买房要望闻切问
一般在网上挑好房后才去看。看房要望、闻、切、问。
首先是望，即是去看。要去房内看。首先要看光线、色彩、空间给人的总体感觉，不能有逼仄、压抑、憋闷感，而要有明亮、豁然、宽舒感。这得相信自己的感觉。其次才是看房子硬件。有的可见微知著，如屋瓦破了一小片，台阶上一块砖松了，水龙头生绿锈等小问题多了就表明房主没保养房子，房子可能会有不少问题。中国人要特别注意厨房的抽烟设备。美国很多房子的抽烟机形同虚设，要做中国菜得换抽烟机，因此要看加装抽烟设备或改移炉子是否简单可行；只有电灶的若要改煤气灶还得看加装煤气灶是否简单可行。要看看地下室的管道及电线联接是否紊乱。看房子的硬件有很多学问，可找懂房的朋友或经纪人帮忙做个初步判断。
其次是闻。闻有两个意思，一是听，一是用鼻子去闻。先得去房前房后听。车流声大不？后院静坐会不会有万籁俱寂、气定神闲之感，能否静享鸟语虫吟？再就是到各个房间去闻。房里是否有霉味、烟油味、烟草味、食品煎熬气味、人体残留气味甚至大麻味等异味。一般房子给人看前都做过处理，如还能闻到异味就得当心。如气味来自在住房主的物件好说点，如气味渗入地毯则得换地毯，渗入房子的固定设施如阁楼里的隔热棉则很麻烦；有的老房子发出的腐朽气味很难清除。最要警惕的是潮霉味。屋内有潮霉味可能是房屋地势偏低，地下室潮气过重，装修过的地下室有潮霉味可能是地下室墙壁裂缝渗水等原因导致，很难搞。
第三是切，即是用手脚去感触房子，亲手尝试房内的设施器件。为此作为房产经纪人我要求顾客进房先脱鞋, 要他们用脚掌去感受地毯或地板。有的地板凹凸不平，穿鞋会无感；有的新地毯做功不到，会有钉子翘起，脚踏才知。赤脚在地板上走出吱吱声，那是问题。要敲敲窗棂。窗棂木头烂了，房主或在窗棂外加层白铁皮，搞个驴子屎外头光；换烂窗得好几万，蒙层铁皮就几千；那一敲便知。摸摸玻璃，冬天玻璃不该太冷，上面不该凝聚水汽；热天有空调时玻璃不该太热；真空玻璃冷热如外则可能是真空玻璃失效。地下室的逃生窗得试拉一下，看能不能一拉即开，有的房屋装修把逃生窗装死了。窗户窗帘都要升降一下，壁橱淋浴门要开合两回；每个出风口要在鼓冷热风时用手探探，试试有无热风或冷风吹出。很多细微处职业房检都不定会查到。
最后是问。发现问题问经纪人，问房主。他们不定告诉你真相，得自己去刨根问底。我要顾客白天去看房也是为了便于问，起意下手买房前得问左邻右舍。最好能问两家以上。与邻一席话，胜花三天功。美国人一般热情豪爽，乐于答问；万一遇上刁邻不理你就得三思而后定：是否该跑来与刁人为邻。整体环境好坏邻居会三言两语告诉你，有些经纪人按行规不便告诉你的事邻居都会告诉你，比如房里发生过谋杀之类。房子大家在抢你也要问。不能搬进去才知涉及房子的腻味之事，搞得人心里像塞块铁。
一般人通过望闻切问就会知房子值不值，该不该出手买，但闻道有先后，术业有专功，就是问邻居也不是人人能轻易跟邻居搭上话, 这就得找真懂房的优质经纪人来帮你望问切问。
Zane Cai
2024年3月19日
如何不用经纪人卖自家房子
（之一）
自家房子俏、房市火时可试着不找经纪人卖自家房子。我还没做房产经纪时就曾帮朋友及时顺利卖掉自家房子。这可为想跳过经纪人自卖房子的朋友借鉴。
朋友住在一有名的好学区。他房子在该小区百来户中是最大的一款。他想卖过七十五万，但该区房子从没卖过75万。他家左右邻居的房子稍小，维护极好，两家房主都不差钱，不想费事整修房子卖好价，只想快快卖出搬走，都是大大让利私下与人于年前62万成交。他的房子在房网上估价六十多万，太过低估。往往房子倒卖次数多房网上的估价就高，久不上市的房子常常估价偏低，而久不上市可能正表明那房子好，房主喜欢。那房子他一住二十年。
