自从互联网诞生以来，随着网购的发明，对实体零售业产生了巨大的冲击。越来越多的购买在网上成交，而不是在实体店里。实体店里顾客越来越少。
雪上加霜，由于警察不够，加州没有能力对付偷盗，干脆修改了法律，从商店里拿走 $950 以下的东西，基本上警察就不怎么管了。结果打砸抢盛行，实体店从市中心大出逃。
前一阵，旧金山市中心联合广场 Westfield 商城主人宣布将停止向银行分期付款，实际上等于放弃那座商城，让债权银行接手那座建筑。
今天传来消息，旧金山市长考虑把联合广场 Westfield mall 拆掉。
和零售房地产一样，办公楼房地产也面临问题。
前两年新冠爆发，雇员居家工作，办公室没几个人。公司办发现，不用花那么多钱租那么多办公室，也能保持业务运行，于是减少租办公室面积，节省一大笔开支。
这两个趋势，导致目前商业房地产出现危机：大批实体店关门。公司减少租用办公室面积。商城和办公楼都空空荡荡。
全球首富马斯克前几天说：“商业房地产正在快速融断。目前几乎所有城市的商业房地产都有高纪录的空屋率。”
怎么解决商业房地产危机？我倒是有一个办法。
目前，在商业房地产经历高空置率危机的同时，住宅房地产正在经历前所未有的高负担危机。买房、租房价格成倍飙升，能负担买房的家庭比率越来越低。这两个危机正好可以互相缓解。
这个解决办法就是：把空置的商城和办公楼装修成公寓（condo）出售给个人。
住宅房地产价格高到难以负担的原因之一，是房源不够。把空置的商城和办公楼装修成公寓出售，可以一下子增加很多房源，对住宅房地产价格是一个缓解。
商业房地产的债权银行手里有一大批空置的建筑物，每月亏钱。装修成公寓出售，赚一大笔，走人。
一石两鸟。
当然这需要市政府更新思维方式，同意把商业区重新划为商业和居住混用区。
商业和住宅混用区模式实际上在欧洲城市极为普遍，甚至可以说是欧洲城市的主流模式。欧洲城市里的街区，很多一层是商店，二层以上是公寓。这种模式既方便，又环保。经常买的东西，像食品，衣服，鞋，走到楼下就行了，没有必要开车。喝杯咖啡，到餐馆吃一顿，走几步就到。有研究指出，在这种模式社区居住的人，身体通常比较健康，肥胖率通常比较低。
美国目前这种商业区和住宅区泾渭分明的模式实际上是历史上种族问题遗留下来的后果。最早美国的城市其实也有很多是商业和居住混用的。像纽约各 Boroughs 里很多老建筑都是一层商店，二层以上是公寓。后来南北战争结束，黑奴解放，大批南方种植园的黑奴迁移到北方大城市。这造成了北方大城市的 White flight。他们逃出市区，到郊区重建社区。为了怕黑人跟过来，他们设立了商业区和住宅区泾渭分明的制度，住宅区不许设置商店。他们的道理是：没有商店，外人很难有动机跑远路特地到这片住宅区来。但这种模式也有巨大的环境代价，买一根二两重的葱也要开一吨重的汽车到十公里以外的商业区。当前我们面临着气候变化的巨大挑战，对商业和住宅混用区模式是城市领导人和民众应该重新思考的问题。
