受到房租的影响，而房租又受通货膨胀的影响，通货膨胀如果居高不下房租那肯定也是会成长的，居高不下的房租也会推动房价的上涨。事实上到了1981年之后，房价基本稳定下来，不见得是因为贷款利率提高到17%，可能是因为通货膨胀水平降到了3.7%，人们对房租的成长预期下降了。在高通胀期间，人们会把手上的钱全部花掉，尽可能的去保值。对于普通人，房子是首选的保值渠道，他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。
我们从历史中寻找规律，今天和70年代有很多相似的地方，但又不完全一样，最大的不同就是油价和大宗商品的上涨远远不如70年代来的强烈，在70年代从1973年到1974年，油价整整涨了4倍，从1979年到1980年油价又涨了两倍，所以到1980年，相比1973年而言，油价几乎整整涨了10倍。现在由于乌克兰战争引起的油价上涨，远没有那么剧烈，我们也没有看到在加油站门口，人们用大号的油箱，购买汽油到家里储存起来。
其次我觉得今天的联储局可能很难有80年代那样的决心和勇气, 不顾失业率和经济危机，把通胀作为单一控制目标，不惜一切代价把通胀拉下来。整个60年代的通货膨胀率是很低的，一直维持在联储局设定的2%左右的目标，到了70年代一开始, 抬头到5.5，后来一路到达14%。在当时，人们没有从供应端去解决问题，而是一味的在需求端通过抬升利率去解决问题，虽然问题解决了，但是付出了巨大的代价。
今天的联储局似乎比那个时候更加成熟一些。事实上在过去的20年里，美国的通胀水平一直控制的比较好, 仅仅是到了2021年的时候，第一次出现超过5%的通货膨胀, 与此同时, 人们知道改善供应端同样重要，无论是油价还是粮食，都会想办法。欧佩克产能在提升，最终不会任由通胀一路抬升到10%。
用历史去预测未来是很难的，现在我们看到的这段历史是70年代的历史，我同样我们可以换到另外一段历史，就是1992-1996年这个时代。我自己感觉70年的历史不见得适用于今天，因为那个时候似乎世界经济还处在蛮荒时代，各种指数的变动都会来得比较剧烈。90年代初，由于第1次海湾战争的爆发导致了油价的上升，1993年的时候出现了第1次的衰退，当时由于消费者对未来失去了信心，所以导致经济衰退，房价下跌，这点和乌克兰战争导致油价上升的激烈程度几乎差不多，远远要低于70年代的石油禁运。
如果你在1989年买了一个房子，那到1999年的时候，整整十年过去了。干了十年的掏粪工，房价基本没有怎么涨，但这10年通货膨胀也没有什么变化，通货膨胀在整个90年代一直在维持在2%左右，按揭贷款利率也没有什么变化，整个90年代是房东最无聊的年代。
回看历史，我们可以得出如下的总结:
1. 房地产投资从长期来看肯定是好的。以加州的平均房价为例，从1968年的2万美元，一直到今天的80万美元，整整成长了40倍, 在这期间只要你持有房产超过10年以上，在大部分情况下你的资产都可以做到翻番，也就是说从过去这40年的数据里，你任取两个相隔10年的节点，房价基本上涨幅都在一倍左右。无论是高通货膨胀期或者是利率的下降期，房价都会上涨。 当然只有极个别的情况，就是从1989年到1998年这个阶段，你需要足够倒霉，才能够碰上这样不好的运气。
2. 如果你有一定的资产规模，可能定期买入房地产是一个最稳健的办法。买入一个房子，当现金流打平的时候，再贷款出来买下一个房子。定投的时候不要把子弹都打光，当市场出现比较大的correction，比如1984,1994, 2008年这样的事情出现的时候，可以大举买入。
3. 实际的数据也证明房子投资绝对是可以跑赢通胀的。如果把1968年的1美元按照逐年通货膨胀的购买力，就相当于2022年的8.24美元，也就是说美元几乎购买力减少了8倍左右，可是同时期房价却增长了将近40倍，房价反应的是名义GDP的增长。而美元购买力通货膨胀只是反应在物价上，并没有办法反应财富的增长，随着社会的进步，社会财富的增长肯定是超过了物价的增长，这也是为什么要长期持有房地产的原因，持有房地产，你就能够享受一个国家或者地区GDP带来的增长的红利。
4. 历史数据表明，如果进入通胀期，通胀并不会在几个月甚至一两年内就回到联储局2%的目标，通常会在高位上运行，3~10年的时间才能回到正常的水平。所以指望通胀明天就能够降低到2%，利率同时就能够下来，这是不现实的。从长周期看，贷款利率进入一个长周期的上升过程，但是利率的长周期上升过程并不意味着房价就肯定会跌， 从历史数据上看，房价持续上涨的概率远远超过下跌的概率, 也就是说我们有可能会复现70年代末的场景，通胀比较高，房租也在持续增长，贷款利率也在持续增长，但是房价从1975年到1980年也涨了一倍。
5. 不要因为2021年的房价上涨，而认为我们现在处在房价的泡沫之中。从历史数据上来看，25%的上涨的确在历史上是比较高的水平，但是如果拿最近5年，从2017年到2022年逐年的累计上涨，房价是在合理的区间里。2008年次贷危机之前，房价曾经连续4年都有20%左右的上涨。也许我们现在的房价有一定的泡沫，但这个泡沫一点都不大，我们后面可能会有correction. 但是不应该有崩盘一样的价格调整。 我自己认为后面的调整和90年代的调整可能幅度差不多。
回到文章的开头，现在应该买房吗？房地产投资是一个特别无聊又磨耐性的买卖，只要是现金流能够打平，你就持续不断的买入吧，最终可以变成大地主。而每一次的价格调整，无论什么原因，无论是升息还是失业变高，都是建仓的好机会。高通胀，催涨房租，即使按揭利率高，房价一样会涨。 普通老百姓不要被各种宏观经济指标绕晕了，只要那个地区的长期经济和GDP是看涨的，你的房地产投资就会成功。
