最后一篇，大马金刀砍掉了许多文字，还是偏长，敬请耐心，戒急用忍。
简单交代房地产投资的整个过程，来美国最初几年给人打工，慢慢站稳脚跟。工欲善其事，必先利其器。先考了经纪和建筑执照realtor and contractor's license，自己用着方便，看起来貌似专业。从1995年买第一个小小studio到现在28年，折旧27.5年刚好用完，也算是个漫长岁月。
挣薪水到1999年被雷大概前后有十年，两个人的薪水在生活上基本没有开销，吃住花销老板的。然后从老板那里借到十万，有一笔不是自己的钱在手，开始肆无忌惮的淘粪生涯。第一阶段，到2000年之前，五年时间总共三十几万(包括借来的十万)砸进房地产，也包括两人近十年所有薪水储蓄。当时精力充沛，喜欢折腾，有的房刚买回一年，装修一下，略有升值就重新贷款弄钱出来，把杠杆用到极限，搞了三十个房，不久卖掉两个。
2000年后无薪水，也没了住处。虽然有很多出租房，看不上眼，立马买了自住房。2003年再换大点独立屋，2008年-2012年第二阶段投资，以及2018年到现在第三阶段，规模的扩大加上在北京买房，资金来源只有两个。
1，房租，摇钱树种成后生生不息。
2，重新贷款，空手套白狼。
成为吃瓦片的职业地主，所有生活开销来源只有一个，房租。
总资产有多少没认真算过，也不大在乎，就像是长期投入股指，纸面上的数字而已。房租减去贷款地税等所有开销，净收入1999年是三千，记得很清楚，第一次游欧洲。现在的房租，studio租＄2000，三房租到三千多，总数即使尽量往少了说也隐瞒不了。
再强调一下，我的原始总投入三十几万，翻三十几四十几倍是有的，但做不到其他行业的牛人翻一百倍。
言归正传，美国有超过三分之一的人是租房子住，自住房的占有率以后只能是越来越小，投资出租房前景看好，市场会越来越大。租房子住的绝大多数人是因为买不起房，也不乏有人就是不买房。对于租房子的所有人，地主们都应该脱帽致敬，毕竟是我们的衣食父母。
新时代长工杨白劳把钱存到银行，钱就会被银行借给地主黄世仁用来买房。其结果是杨白劳住着黄世仁用杨白劳存的钱买来的房，黄世仁还收着杨白劳的房租，用杨白劳的房租还房贷，现代化的黄世仁就是这么运作的。到头来家有余粮的是地主黄世仁，杨白劳依然是两手攥着空拳头，一无所有。
因为房价贵，一般来说，人口非常稠密的大都会地区出租房现金流暂时不会好，租售比一定差。典型代表是高房价的纽约、北加湾区和多伦多，南加州还轮不到。但是房价和房租市场相辅相成，从长远看房租还是会上去。南加州过去几年的租房市场一直是平稳上涨，不像房价来势汹汹。
2008年金融危机房市崩盘，房价持续低迷了四年，从2012年起强烈反弹，经过连续十年的持续上涨，达到了相当高的价位，出租房还能不能进场？
首先，九十年代中后期严重过剩造成第一次崩盘和08年金融危机引发房地产再次崩盘的诱因不存在。其次，有下面几点。
一，虽然目前房价涨势趋缓，但房租上涨依然强劲，并且会持续下去，特别是低价位出租房。其原因是供求关系紧张，可供开发土地日益萎缩，造成新建房成本高，建成后的房价房租都必须加码，否则是赔钱赚吆喝，市场上的低价位房已经越来越少。
二，疫情这三年，政府开足马力印钞票，物价明显飙升，表面上看低收入者得到的补助和高收入者一样，收益多多。而造成的直接后果便是房租急剧上扬，把通货膨胀的幅度甩在后面。已经拥有房地产的可以说躺着赢，而且不会轻易将摇钱树卖出去。
三，租售比仍然可以接受。举个实例，3卧房3浴室双车库1600尺，橙县Garden Grove，购于1997年，接近十万。FHA 贷款最多可借十笔，我已经超额，借了十三个，不能再借了。只好借conventional loan7-30年浮动利率，25％头款，月租＄900，减去还贷地税等所有开销，每个月盈余一百多。十年后，房租是$1500，很正常的5％增长率。还贷款额基本上是固定的，其他开销略有增加算它一百，现金流从每个月一百多增加到700多，投资进去两万五，已经每年收获八九千，向万挺进，相当满意。但房价竟然冲破四十五万，这样的租售比就太差了(只作本地区比较，不适合其他地区)，房地产市场已到危如累卵倒悬之急，不应该入场。
