虽然我自己出清了出租房，但合伙公司的出租房还在继续。我从2006年退休之后开始介入这个生意，确实有些错过嗯个亿的感觉。
合伙公司2016年入手的房子还剩下3栋在手，最好的一个公寓翻了一倍（购买的时候已经从底部上涨30%左右），营运回报也从8%上升到近20%（以投入本金计，25%down）。营运回报做到20%，我在管理上比较上心。当时还有另外两栋相似的物业，chicken away了。另外两栋房子不归我管，现金购入，最差的也升值70%左右，但营运回报不好，4%以下。
俗话说四十岁不学吹鼓手。我退休介入一个新的行业，一定是一个容易上手的。2016年的时候招租主要靠Craigslist。后来Zillow 渐渐成为主流。疫情期间Facebook的market place也还可以。实在难租，就再加一个apartments.com。有一阵子不上Craigslist了，骚扰太多。
Facebook的market place正在Craigslist化，质量变差，骚扰增多。花钱也找不到好房客了。
Zillow 还算好的，不过也有很多不合格的问询。我一般要求先申请，再看房，这样先过滤掉90%的window shoppers。如果一周没有收到好的申请，会付费加强一下。如果又一周没有收到好的申请，升级apartments.com广告，同时在脸书付费推广。
按照这个方法，2022年我管理的房子有12个单元换房客，共有2个单元月空房。今年市场较差，到九月有5单元换房客，已经有2.5个单元月空房。管理空置很重要。比如cap rate为10%，空置一个立即抹掉当年利润。公司曾经聘请物业公司管理。每次换房客差不多要空置2到3个月。物业公司要求修缮、油漆，每个修缮他们请人报我们确认，完工后验收没有问题才会录像拍照挂牌。他们筛查申请人之后由我们确认。物业收取修缮管理费20%，看房开门50d一次，换锁200，招租收一个月房租。如此折腾，两年后我们干脆卖了。当然这个是烂房，不好管理。高大上的出租房不在此列。
出租房无法一概而论。我们合伙公司市区的旧房，房客住进来很少搬走，没有换房客的麻烦，但加租阻力很大。从一个类别的房子去判断一个类别的房子的出租营运，无异于盲人摸象。
限于经验不足，仅供参考。