朋友为卖房忙活大半年，前一年九月就把阳台翻修了，冬天又把楼上地毯、供楼上暖气的锅炉换了，三月份修补油漆了所有窗户，把房子内部粉刷一新。为让房子卖个好价钱，他们像备战, 流汗不少，只望战时少流血。
到三月底他们还忐忑不安，担心卖不出好价钱或不能及时卖出去。他们也准备找个经纪人候补。他先请经纪人来出主意。经纪人建议他们把楼上厕所、盥洗设备全部翻新，说那样房子看起来焕然一新，价钱能上一台阶，可要本小区破天荒的过八十万的高价。他们马上找经纪人推荐的装修人来发价。装修人说换一般的要七千多，换好点的一万多。他们决定搞七千的，问几时装完？装修人说得一个月。朋友问我怎么搞？我说叫他们见鬼去吧。你花这么多钱装修能加价一万吗？四月买房人如潮，你这学区好，大家都要赶在此时买房，六七月搬进来。房市如浪，峰高峰低全在时，你要抢在四月初峰高时把房子推出去。万一卖不出去再说。能少花钱就少花。你这厕所什么都好好的，弄干净点一样，何必听经纪人忽悠？装修盥洗间费钱又费神，装修时你全家不得安宁，那身心损失费又是好几千。你先卖，若买主提出盥洗间老了，你给它五千自己去换新，他会以为捡了大便宜。
朋友就听我的不花那个钱，准备在四月开卖。问我定价多少？定价是个难事，可以说房无定价，全在市场和需求。我研究了当时房市和同区最近房屋销售情况，建议他定价79万。因为小区才刚有同型房由经纪人卖出75万（此前没房子卖过此数），据说那房子很多人抢，卖出了比要价高的价钱，而他的房子比那房子实值或高十万: 他重装修的厨房得四万多，那家厨房是原装，抽油烟机在厨房灶台中间，只是个摆设；他屋顶墙壁都是三五年新，又是四五万；他们有一千多尺的木头阳台，而那家后院只有块小水泥地；他地下室全装修了，那家只是整了整地下室；他一楼除厨房外各间都是橡木地板，而那家是地毯，只是那家房脸上贴了砖。最费钱的是厨房装修。厨房装修虽只花四万多，但要自己设计挑材料，一月不能做饭，劳心伤神费就值一万多。对方房子是52万买的，他们买价67万，这与购买时间相关，那家是房市低潮买进，他们于房价高涨时购得，但也部分反应了价差。但房子不是自爱自宝自定价，要看市场。他这房子经纪人卖估计会要价八十万出头，他们少要点，让利与人，这样才能快快卖出。
卖自住房烦心费神，比单纯买房烦得多，因为人生的诸多计划都基于房子的及时卖出，所以一决定某个时段卖房就得快速卖出，不能拖，一拖就活鱼拖成死鱼，心身俱被挂住而焦虑难安。因此自卖房还要留一手，若不能及时卖出就马上交给经纪人，反正如今经纪费可谈。找经纪人卖房的好处是房子一夜之间会为数万找房人看到。
他们照了些美照，我帮他们写好广告词, 四月初就把卖房广告往有数百人的微信群里一发，第二天就有四人来看，两人马上出价。他们挑了一看得认真、贷款有保障的，让价一万成交。
2024年3月20 日于
如何不用经纪人卖掉自家房子？
（之二）
让经纪人卖房，定价、广告、联系并审查买主、带买主看房等多是经纪人的事，自卖房这些都得自己包干。首先得定价。房无定价，但房有【框价】。房价得靠自己分析市场决定。自卖房关键在定个好价, 只要价钱好，买主自然到。
自卖房定价要遵循以下基本原则。
第一，要根据最近卖出的、离自家房子最近并同自家房子状况最近的房子的售价来定价，即据【最近】三原则定价。房产经纪人都是这么定价的。