果不其然，随着金融危机震天动地，唿啦啦似大厦倾。房市土崩瓦解，昏惨惨似灯将尽。
房市的规律是波浪式前进，而且会一浪高过一浪。房价下跌退潮绝对不会低于上一次崩盘最低点，而房价上升的波浪一定高过上一次的最高点。今天的房价从崩盘后的30多万冲破45万达到70万，房租根据2024年orange county housing authority标准可租到$3505，低于大型公寓高过个人散户租金，合理。租售比也可以接受，房价是17年的租金累计总和，比2008年需要25年以上租金强很多。
投资房地产要有正现金流才安全，但要面对现实。今天的南加州，买个低价位房用来出租，百分之二十五头款，利率8％，很难有现金流。放35％头款或更多，能打平就是胜利！因为房租增长是趋势也形成惯性，而且房租的增长一定超过通货膨胀，也大幅度超过社安金的每年增幅，十五年房租翻倍不成问题，有些地方十年可以做到，所以在南加州投资房地产仍然是安全的。美国是人口年轻国家，地大物博，人口只有天朝零头不到，外来移民人数依然持续增长，对房地产的需求勿容质疑，房价会不会上涨也是和尚脑袋上的虱子明摆着的。
不要空言无事事，不要近视无远谋。放定存，投股指，买政府债券不是不可以，指望发财是不可能的，眼珠子都指望不上更不能指望眼眶。今天的50-100万本钱，不管用什么手段能在10年翻成一千万，那是您的本事。十年里不断往账户里投了几百万而变成一千万，没什么荣耀的。
不久前南加州地主年会Southern California Apartment Owner's Association，其火爆场面疫情后再次出现。律师、会计师、管理公司、营建商、维修、家用电器、园艺等等近百个摊位，人潮汹涌。从早到晚，举办多场讲座，都是些地主们经常会遇到的问题。地主最关心的问题当然是租金，以及房租上涨的规定。没有租控地区每年涨租不受限制，只需要给30天通知，超过10％涨幅要提前90天。有租控地区今年2023是8％涨幅，包括了通货膨胀因素。即使有租控，8％涨幅地主们也应该满意，房租9年翻倍！
当房租房价上涨后，现金流随之增加，利率不变就继续维持。利率下降，您还有机会重新贷款，套出本金做其他投资。只需要十几年时间，现金流会从负数变成每年几千上万，手里要是有几个这样的破房就不必担心被炒鱿鱼，更不用担心从现在起要挣够几个米才能退休的问题。房地产投资有两利可图，房价和房租，一般总能图到一个。全美国范围之内，南加州是可以预见的、少有的、肯定的、房价和房租都能图到的、上涨趋势明显的地区。蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方。
一，无敌的天然气候、优良的地理位置、舒适的生活环境、强劲的工作需求，促使人口继续增长，可开发土地日益萎缩，房地产投资的前景一片光明。
二，两千四百多万人口，和上海市相当，足够撑起房地产市场一片天。
三，地域辽阔，土地面积是大上海二十几倍，人口并不稠密，特别是往内陆土地开发仍然有很大空间。
四，房价构成呈金字塔形状明显，洛杉矶县比华丽山庄Beverly Hills和橙县新港滩Newport Beach是两个金字塔顶端(圣地亚哥和其他几县去看过的房少，不做评判)，从大面积的底部低价房自然而然往上堆砌，每一个层次都有坚实基础和需求。
五，经济力量强大，仅全美第一大县老大哥洛杉矶一千万人口，和第六位地域很小的近邻小弟富裕橙县三百多万，二者加起来的能量，按州排名在加州，德州和纽约之后，超过佛州在第四位，也超过一亿多人口的南边邻居墨西哥。
六，工作机会多，现在$15一小时已经不太容易雇到人了，个别城市2024年最低时薪突破$19，其他城市穷追不舍，这对于房地产绝对是利好。两个人就算都挣最低工资，可以负担的起两千以下租个公寓或者condo。
以上几条放在全国其他地方，能有一半就算是做房地产的有利之地，全都包括的恐怕没有。前几篇提到过，当手中的房子处于可卖可不卖时，不卖！同样道理，今天南加州的房地产市场，您处于可买可不买的处境，选择买！投资房地产从一开始不要指望短期有大的获益 ，需要有持久战的心里准备，戒急用忍慢火煎鱼，东流逝水落叶纷纷。远观山有色，近听水无声。惊飞远映碧山去，一树梨花落晚风。等闲识得东风面，万紫千红总是春。
