不经意间跟着地产周期遛了个弯
具体说，西部尤其是加州，是周期的引领者，其它地区相对滞后。
先说说次贷危机那个周期。
2012年加州内陆的房价，不到两年几乎翻了倍，而佛州和美国中部尤其是中西部的很多地区，2014年房价还没起来。佛州是在2016年大批银行房被处理完毕后，2017年房价才开始强势反弹的。到2018年，加州湾区的房价已经到了局部高点并开始了小幅回调，而其它的地区却仍然是热火朝天。从疫情开始，以前增长缓慢的佛州和Idaho等州开始强势发力，最后连房价很少上涨的中西部地区也开始补涨，反而成了最热门的地区。
从2022年快速加息开始，西部的热门地区最先开始回调（唯一例外是德州的Austin），这是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房价指数）：
可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的热门地区，其中Idaho是重灾区。我在2021年底和2022年时就写过，Idaho、Utah和Colorado等山地州房产存在泡沫，尤其Idaho泡沫严重，面临下调的风险。2020年在Idaho买的预建房，到2022年9月建成时价格近翻了倍，这绝对不是房价应有的正常涨幅，所以跌幅最大也是在情理之中。
如果再参考上述表格的最后一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地区房价都在反弹，甚至有很多地区已经达到新高。
大约一年前，我曾经写过一篇文章，当时我预测这次房价调整可能已经过去，佛州和中西部可能会逃过一劫，当时我并不了解新建房库存的情况。现在看来，南部的一些地区，包括佛州的一些地区，以及德州的Austin等地区，的确存在着暂时的过建现象。南部过热的这些地区，周期的魔咒最终还是无法逃脱，只是又迟来了一步。
这是美国最大的100个都市区，过去1年（第4列）和过去5年（第5列，以次排名）库存增加百分比（数据来自于realtor.com）：
| Metro | State | 202306~202406 | 201906~202406 | |
| 1 | Lakeland-Winter Haven | FL | 67 | 53 |
| 2 | Austin-Round Rock-Georgetown | TX | 32 | 41 |
| 3 | Colorado Springs | CO | 54 | 31 |
| 4 | Memphis | TN-MS-AR | 53 | 25 |
| 5 | San Antonio-New Braunfels | TX | 49 | 24 |
| 6 | Spokane-Spokane Valley | WA | 39 | 23 |
| 7 | Palm Bay-Melbourne-Titusville | FL | 80 | 20 |
| 8 | McAllen-Edinburg-Mission | TX | 52 | 18 |
| 9 | Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach | FL | 63 | 13 |
| 10 | Cape Coral-Fort Myers | FL | 70 | 12 |
| 11 | New Orleans-Metairie | LA | 29 | 12 |
| 12 | Tampa-St. Petersburg-Clearwater | FL | 93 | 11 |
| 13 | North Port-Sarasota-Bradenton | FL | 80 | 9 |
| 14 | Orlando-Kissimmee-Sanford | FL | 82 | 8 |
| 15 | Denver-Aurora-Lakewood | CO | 78 | 8 |
| 16 | Boise City | ID | 18 | 2 |
| 17 | El Paso | TX | 35 | 1 |
| 18 | Jacksonville | FL | 70 | 1 |
| 19 | Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin | TN | 20 | -1 |
| 20 | Ogden-Clearfield | UT | 13 | -4 |
| 21 | Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach | SC-NC | 66 | -6 |
| 22 | San Francisco-Oakland-Berkeley | CA | 40 | -6 |
| 23 | Dallas-Fort Worth-Arlington | TX | 52 | -7 |
| 24 | Tucson | AZ | 66 | -8 |
| 25 | Phoenix-Mesa-Chandler | AZ | 56 | -8 |
| 26 | Omaha-Council Bluffs | NE-IA | 34 | -9 |
| 27 | Oklahoma City | OK | 39 | -13 |
| 28 | Augusta-Richmond County | GA-SC | 36 | -13 |
| 29 | Houston-The Woodlands-Sugar Land | TX | 40 | -15 |
| 30 | Seattle-Tacoma-Bellevue | WA | 62 | -15 |
| 31 | Birmingham-Hoover | AL | 40 | -15 |
| 32 | Salt Lake City | UT | 26 | -17 |
| 33 | Urban Honolulu | HI | 35 | -19 |
| 34 | Des Moines-West Des Moines | IA | 26 | -20 |
| 35 | Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach | FL | 68 | -21 |
| 36 | Portland-Vancouver-Hillsboro | OR-WA | 35 | -23 |
| 37 | Tulsa | OK | 32 | -26 |
| 38 | Wichita | KS | 26 | -26 |
| 39 | Columbus | OH | 32 | -27 |
| 40 | Charlotte-Concord-Gastonia | NC-SC | 49 | -28 |
| 41 | Raleigh-Cary | NC | 40 | -28 |
| 42 | Greenville-Anderson | SC | 33 | -28 |
| 43 | Kansas City | MO-KS | 24 | -30 |
| 44 | Knoxville | TN | 69 | -30 |
| 45 | Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta | GA | 59 | -30 |
| 46 | Indianapolis-Carmel-Anderson | IN | 29 | -30 |
| 47 | Riverside-San Bernardino-Ontario | CA | 44 | -33 |
| 48 | Durham-Chapel Hill | NC | 29 | -33 |
| 49 | Little Rock-North Little Rock-Conway | AR | 63 | -34 |
