地主那点事儿(6)移师

地产、投资、生活、学习笔记及总结
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说起来宁大人在加州中谷S城跟风买的两个破白菜房,从套现自住房开始, 到最终把两个房子租出去,也整整用了一年的时间。尽管宁大人本人所花的时间并不多,也不过是做了一个重贷,报了几个价,被接受了后等待,再签字过户,但这个漫长的等待批准过程却让宁大人大大的不耐烦。由于不知何时能批下来,害得宁大人远门也不敢出,这免不了让喜欢外出旅游的太太多牢骚几句!

但无论如何,当房子被顺利租出去后,喜欢琢磨数字的宁大人,就免不了再琢磨一下这两个房子的有关数字。他大致估算了一下, 一般情况下每个房子每年的现金流加上被付掉的贷款本金(尽管是用自住房套现重贷的现金买的,但也该算到出租房头上), 应该有约5千美元的回报,两个房子就应该有1万美元的回报,而自己投入的实际资金只有4万左右,其它都是别人(银行)的钱,这还不包括已经增值的四五万。

宁大人越琢磨越觉得有点像天上掉馅饼的节奏,他怕自己真是一时让驴给踢了以至于算错了,就在考虑各种不同因素情况下又重复算了有NxN遍,最后宁大人得出非常肯定的结论:现在真的是天上掉馅饼的时候!

股神巴菲特好像说过,天上掉馅饼的时候就应该拿个大大的盘来接。

也有人说过,一种模式好的话就应该重复无数遍,直到再无法重复为止!

既然天上掉馅饼,并且已经有很多人家早已行动起来在大盆大盆地接。宁大人知道自己家里实力单薄并没有太大的盆,但无论如何也想抓住时机多捞一把,于是宁大人就把家翻了个底朝天,期望能有大的奇迹出现。

上苍仿佛是在眷顾宁大人,他老人家可能看到宁大人这几年日子过得太紧巴,有点过意不去,想帮他一把,在这关键的时期宁大人竟然多了些额外的收入,家里正常收入尽管不多,但不存退休金也能省下些钱,就这样,到2013年刚开始的不几个月里,宁大人手里竟然又有了4万多的现金了。

子弹在手,宁大人精神倍增,决定再度出手!

各位看官肯定早把宁大人的那点把戏给看透了:大人您继续到加州中谷S城去鼓捣不就挺好的吗?宁大人何尝不是这么想的! 但人算不如天算,这世界变化就是快,此时S城的房价早已开始疯涨了,去年10万能买下来的房子现在13万估计都拿不下了,而租金却没有涨。10万的房子每月租1000还能接受,13万的房子每月还租1000,这是宁大人万万不能接受的:

  • 房子不满足1%租金规则,现金流太差,宁家收入又不高,风险太高
  • 到目前为止,宁大人所能接受的最高房价是10万,就算包括过户费用也绝不能超过11万

得,宁大人终于意识到:这茅坑已经不适合自己了!看来,这馅饼还真不是什么时候什么地方都有的!

人不能在一棵树上吊死,这道理宁大人显然是明白的,这个茅坑拉不出S来换个茅坑也无妨。再说,投资S城跟投资别的什么Y城或W城对宁大人来说有区别吗?没区别!宁大人在有了S城的经历后终于明白远程投资是怎么回事了,也就不再怕了!

那么哪里的茅坑适合宁大人呢?上次投资S城纯粹是瞎跟风,都是人家英老大的主意和功劳,宁大人自己可是没动半点脑筋,而这一次看来宁大人的脑细胞是要遭受磨难了…

赶紧去玩大数据!一些时髦的聪明者在一旁着急地提醒着宁大人。大数据?不就是从海量的信息中找到对自己有用的吗?宁大人尽管不甚聪明,也对大数据没有深入的研究,但他显然明白提醒者的意思。

好个宁大人!赶紧订了华尔街日报等报刊,每日开始留意、阅读和查询各地有关的房产、经济、就业数据、以及人口增长趋势等各种各样的新闻和数据报告。宁大人读啊读,看啊看,查啊查,终于有一天…

在这一天里,宁大人像往常一样随意浏览有关的房产新闻,不经意间看到了这样一份数据报告,题目为“美国最好的20个独立屋出租市场”。

当然大家不要太迷信这一类的报告,不要把排名看的太认真。因为排名用的标准本身就不见得是那么可靠。如果你让一百个人去做一份类似的排名,你可能会得到一百种不同的结果,甚者会包括一百多个不同的城市!

话虽这么说,但这份报告还是给马虎啃天无处下口的宁大人带来了极大的启示,宁大人决定以这份材料为基础,再做些深入的研究。

显然,这份报告选的是租售比比较好的独立屋租售市场。熟悉地产的朋友应该清楚,租售比好的地方一般都不是好地方,而好地方的租售比一定很低。这份排名上,上榜的或者是经济特别不好的地方,或者是人口流失的地方,或者是鸟不拉屎的地方,或者是房屋过建的泡沫重镇,或者是前面几者都有的地方,总之,都是些在当下不是太好的地方。

宁大人再次仔细地审视这份名单,中西部灰锈带地区经济不好,工会实力强大,惹得人家都不敢去开公司,税收高,人口也流失,宁大人不想去那里趟浑水。后来宁大人注意到20个名单中竟然有8个是佛州的,佛州虽然经济不是很好,实体经济不是很强大,旅游业是很大的产业,而当时旅游业也正处于低谷,但佛州人口是在增加的,人口增长就好办,宁大人决定把目光聚焦在佛州!

最后,宁大人选中了离奥兰多西南80多英里的海边小镇P镇。

P镇也是地产泡沫的重灾区,约有10万人口,最低时房价约有高峰时的1/3,这个镇的东边有一小块是靠海的,但大多居民区都在离海边有四五英里的西边,实际上作为出租房离海边远点不是坏事,可以避开飓风。

当时的不利因素是:当地房子严重过剩,大批银行收回房,出租房的空置率大约15%, 而屋主空置率有3%。

但有利因素有二: 一是人口好像是增长的;二是房价远低于建筑成本,一般房子的建筑成本每平方英尺约$80, 而当地的房价约$44, 即便加上维修后也远低于每平尺$60。宁大人觉得也许可以去博一博。

宁大人的如意算盘是:人口增长会减少空置的多余房屋,只要能消耗掉多余房屋库存,等需要建新房子的时候,就是房价起来的时候,因为旧房跟新建房的价格是有很大关联的,计划成败的关键是房子能否租出去并坚持到革命胜利的那一天!

【未完待续】

建宁  2024/4/6   (转载须经作者本人同意)

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【地主那点事儿】目录:
地主那点事儿(1)前言 
地主那点事儿(2)宁大人 
地主那点事儿(3)英老大 
地主那点事儿(4)顿悟 
地主那点事儿(5)跟风 
地主那点事儿(6)移师 
地主那点事儿(7)考察 
地主那点事儿(8)识懒驴 
地主那点事儿(9)耍花枪 
地主那点事儿(10)领悟 
地主那点事儿(11)改弦 
地主那点事儿(12)结语 

smithmaella 发表评论于
宁大人历害啊
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