接着前天说的那个外州朋友想移地投资房产的话题。这个朋友是个专业地主，执行力非常强，但他们家门口房价太高，现金流不好，发展遇到了瓶颈，所以在考虑想转移阵地。
在房价高和现金流不好的地区，专业地主要做大，最靠谱的方式可能是建商或者flipping，且不说这两者都自有其风险和难度，我个人一直觉得长期持有并逐渐扩大规模，是更稳健更容易致富的策略。而这种策略，需要首付和无穷借贷力，而这两者，好的现金流就一下可以完全解决掉。比如一个公寓楼有很好的现金流，不仅可以很容易拿到贷款。同时，现金流的增加可以使物业的估值增加，从而很容易把多余的净值拿出来，作为下一个物业的首付，这样可以无穷循环。这也是JY老大及其徒子徒孙们的模式，也是执行力强的人随时（注意我没说是随地）可以复制的模式。
但是，现金流很好的地区，大多不是发展前景太好的地区，增值潜力也不是太大，但这没关系，这种模式打的就是通过自己劳动创造的价值和好的现金流。并且，现金流真的做好了，物业的价值也就上去了。就连总部在加州的一些私募众筹公司，很多投资的物业也都是在房价相对便宜，现金流好的广大中部地区，而不是他们自己家门口。
所以从这方面讲，这个外州的朋友想寻找新的投资区域，我感觉是个非常明智的考量。包括我们德州现金流好的一些地区，也不是不可以考虑，只是我觉得有比德州现金流更好的地区。
如果说，专业地主要把现金流放在第一位的话（实际上对包括大型公寓楼在内的商业地产来说，现金流和增值是一回事儿），业余小地主们则应该把增值潜力放在第一位，不要把起始现金流看的太重，尤其在起步阶段。因为专业地主们好的现金流，从某一定程度上讲，也是他们的expertise，加努力，加付出的结果。小地主们在这方面付出不多，就不能有太高的期望，还不如赌增值，赌对了也许付出不多就能得到很好的结果，反正业余小地主们的房子也不会太多。
但反过来就不一定好玩。
外州那个朋友家门口的增值倒是不错，但很难规模化。同样，如果业余小地主只看重现金流，不看增值潜力，可能既得不到现金流（因为好的现金流需要很多的付出），也得不到增值，唯一得到的可能就是烦恼。
不是每一个地区，都适合每个人，地产投资也是如此！
建宁 2024/2/20