戒急用忍要有条件和期限，不到三十岁先考虑完成学业，寻求理想的稳定工作，然后努力嫁出去娶进来建立家庭。三十功名尘与土，投资理财不是当务之急。
不到四十岁就投入房地产，春风得意马蹄疾，站的高尿的远，您一定会比大多数人提前实现三个自由。
流世光阴半百年，五十岁往往在职场上遇到天花板。见兔而顾犬，未为晚也，后面还有一半的人生道路，着手房地产投资依然会在退休时有丰厚回报。
六十岁也值得奋力一搏，花甲染霜鬓，红颜唤老身，仍然有机会拿到成果二三十年。
人生七十今不稀，应该为有限的生命去享受生活，没必要再为钱折腾，有闲钱就买些股指基金放定存。天意怜幽草，人间重晚晴。
全加州的人口增长率在美国不是名列前茅，由于基数庞大，每年的绝对人数增加太厉害，而且增加的多为幼少青壮年，这就使得加州朝气蓬勃，充满活力，结婚生子1+1＞2。你可以拿出数据说多少人迁出加州，重要的是看一看是什么人迁出，什么人迁入。事实是迁出的多为中老年人，1+1=2。一个地方如果是老年人成堆，房地产是没有希望的，消费市场除了家政医疗，其他方面千里烟波，暮霭沉沉。
什么是最好的投资方式因人而异，平稳和风险并存，甘蔗没有两头甜。房地产是看的见摸的到的实物，从看到的第一眼就可以大概率避免失误。一个正常男人，没听说会对一个黄疸病人一见钟情。癞蛤蟆都想吃天鹅肉，占花魁之心岂止卖油郎。谁承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千不如胸脯四两。潘金莲倒是生猛又淫荡，就怕小命黄泉路上。柴禾妞安分不漂亮，漂亮姐又不下厨房。下厨房的上不得厅堂，五大三粗孙二娘。养眼西施没主见、有主见的闻不到女人香、刘玄德也镇不住舞枪弄剑孙尚香。王熙凤有女人味但又乱花钱、不乱花钱的良家妇女不时尚。章X怡时尚可又不放心、放心的像王婆也未必下厨房。所以别管啥厨房厅堂靓姐厨娘，王 八看绿豆，只要对上眼，哪怕是茅椽蓬牖，直奔瓦灶绳床。
理性的人往往沉默，极端的声音则传得更远。有些人没来过加州，总喜欢盯着些负面新闻。南加州的有些地区真的不咋嘀，是事实。危邦不入，乱城不居，惹不起总躲的起，绕着走可以吧？中国人根本不会生活居住在那些地方。大洛杉矶地区有的城市黑墨裔占90％以上，我来美国三十多年，连个边也没有擦过，不吃咸萝卜淡操心。中国人喜欢的尔湾连续多年被评为最安全城市榜首，还有太多的城市比尔湾还要好，只是城市规模和人口不够多，不在评选范围内。
Beverly Hills，San Marino，Palos Verdes，Thousand Oaks，Newport Beach，La Jolla等等顶级优秀城市一抓一把，近朱者赤，临近城市也相当不错。加州人口占全国的百分之十二多，而全美国华人里有37％选择了加州，士为知己而搏，良禽择木而栖。
没有什么地方十全十美，加州也有许多问题，不尽人意。政客瞒顸，法令法规让人泄气。作为外来移民投资房地产，势单力薄，胳膊拧不过大腿，只能在夹缝中求生存。诸如地震山火，以及流浪汉零元购之类的弊端，不得不去面对。大醇小疵瑕不掩瑜、黄金之州安居之地、鲜花盛开清风自来、青山不老绿水长存。
很多人对房地产有兴趣，房价为什么一直这么高，好奇什么原理支撑起来的高价位呢？瞻前顾后裹足不前，屡屡与机会失之交臂。自己喜欢的妹子不去追，肯定会成为人家的妹子。还有一部分人剩女盼郎朝思暮想，真心希望能遇到次房价大跌后杀进去抄底握在手里。这就像男人看到女人穿无肩带胸罩有兴趣，部分的男人疑惑好奇，并百思不得其解：有容奶大，是什么原理支撑了它呢?另一部分男人则色迷瞪眼，盼着它掉下去，眼睛吃冰淇淋一览无余，更恨不得伸出绿山之爪智取其乳握在手里。而穿无肩带胸罩的女人会让男人死了这条心，永远不可能让它掉下去。就算眼看着要往下掉，提一提还是又上去了。
当前南加州的房地产市场就是这样的真实情况。
王 八操老鹰，我一说您一听。系列结束，谢谢阅读，节日快乐，后会有期。