房市月月不同，天天相异，房子状况各各不一，所以又得找出自家房子与【最近】房子的差异而加减房价。
第二，定价得让利与买方。
经纪人卖你那房子会卖多少？你得给经纪人多少？定价时得把本该给经纪人的那份的一小部分让给买方。
第三，定价不出【框】。
每个房子都有个【框价】，这由其所在区域、房子状况和卖房时间决定，随时变化。要找到那【框价】的框，定价不要出框。这个框往往由五和零构成。
我为什么给我那朋友房子定价79万？因为他那区原来同型房当年三月前最高售价为73万，即该区房子的【框价】在75万内。同区三月卖房那家定价74万（这说明其经纪人知道该区房子的【价框】），后来大家竞价，那房子卖出75万多，这就把该小区原有的【价框】打破。该区新【价框】就是八十万。经纪人说朋友家可要价八十出头，那未必明智。八十万是个价框，越过它就是另一档。该县当时房价中位数为37万，该小城平均房价41万，在该区找八十万以上房子的人约为百分之十。当地很多房产经纪公司称八十万以上的房子为豪华房，印房子的宣传册都用豪华纸张，八十万以下的只用普通纸张。
朋友那房若定价过八十万就出框了，这样一来就会砍去大半找房人，因为很多经纪人在其系统里为该城中产买主找房设定的【框价】都在八十万内，定价八十出头就把大多数可能来看他房的排除在外。还有就是该区一英里内有比他们房子新十年、大三四百尺的八十万以上的房子。他那房跟那些房子比有差距。如我经纪此房，我会定价79.99万以让它进入【框价】为八十万的买房人篮中以招来更多看房人。看房人多了，我就得机对他们谈这房子的妙处，拿它跟附近八十万以上的房子比。那些八十万以上房子都是在大块盖房好地没了时找边角地盖的，一小区就挤七八套房，都紧挨公路或建于河边低洼处，小区都被车道隔绝封闭，去公园、运动场都得开车，而朋友这小区有四五个公园，人行路四通八达，环境优美宜居。低要价，招来更多人，让他们了解房子优胜之处而愿出价，这样就可能造成竞价而以高于要价的价格卖出。
自卖房要先判定若房子交给经纪人卖经纪人会要价多少，从而找到价框来设定最佳价位。我这朋友是自卖，定价不能太逼近框价的框，得让利与买方，故而我定价79万。
定好价后买主还要谈价。因为你自行广告卖房信息，难招来众多铁心买主争相购买，可能就只招来一个真心买主，他有讨价还价优势，这时就得在价钱上作点让步以顺利成交。
2024年3月24日 于芝加哥
顺利如意卖房秘诀：使之如新
要顺利按要价卖出房子，一大秘诀就是设法使房子看起来像新的一样。
房子在衣食住行相关商品中最为独特：衣服一旧就不值钱，食物一旧就作废, 车子一旧就跌价，唯有旧房能升值。房价是基于房和地，价增多自地，价降多自房；房子降价多因房子变旧。房子的旧是由房子的实用功能和人的视觉印象决定。房子的最基本功能是住人，所以旧房只要能遮风挡雨，冬能保暖，夏能制冷，能让人于其中安然休息，生儿育女，其基本价值就在。通常房子年岁大了就降价不仅是因房子内在设施功能老化，而更多因其外观破旧。女为悦己者容，房为爱之者买，因此想让房子卖出理想价，得在房子看相上下功夫。
很多倒腾房子的（Flipper)就是把破旧失修的老房捡来，多快好省地重新装修，让老屋焕然一新后转手倒卖。他们把房屋内外目力所及之处都翻新。经他们一拾掇，老房旧貌变新颜，耄耋老妇成迷人少妇，让人全忘房子老旧之实，想不到房子下水道得大修，屋顶已二十年, 甚至看不到屋子地面已微微倾斜。他们让买主看到的仿佛一新房，房子往往能顺利如意出手。