| 50 | Sacramento-Roseville-Folsom | CA | 46 | -34 |
| 51 | Columbia | SC | 43 | -34 |
| 52 | Winston-Salem | NC | 37 | -35 |
| 53 | Baton Rouge | LA | 34 | -35 |
| 54 | San Jose-Sunnyvale-Santa Clara | CA | 54 | -37 |
| 55 | Stockton | CA | 67 | -37 |
| 56 | Greensboro-High Point | NC | 41 | -37 |
| 57 | Minneapolis-St. Paul-Bloomington | MN-WI | 22 | -39 |
| 58 | Dayton-Kettering | OH | 49 | -39 |
| 59 | Bakersfield | CA | 34 | -40 |
| 60 | Los Angeles-Long Beach-Anaheim | CA | 37 | -40 |
| 61 | Louisville/Jefferson County | KY-IN | 29 | -41 |
| 62 | Milwaukee-Waukesha | WI | 21 | -41 |
| 63 | Buffalo-Cheektowaga | NY | 10 | -42 |
| 64 | Fresno | CA | 38 | -42 |
| 65 | Pittsburgh | PA | 14 | -42 |
| 66 | Albuquerque | NM | 46 | -43 |
| 67 | San Diego-Chula Vista-Carlsbad | CA | 73 | -43 |
| 68 | St. Louis | MO-IL | 21 | -44 |
| 69 | Richmond | VA | 40 | -44 |
| 70 | Las Vegas-Henderson-Paradise | NV | -30 | -44 |
| 71 | Madison | WI | 37 | -45 |
| 72 | Washington-Arlington-Alexandria | DC-VA-MD- | 27 | -46 |
| 73 | Charleston-North Charleston | SC | 50 | -46 |
| 74 | Toledo | OH | 4 | -47 |
| 75 | Boston-Cambridge-Newton | MA-NH | 23 | -47 |
| 76 | Grand Rapids-Kentwood | MI | 27 | -47 |
| 77 | Cincinnati | OH-KY-IN | 30 | -47 |
| 78 | Oxnard-Thousand Oaks-Ventura | CA | 57 | -48 |
| 79 | Detroit-Warren-Dearborn | MI | 10 | -48 |
| 80 | New York-Newark-Jersey City | NY-NJ-PA | 3 | -51 |
| 81 | Portland-South Portland | ME | 40 | -55 |
| 82 | Philadelphia-Camden-Wilmington | PA-NJ-DE- | 11 | -55 |
| 83 | Cleveland-Elyria | OH | 6 | -57 |
| 84 | Rochester | NY | 3 | -57 |
| 85 | Poughkeepsie-Newburgh-Middletown | NY | 12 | -58 |
| 86 | Akron | OH | 5 | -58 |
| 87 | Harrisburg-Carlisle | PA | 23 | -59 |
| 88 | Baltimore-Columbia-Towson | MD | 29 | -60 |
| 89 | Scranton--Wilkes-Barre | PA | 19 | -61 |
| 90 | Worcester | MA-CT | 25 | -62 |
| 91 | Virginia Beach-Norfolk-Newport News | VA-NC | 28 | -63 |
| 92 | Springfield | MA | 22 | -63 |
| 93 | Providence-Warwick | RI-MA | 23 | -64 |
| 94 | Chicago-Naperville-Elgin | IL-IN-WI | 6 | -65 |
| 95 | Syracuse | NY | 0 | -65 |
| 96 | Allentown-Bethlehem-Easton | PA-NJ | 19 | -67 |
| 97 | Albany-Schenectady-Troy | NY | 11 | -68 |
| 98 | New Haven-Milford | CT | 11 | -72 |
| 99 | Bridgeport-Stamford-Norwalk | CT | 3 | -78 |
| 100 | Hartford-East Hartford-Middletown | CT | 6 | -78 |
整个美国，现在的库存仍然比疫情前的5年前低了30%多。
而与一年前相比，库存却是大幅增加，这是一年库存百分比增加最快的前30：
从中，可以大约预估出哪些地区存在着较大的下行风险。如果1年和5年的库存增加百分比双高，下行风险就可能比较大。
下行风险较大的地区，包括佛州的一些地区，比如Cape Coral存在过建，Miami的SFR市场尽管还算正常，但Condo/Townhouse的库存已经达到9.5个月（尽管这仍无法与次贷危机时超过130个月的库存相提并论），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈顿的库存也到了9.8个月。
自二战以来的近80年来，美国房产主要有过三次大的下调，除了次贷危机属于全国性的并且非常明显外，其它两次都是局部性的，反应到全国房价指数上，后两者基本都看不出来。一次是八十年代石油危机引起的德州等石油州房产的崩盘，另一次是九十年代初（和八十年代末）东西两海岸由于过建引起的局部房产崩盘，目前更像是九十年代初的局部过建，但烈度要轻得多。
以下是我shameless的水晶球。
美国民居房产（4单元以下）尽管存在着affordability问题，但除极少数几个过热过建的地区外，其它绝大多数地区房价下行的压力并不大，尽管短期内上涨的潜力也不大。美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。关于affordability问题，利率下调是大势，利率下调后affordability自然会好转，民众收入的增速也已经快过通胀率。就美国全国来说，最坏到年底会有略大于季节性调整的微幅下调，而那些过热地区的调整幅度，也不应该超过2022年加息后跌幅最大地区的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地区可能幅度会大一些），并且融入到全国房价指数里，都不一定会显示出来。即便那些大幅下跌的地区，估计也会很快反弹，因为那些过热的地区，也大多是入口快速流入的地区。所以，如果想买房的话，下跌就是机会，尽管次贷危机后那种捡漏毛的好事，估计是再也不会有了。
一孔之见，一孔之见，一孔之见，若听信瞎掰上当受骗，我不认账，哈哈！
建宁 2024/7/13