人们往往喜新厌旧，以貌取房，重外轻内；人的本能如此，理性也难左右。要想旧房好卖，卖主的努力方向就是让房子显得新，从而让人忘其旧。
为让旧房显得新，卖主可做如下四点。
第一，补破换新。
房子的明显破损之处，如屋上掉片瓦、窗棂烂个洞、地板阳台木头破落一两片，一定要补好。否则一破折屋价，甚至吓跑买主。
水龙头把手或水龙头盖、马桶盖、淋浴朔料护帘等物件如太旧就换新。如地毯太脏太旧，无法洗净则换。
原则是能补不换；必换也不必换最好的。
第二，粉刷一新。
内外墙壁、房门等若显老气或色泽暗淡，可用鲜明光亮的油漆粉刷一新；木头阳台、地板如油漆脱落也油漆一新。
第三，洗刷一新。
木板地、瓷砖地及厨房、厕所各台面及房内陈设器物都要彻底洗刷干净，能上光更好。地板、瓷砖、盥洗设施多很耐用，清洗干净后往往明亮如新。
第四，摆设一新。
如还住在屋内，要使屋内摆设如桌椅床铺、床上被单床罩等所有物件都崭崭新新。古色古香的家具如有千年如新之质则留，如使房子显得老旧则去。所有摆设都得强化房子之新。
总而言之，要想顺利如意卖房，必须消除破旧痕迹，制造崭新印象。人们难见的锅炉、空调、屋瓦等只要功能正常即可，不必专为卖房而换。
卖房前在使房子旧貌换新颜上下功夫会得满意回报。
美国的房产经纪人会都失业吗？
最近美国俩经济学家著文说美国每年房产经纪人巧取一千亿美元，其中给买方经纪人的三百亿该留在房主荷包里。他们发现没有任何国家人民付房产经纪人这么多，呼吁推动限制房产经纪人收费的法规。美国房产经纪人的报酬通常是房屋销售额的5-6%，买卖方经纪人平分。卖方经纪人为推销房子要做很多功课，卖了房子得点钱情有可原，买方经纪人凭什么拿那么多？房子讯息都在网上，买方看到就去买，哪用得着经纪人？2024年3月15日全美房产经纪人协会认罚四亿美元，7月始不敢再在协会房屋销售公示上标明给买方经纪人的报酬份额。美国通常做法是买方经纪人的报酬由卖方掏，如废除卖方给买方经纪人的报酬分成而要买方掏钱去找经纪人，就有买房人愿承担风险也不愿花那个钱，如此则买方经纪人会消失。这会对美国房产经纪行当产生巨大冲击。很多人担心大量房产经纪人会失业。2023年房市萧条十万房产经纪人就转行了，而我却逆流而上进入这一行业，我相信失业轮不到我。我以为那俩个经济学家是脑袋深深扎入其专业沃土之中，眼睛耳朵鼻子都埋进去了，就留个嘴巴说话兼喘气；不标明买方经纪人分成份额的新法规也志在消灭买方经纪人，这表明很多人见枝不见根，以为买方经纪人再无必要，而实际上买方经纪人比卖方经纪人更为重要。
房子不是定型批量制造的工业品，大家见货买了就成，反正都一摸一样。房子与房子太多不同，方位不同，年份不同，状态不同，大小不同，建材不同。那俩个经济学家拿他国情形跟美国比是拿土鸡比凤凰。比如德国二战很多房子都毁了，而美国一百多年的房子比比皆是，尤其是大城市; 比如中国千楼一面，万房同形, 那是人口众多、资源有限使然，体现了中国追求和谐均等的集体主义。美国房子的多样化呈现的是美国自由开放、多彩多姿的个人主义。它地盘大，可在住房上肆意张扬个人主义。美国建筑商也常批量建房，但在同一小区批量建的房子也都保持着多样化。富人区房子的多样化就更其明显，每栋房子都是单独设计，房屋五花八门，争奇斗艳。美国现存房子年代跨越大，各时期的建筑风格、建筑材料、房内房外的固定设施都大不相同；美国各城区的房子又因居民经济阶层和种族不同而千变万化，因此美国房产的多样化和复杂性在当今世界无与伦比。
如国困民穷，多数人买房只为上有片瓦下有睡觉之窝则不需经纪人，但美国地大物博，国强民富，大多数人对住房有如中国人对吃的一样精挑细选，不仅要住得好，还要住得妙。房子是生存必须，在吃穿住行所费中最贵最重，是大多数人一生最大的置物。卖房只要单一的推销能力，而买房需要多方面知识，对千差万别的房屋状态一般买房人很难把握，想买放心房就得找懂房的经纪人。
懂房的经纪人一望就知房子值不值当，宜居与否。懂房的经纪人比专业房检看到的都多，因为房检只查硬件，懂房的人会看很深很远，会看到很多无形之实，如周边的风土人情、气运走势、房屋风水等比房子本身硬件更重要的隐形状态。懂房的经纪人会替买主省钱省心，会帮买主找到住起来身心愉悦的房子。没懂房的经纪人相帮买方很容易吃亏上当。
我在健康食品行当行走时就发现只有人站那收钱的店都关门大吉，而那些雇有具备健康或草药知识、能对顾客推介对症保健品的人的店子生意都不错。决定因素是知识。很多只拿个执照，只懂买卖房屋法定程序的房产经纪人会失业。有知识的房产经纪人根本不用担心失业, 因为一知值千金。
2024年3月15日
买房得懂点风水
我在大芝加哥地区做房产经纪，常为同胞因不懂风水而买错房或自毁房屋风水扼腕叹息！同胞买房往往学区至上，找个差不多的学区房就下手买了。须知本州地势多平坦，常常暴雨骤至，低处往往水泄不及，道路常为水淹，小区一片汪洋。美国有涝区标识，但很多道路偶尔水淹的街区并未列为涝害区。水淹有时持续数日，让人暴雨后回不了屋。有的房子地处别仄低洼，阴气森森。有的房在坡下，上方数十米就是双向车道。有的数栋房子共一坡顶，他们却偏选西北之家。有的院里有高过屋顶的树，那是房屋的保护伞，他们却嫌树遏草长或落叶太多, 必把大树砍倒而后快。
不懂风水怎行啊！鸟筑巢都要挑林拣枝，兔做窝也要选地择土。人更得精挑细选住房。中华先人总结了如何择地建房的经验，形成了独特的风水学。但过去百年来的城市化让人们聚居城市高楼，背离人类贴土近水的居住方式，让楼中人少有选择，从而使风水学失去意义。但美国过去五十年来都在反城市化，如今美国中产多是单门独院的近乡村住房，这又让风水学有了现实意义。在美国大家经常搬家，房屋非我们世代永驻之地，故不必拘泥传统风水学，而要去虚取实，忽略风水中的玄学而善用风水中的科学。
风水是什么？简言之就是风和水的走向，是房屋所处方位、房屋的朝向和内外结构等等。住房的风水有大风水和小风水。大风水即是房屋所处大的方位，包括房屋所在的山川林地、道路走向、公共设施等；小风水是看房屋的地势高低、房屋坐向，屋子四周的树木花草，与邻居的距离，窗户朝向、车库方位，屋内客厅、厨房、饭厅的方位，主卧、副卧、洗漱间或厕所的方位即其相互通联。大风水从地图上可大致看出，小风水从实景地图可看出点滴，但须实地细查。风水是房子一般共知讯息之外的微妙讯息，质在畅和阴阳并聚天地之气以协健康生存。
在冬长夏短的美国北部买房，房屋自然采光至关重要。漫漫寒冬，屋内阳光充足明亮会让人神清气爽，心情也随之亮堂；自然采光不足的房子让人易于忧郁。因此一两层的独立民居车库位于房子西北最佳，长条形房子东西排开为上。美国为中产建的房子都是依图批量建造，不大考虑各个房屋的朝向，有的房子风水不错，车库、房屋朝向、窗户朝向都很好，屋内光线充足，有的房屋车库霸占东南，冲南窗户很少，比较晦暗。我们多买现成房屋，不能挑地自行设计个山环水抱，但在众多房屋中可选风水较好的，所以我建议大家看房一定要晴天白日去实地观察感受。
住房风水好有助身心健康、家庭幸福，所以买房不能不懂点风水。
